20 preguntas sobre Propiedad Horizontal

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20 preguntas sobre
Propiedad Horizontal
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1. ¿Cabe la instalación de ascensor a cuenta del propietario al no ser aprobada
la instalación por la junta?
Planteamiento
En una comunidad de 6 viviendas, 5 propietarios, hay una única propietaria interesada que
solicita la instalación de un ascensor ya que lo necesita, pues ahora mismo se encuentra en
casa con dos personas dependientes y con la necesidad de acudir a terceros cada vez que tiene
que acudir con ellos al médico, etc.
Sometida la cuestión a la Junta el resultado de la votación es de dos a favor y dos en contra.
Como técnicamente no se alcanzaba acuerdo, solicitaron al juzgado que se pronunciara. En
ese momento uno de los propietarios del sí cambio al no, para evitar ir al juzgado, con lo que
la solicitante quedó como única partidaria de la instalación.
¿Qué solución puede adoptar dicha propietaria?
Solución
La LPH, en la redacción dada por la Ley 8/2013, contempla dos posibilidades para la
instalación de instalaciones de supresión de barreras arquitectónicas.
1)- Que el importe repercutido anualmente de la instalación, una vez descontadas
las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias
de gastos comunes. En este caso tendrá carácter obligatorio para la comunidad y
no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos (art.1.b LPH).
2)- Si excede de esas doce mensualidades ordinarias de gastos comunes, entonces
sí se necesita acuerdo de la comunidad, en cuyo caso, y conforme al art. 17.2 LPH,
deberá ser adoptado con el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a
su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
En principio la situación es similar a la anterior a la reforma, de tal modo que si se
trata de obras que exceden de dicho importe, y como es el caso, no se obtiene autorización de la junta, la normativa permitía al propietario interesado acudir a la vía que
establece la Ley 15/1995, de 30 de mayo, de límites del dominio y supresión de barreras arquitectónicas. La principal consecuencia de este proceso es que el propietario
o usuario interesado tiene que asumir la totalidad del coste de la obra, conforme al
art. 7 de dicha Ley.
No obstante, la Ley 8/2013 introdujo en el art. 10.1.b LPH una novedad considerablemente más ventajosa para el propietario interesado que la de acudir a realizar la
obra íntegramente a su costa. Conforme a este nuevo precepto, la obra seguirá siendo
obligatoria para la comunidad, y no necesitará acuerdo de junta, aunque supere ese
importe de 12 mensualidades, si el propietario interesado asume el pago del exceso.
Es decir, el importe repercutido anualmente de la instalación, una vez descontadas
las subvenciones o ayudas públicas, hasta esas doce mensualidades ordinarias de
gastos comunes, se pagaría por todos los propietarios (incluido el solicitante), en la
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proporción o sistema que tenga establecido la comunidad para realizar el pago de los
gastos comunes. La parte que exceda de dicha cantidad será a cargo, exclusivamente,
del propietario solicitante.
2.- ¿Existe obligación de todos los copropietarios de sufragar los gastos de bajar el ascensor a cota cero?
Planteamiento
En una junta se llevan dos propuestas para llevar a cota cero un ascensor, o instalar un elevador para salvar los escalones del portal o bajar el ascensor hasta el portal. Existe un propietario en silla de ruedas.
Evidentemente las obras para llevar el ascensor a cota cero son más caras pero se aprueba
esta opción por mayoría de votos y cuotas de todos los propietarios.
Existen dos propietarios que pretenden impugnar el acuerdo por entender que las obras son
una mejora, siendo sólo imprescindible el instalar el elevador.
¿Tiene alguna posibilidad de prosperar la hipotética demanda?
Solución
La obra en cuestión no constituye una mejora sino una obra de accesibilidad y por
tanto una obra que obliga a todos los propietarios.
En efecto, señala el art. 17.2 LPH, que “la realización de obras o el establecimiento de
nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en
todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen
la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable
de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas
de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad,
la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes”.
Por tanto, no es una mejora y la demanda de los propietarios no tendría por qué
prosperar por este motivo.
3.- ¿Se pueden eliminar barreras arquitectónicas parcialmente, o es necesario
eliminarlas completamente?
Planteamiento
En una comunidad de propietarios se ha tomado el acuerdo de eliminar barreras arquitectónicas de acceso a la finca, con la instalación de un salva escaleras para acceder al portal,
donde ya se encuentra el ascensor de la finca. El mismo tiene su última parada en el piso 7º,
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quedando un tramo de escalera para el acceso al piso situado en la planta 8ª. El propietario
de dicho piso ha solicitado que se incluya en el acuerdo adoptado realizar las obras oportunas
para que el ascensor llegue hasta su planta, aduciendo que de no ser así no se eliminarían
completamente las barreras arquitectónicas en la finca y que sería agravio comparativo que
su piso siguiese con la barrera del último tramo de escalera.
¿Estaría en su derecho de que se incluyese lo que solicita? ¿Se pueden eliminar barreras arquitectónicas parcialmente, o es necesario eliminarlas completamente?
Solución
Efectivamente, el propietario estaría en su derecho de que se incluyese lo que solicita
en el orden del día de la Junta, dado que no se habrían eliminado completamente las
barreras arquitectónicas en la finca y, además, sería agravio comparativo que su piso
siguiese con la barrera del último tramo de escalera.
Además, dice el art.16.2 LPH -EDL 1960/55- que “Cualquier propietario podrá pedir
que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés
para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los
asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día
de la siguiente Junta que se celebre”.
Por otra parte, en nuestra opinión, no existe obstáculo legal para que se puedan
eliminar barreras arquitectónicas sólo parcialmente, siempre que el itinerario
afectado sea practicable para una persona con problemas de movilidad y
accesibilidad.
En este sentido afirma la sentencia de la AP de Madrid de 31 de mayo de 2012
-EDJ 2012/117161-, que cabe considerar necesaria la obra aun cuando no elimine
por completo la totalidad de los obstáculos, sí lo hace en la medida máxima posible en función de las peculiaridades del edificio, contribuyendo en todo cuanto
se puede a mejorar la calidad de vida de los minusválidos y habitantes de los inmuebles y a su integración social. Afirma dicha sentencia que lo adecuado y fácil
a que se refiere el art.3.1.b Ley 15/1995, de 30 de mayo -EDL 1995/14315-, sobre
Límites del Dominio sobre Inmuebles para Eliminar Barreras Arquitectónicas a
las Personas con Discapacidad, ha de interpretarse en relación a las circunstancias concretas del caso, pues la finalidad de la norma no es la de establecer un
mecanismo de solución total y absoluto en la superación de acceso a las personas
con discapacidad ambulatoria, y menos que sólo deban removerse o superarse
los obstáculos cuando se consiga de forma completa, sino que sean suficientes
para permitir a esas personas la integración social mediante el acceso a una vivienda digna y adecuada, tal como así se recoge en la exposición de motivos de
dicha Ley, de manera que si las formas constructivas del inmueble no permiten
soluciones mejores, pero las que se proponen facilitan en gran medida el acceso a
las viviendas hasta hacerlos adecuados o suficientes, se debe entender cumplido
el objetivo de la norma.
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4.- ¿Cabe la posibilidad de declarar moroso al nuevo propietario e impedirle
votar en la junta por las deudas contraídas por el anterior?
Planteamiento
En una comunidad, un piso se vendió por una entidad bancaria dejando una deuda que todavía no está saldada del todo. El nuevo propietario sí que ha pagado las cuotas de comunidad
desde que lo compró. A la hora de una votación, el piso tiene deuda pero al nuevo propietario
no, ¿se le debe dejar votar?
Solución
Una vez que el piso se ha vendido, y con independencia de que la comunidad opte
por reclamar a título personal contra el anterior propietario responsable, el nuevo
propietario se ve comprometido por la afección del piso a las deudas de comunidad
del año en curso y los tres anteriores a la fecha de transmisión. Por tanto, si lo desea,
la comunidad puede reclamar contra el nuevo propietario, aunque esté pagando regularmente los recibos desde la adquisición.
Ahora bien, la única condición es que se trata de deudas correspondientes al año
en curso y los tres años anteriores a la fecha de transmisión. Si son anteriores a ese
periodo no se le podrá exigir nada.
Ello es consecuencia de lo dispuesto en el art.9.1.e) LPH -EDL 1960/55-. Así, el citado precepto, en la redacción dada por la Ley 8/2013, dispone que los créditos a
favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de
los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de
la anualidad en curso.
Para que tenga la condición de deudor y poder ser privado del derecho de voto debe
habérsele requerido de pago por las deudas en cuestión. Si no ha sido así, no se le
podrá privar en esta reunión del derecho de voto, pero sí en las posteriores a dicha
reclamación.
5.- ¿Colocar una puerta en la valla de la piscina, se puede interpretar como una
nueva instalación?
Planteamiento
¿La instalación de una puerta en la valla de la piscina, no vendría regulado en el art.17.4 y 17.8
de la LPH aprobada recientemente?
¿La puerta se puede interpretar como una nueva instalación?
El importe de la instalación no excede del importe de tres mensualidades, por tanto se aplicaría el art. 17.8, pero ¿cómo se deben contabilizar los votos?
Tengo entendido que del total de propietarios se deben restar las cuotas de las viviendas que
no tengan derecho a voto por impago de recibos, asistan o no a la reunión, por tanto del 100%
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se restan las cuotas de los morosos, y de la cuota resultante se calculan las 3/5 partes del total
de propietarios, pero la duda es si se deben obtener de los propietarios que asisten o del total
de propietarios, es decir si no se consiguen la 3/5 partes de los presentes y representados en la
Junta, el acuerdo no prospera, o por el contrario se añaden a los votos de la mayoría los de los
propietarios ausentes, que tendrán 30 días para manifestar su discrepancia. ¿Y las abstenciones como se computan?
Solución
No existe una interpretación unánime sobre el particular, dado que no es un supuesto
expresamente contemplado en la LPH. Si bien podría entenderse que no es una alteración sustancial. Sería conveniente, en nuestra opinión, el máximo consenso de modo que
sería de aplicación el art. 17.4 LPH -EDL 1960/55-. En efecto, señala el citado precepto
que “cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios
que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o
mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres
mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado”.
Así, en nuestra opinión, la puerta se puede interpretar como una nueva instalación.
El importe de la instalación no excede del importe de tres mensualidades, lo que significa que el disidente está obligado al pago. Por tanto, se puede repercutir el coste
de la instalación y es de aplicación el art. 17.8 LPH -EDL 1960/55- que señala que
“se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la
Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por
los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten
su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario
de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita
tener constancia de la recepción”. Por tanto, los ausentes en esas condiciones se consideran como votos favorables.
De conformidad con lo dispuesto en los arts. 15 y 16 LPH -EDL 1960/55- del total de
propietarios se deben restar las cuotas de las viviendas que no tengan derecho a voto
por impago de recibos, asistan o no a la reunión. Así, de la cuota resultante se calcula
el porcentaje de las 3/5 partes del total de propietarios (60%). Debe advertirse que
por aplicación del art. 17.8 LPH se añaden a los votos de la mayoría los de los propietarios ausentes, que tendrán 30 días para manifestar su discrepancia.
En cuanto a las abstenciones estos no se computan ni a favor ni en contra. En efecto,
la doctrina opina que las abstenciones no pueden añadirse a los votos favorables y
estos solamente pueden conformarse con la suma de los que expresamente votan a
favor del acuerdo.
Sobre este particular, ver la voz “Propietarios ausentes y abstenciones” de la Base de
Datos de El Derecho -EDC 2003/52832-.
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6.- ¿Necesita autorización comunitaria el propietario de un adosado para poner paneles solares en su cubierta?
Planteamiento
En una Comunidad de propietarios de chalets adosados, un propietario quiere instalar en su
cubierta paneles solares. El título no dice nada al respecto.
¿Necesita acuerdo de la comunidad autorizando esa instalación? ¿Por qué mayoría?
En el caso de exigir mayoría cualificada, según la redacción actual de la LPH derivada de la
reforma operada por la Ley 8/2013, ¿se aplica el sistema del voto ausente o presunto?
Solución
A nuestro juicio se trata de una instalación privativa en un elemento privativo, la
cubierta del adosado, de modo que no sería necesario un previo acuerdo de la Junta
de propietarios autorizando la instalación.
Dice el art. 17.8 LPH -EDL 1960/55- que “Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los
casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo,
se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la
Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por
los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art. 9, no manifiesten su
discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la
comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener
constancia de la recepción”.
En nuestra opinión, se trata de una modificación que se realiza en aprovechamiento
privativo, de modo que no se aplicará, en caso de adoptarse un acuerdo, el régimen
de voto presunto. No obstante, como hemos indicado, el propietario no tendría obligación de solicitar autorización previa de la comunidad para hacer la instalación.
7. ¿Existe obligación de la Comunidad de realizar el mantenimiento de las chimeneas de fábrica del edificio
Planteamiento
Existen unas chimeneas en un edificio que están en mal estado y se deben reparar. Estas chimeneas son de fábrica ya que son de cuando se construyó el edificio. El local no hace servicio de
estas chimeneas y utiliza otra. ¿Esta reparación de las chimeneas corresponde a la Comunidad?
Solución
A la vista de lo dispuesto en el art. 396 CC -EDL 1889/1- se trataría de un elemento
común por su propia naturaleza y destino, y le resulta aplicable todo lo expuesto
sobre las chimeneas respecto de la obligación de la Comunidad de atender a su lim7
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pieza, mantenimiento y reparación, con la consiguiente responsabilidad de los daños
que se puedan producir por incumplimiento de estas obligaciones.
La responsabilidad de la ejecución de esta obra corresponde a la comunidad de
propietarios (art. 10.1.a LPH -EDL 1960/55-, reformado por la Ley 8/2013 -EDL
2013/104919-) de la cual las chimeneas son un elemento común. Dicho precepto señala que tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta
de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos,
y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los
propietarios, las siguientes actuaciones: a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación
del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las
necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la
imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.
Siendo una obra de conservación de un elemento común, la responsabilidad de la
reparación y del pago será de la comunidad de propietarios.
8.- ¿Es necesario el consentimiento expreso del delegante para que su representante delegue a su vez dicha representación en un tercero?
Planteamiento
Un propietario (A) delega su voto en otro vecino (B) para que le represente en junta. Pero finalmente este vecino (B) no puede asistir y delega su voto en otro vecino (C).
El propietario C acude a la Junta con la delegación de voto de su vecino B, y además quiere
también que se le aplique la delegación de voto que en su día hizo A a B.
¿Sería válido este planteamiento? (trasvase de delegaciones a un propietario que finalmente
no va a poder asistir, en otro al delegar el que tiene las delegaciones en este último).
Solución
Dice el art.15.1 LPH -EDL 1960/55- que “Si algún piso o local perteneciese pro indiviso a diferentes propietarios estos nombrarán un representante para asistir y votar
en las juntas”.
El representante no puede delegar su propia representación sin el consentimiento expreso del delegante. Ese consentimiento expreso y por escrito equivaldría a otorgar
una nueva representación al margen de la voluntad del que la otorgó originariamente.
La delegación de la delegación no está contemplada en la LPH, como tampoco en
otros textos legales, de modo que tratándose del ejercicio de un derecho habrá que
entender que ello no es posible.
Por tanto, dicha representación sólo puede hacerse valer por el representante originalmente designado. Si no puede asistir dicha representación, en manos de otra
persona diferente, carece completamente de validez.
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9. ¿Qué mayoría se necesita para aprobar el cerramiento de un patio común a
nivel del tejado?
Planteamiento
En una comunidad de propietarios que quiere cerrar el patio que existe entre dos edificios, con
una cubierta a nivel de tejados. ¿Qué mayoría haría falta, con la LPH antes y después de la
reforma de junio de 2013?
Solución
La regulación general de esta situación hay que buscarla en el art. 10.3.b) LPH -EDL
1960/55-, tras su redacción por la Ley 8/2013. Hasta ese momento, por aplicación
del derogado art. 12 LPH -EDL 1960/55- se exigía la unanimidad, por la remisión al
antiguo art. 17.1 LPH -EDL 1960/55-.
El actual art. 10.3.b) LPH -EDL 1960/55- se refiere a la construcción de nuevas plantas o alteración (incluyendo cerramiento de terrazas y envolvente). Dada la remisión
que hace al art. 17.6 –EDL 2008/89754- de la Ley de Suelo, se exige autorización
administrativa (licencia municipal), así como que la obra que se realice se ajuste a la
licencia de obra y no haya incremento de propiedades privativas.
El cerramiento del patio sería una alteración sustancial de los elementos comunes
que quedaría sujeto al citado precepto. En cuanto al acuerdo exigible por la Junta
de propietarios, en nuestra opinión, debe ser el de las 3/5 partes del total de votos y
cuotas, por coherencia con el resto de supuestos contemplados en el art. 10.3.b) LPH
-EDL 1960/55-. Conforme al art.17.8 LPH -EDL 1960/55- “se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme
al procedimiento establecido en el art. 9 -EDL 1960/55-, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener
constancia de la recepción”.
10.- ¿Puede un local comercial cambiar la configuración de la decoración de su
tramo de fachada conforme a su imagen corporativa?
Planteamiento
En una comunidad de propietarios existen dos locales comerciales en planta baja. En 2011,
el local izquierdo (clínica dental) reviste la superficie de la fachada correspondiente a su local
con azulejo propio de su firma. En la junta ordinaria de dicho año se trata el tema, acordando
por unanimidad los presentes que se plantee al inquilino del local que, o bien reviste toda la
longitud de la fachada (suya, del zaguán y del bajo derecho) con el azulejo utilizado o bien
deberá reponer la fachada a su estado anterior. Transcurre el año 2012 en que nada se hace ni
se dice. Asimismo, durante ese año 2012 el local derecho (frutería) pinta la fachada de verde
chillón, color totalmente distinto al original. Nada dice la comunidad al respecto. En 2013 este
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mismo local derecho cambia de actividad (ahora, accesorios de fotografía y telefonía) y pinta
su tramo de fachada de negro y coloca carteles. En la Junta ordinaria celebrada el mes pasado,
se acuerda literalmente “requerir a la propiedad para que devuelva la fachada a su configuración anterior a la colocación del revestimiento cerámico del bajo izquierdo y de la pintura
color negro del izquierdo, así como a la retirada de rótulos y banderolas no autorizados. Si en
el plazo de un mes desde la recepción del requerimiento este no es atendido, se acuerda proceder judicialmente contra ella para obligarla a hacerlo”. La propiedad de ambos bajos es la
misma, no así los arrendatarios propietarios de los distintos negocios.
¿Puede prosperar dicha reclamación judicial en caso de llegar a interponerse, teniendo en
cuenta que lo único que ha hecho cada inquilino es configurar la decoración de su tramo de
fachada conforme a su imagen corporativa?
Solución
Sobre este particular, existe desde fechas recientes un cambio de rumbo en la opinión
de los tribunales. En efecto, como dice sentencia del TS de 17 de enero de 2008 -EDJ
2008/1750-, “el carácter preponderante de la propiedad individual y el accesorio de
la comunidad dentro del régimen de la propiedad horizontal -extensivo a las urbanizaciones privadas y a los casos de las denominadas propiedades tumbadas-, pues
serían los derechos privativos sobre los pisos la razón de ser de la institución, aquello
que en primer término responde a su finalidad económica y social”. Conforme a ese
carácter instrumental de lo común frente a lo privativo –concluye- “sería necesario
tolerar las modificaciones o instalaciones que, afectando a los elementos comunes,
exija la normativa ordenancista para adecuar esos locales en forma que puedan ser
útiles según su destino estatutario, procurando, eso sí, la menor molestia, daño e
invasión de los elementos comunes”.
A ello añade la sentencia del TS de 11 febrero de 2010 -EDJ 2010/9927-, en la aplicación del art. 7 LPH -EDL 1960/55-, que “no cabe idéntica interpretación entre locales
de negocio y pisos, con fundamento en que los primeros se ubican generalmente
en las plantas bajas y los segundos en las siguientes, y aunque la fachada es todo lo
correspondiente al exterior del inmueble en su completa superficie, la zona relativa
a los pisos constituye una situación arquitectónica más rígida, donde cualquier modificación puede romper la armonía del conjunto, mientras que en las plantas bajas
existe una mayor flexibilidad, tanto en su inicial construcción y acabado, a veces
elemental, rudimentario y sin división alguna, como en cualquier cambio de su configuración o aspecto externo, en atención a la naturaleza de la actividad a desarrollar
en los locales , siempre mudable, y susceptible de notables transformaciones de destino surgidas por iniciativa de los iniciales titulares, o de sus sucesores, pues, como
ejemplo, es distinta su conformación, entre otras, para una cafetería, un supermercado o una oficina bancaria, de manera que la realidad operativa exige alteraciones
esenciales para el fin perseguido, que a veces afectarán a la fachada, siempre que no
perjudique a otros copropietarios y que la porción utilizada de la misma no sea susceptible de uso o aprovechamiento por el resto de los comuneros”.
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En definitiva, en nuestra opinión, a la vista de este criterio jurisprudencial, es muy
problemático que prospere la reclamación judicial de la comunidad teniendo en
cuenta que el arrendatario ha configurado la decoración de su tramo de fachada
conforme a su imagen corporativa, para así poder operar como actividad comercial
de cara al público.
11.- ¿Tiene obligación un propietario de soportar la instalación de una plataforma para acceder a los contadores de gas comunitarios?
Planteamiento
En una comunidad de vecinos la empresa distribuidora de gas nos indica que por seguridad
se debe colocar una plataforma para acceder a los contadores del gas. En la actualidad los
contadores se encuentran en un patio, con acceso a través del portal, pero el suelo del patio
coincide con el tejado del local. Por problemas entre vecinos, el dueño del local no permite
que se coloque nada sobre el tejado puesto que puede provocar goteras, por lo que se ha
determinado que se coloque una plataforma sobre el tejado (sin que apoye en él) y que vaya
anclado a la fachada, ¿se puede negar el dueño del local ya que si no se realiza la instalación no podrán realizar la lectura? Los contadores ya estaban instalados en su lugar cuando
compró el local.
Solución
En nuestra opinión, al hecho de que se coloque una plataforma sobre el tejado (sin
que se apoye en él), pero anclado a la fachada, no constituye en modo alguno causa
para que se pueda negar el propietario del local.
En nuestra opinión, tampoco podría negarse en el caso de que fuera sobre el suelo,
en la medida en que dicho techo-suelo tiene la naturaleza de elemento común, sin
derecho a exigir indemnización alguna, dada esta naturaleza estructural (sirve de
suelo y también de techo).
Conforme al art. 9.1.c) LPH -EDL 1960/55- es obligación de cada propietario
“Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble
y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de
obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas
conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad
le resarza de los daños y perjuicios ocasionados”.
En definitiva, ya como obra necesaria en un elemento común (art. 10 LPH -EDL
1960/55-), ya como servidumbre para la realización de actuaciones conforme a la
LPH, el propietario del local está obligado a soportar dicha instalación.
12.- ¿Puede la comunidad, que ya ha reclamado y cobrado, volver a reclamar
por las cuotas impagadas del anterior propietario amparándose en el cambio
sufrido en el art. 9.1 e) LPH?
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Planteamiento
Hasta junio del presente año se venía aplicando el art. 9.e) LPH que establecía lo siguiente: “El
adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales
por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de
la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior”
Con la modificación de la LPH, por la Ley 8/2013, este plazo se amplía hasta 3 años.
Por tanto, ¿una comunidad que nos haya reclamado con anterioridad cuotas pendientes y hayamos procedido al pago en base a lo establecido en el antiguo art. 9 e), nos puede volver a reclamar las cuotas anteriores en base al actual art. 9 e) LPH, es decir tiene carácter retroactivo?
Solución
El art.9.1.e) LPH -EDL 1960/55-, en la redacción dada por la Ley 8/2013, dispone
que el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble
adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los
que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la
adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente
afecto al cumplimiento de esta obligación.
En nuestra opinión, habrá que estar al momento de la reclamación. Por tanto si comunidad ha reclamado con anterioridad cuotas pendientes y se ha procedido al pago
en base a lo establecido en el antiguo art.9.1.e) -EDL 1960/55-, no puede volver a
reclamar esas mismas cuotas anteriores en base al actual art.9.1.e) LPH, dado que
no se prevén esos efectos retroactivos en la norma.
Hay que estar al momento de la reclamación y no al de la adjudicación del inmueble
según sea posterior o anterior a la entrada en vigor de la ley. Es decir, puede ocurrir
que la adjudicación sea anterior pero la reclamación posterior. En la medida en que
la LPH guarda silencio sobre este punto debe ser de aplicación a todos los inmuebles
con deudas pendientes.
13. Subrogación de trabajadora en empresa de limpieza; ¿Quién tiene que
abonar la indemnización en caso de despido?
Planteamiento
En una Comunidad de propietarios se decidió cambiar de empresa de limpieza para ahorrar
dinero. La nueva empresa subroga a la empleada de la empresa saliente.
En la reunión del año siguiente se acuerda seguir con la empresa actual pero quieren que la
empresa cambie a la empleada porque no están conformes con su trabajo.
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La actual empresa nos dice que como se tuvo que subrogar en el contrato de la empleada y al
llevar varios años en ese puesto no pueden cambiarla de puesto ya que ellos están obligados
a respetar el derecho de esa trabajadora de seguir en el mismo. Nos informan de que si la Comunidad quiere cambiar solo pueden despedirla y hacer frente a la indemnización correspondiente, todo ello fundamentado en el convenio colectivo de limpieza. Igualmente nos indican
que ellos no tienen nada que ver en esa relación laboral tener la trabajadora unos derechos
adquiridos con la comunidad.
¿Está en lo cierto la empresa de limpieza y es la comunidad la que tiene que asumir el pago de
la indemnización si despide a la trabajadora?
Solución
No es cierto lo que afirma la empresa actual, pues es ésta la que es empresario en la
relación laboral con la trabajadora. Por tanto, es la empresa la que debe indemnizar y
sí lo desea puede cambiar a la empleada de puesto de trabajo pues es una trabajadora
de su plantilla laboral. La limpiadora tiene unos derechos adquiridos frente a la empresa que la contrató y no frente la comunidad que solo es donde presta sus servicios.
Otra cosa es lo que dice el convenio colectivo que debe ser explicado y matizado.
En efecto, es posible que conforme a su normativa laboral específica, en el caso de
tratarse de empresas dedicadas a la limpieza de edificios, exista la obligación del
nuevo empresario de subrogar en su seno al trabajador que prestaba sus servicios
por cuenta de la anterior empresa. Para ello será preciso consultar el convenio colectivo aplicable en su ámbito territorial (lo puede consultar Vd. en la Base de Datos de
Propiedad Horizontal de EL DERECHO, Limpiadores). Si se impone dicha obligación, el nuevo empresario deberá subrogar dicho empleado.
No obstante, en todo caso, como dice la sentencia del TSJ Madrid Sala de lo Social
de 21 octubre 1999 (EDJ 1999/43813), estos convenios colectivos de empresas de
limpieza no son de aplicación a las Comunidades de Vecinos, por no pertenecer éstas
al sector cuya representación ostentaba la Asociación empresarial que lo suscribió,
sino exclusivamente a las empresas de limpieza. Quien está obligado a subrogarse,
pagar salario o indemnizar es el empresario y no la comunidad. No hay relación laboral entre limpiadora y comunidad de propietarios.
Por tanto, no tienen que asumir a la trabajadora de la empresa de limpieza ni debe
abonar indemnización. Todo le corresponde a la empresa de limpieza.
14.- ¿Cómo se computa el voto de los ausentes ante una instalación comunitaria gratuita?
Planteamiento
La no aplicación del voto presunto de los ausentes en el art. 17.1 LPH -EDL 1960/55-.puedo
entenderla si dicha infraestructura tiene coste para la Comunidad, pero si dicha instalación
de infraestructura comunitaria fuera gratuita ¿también sería de aplicación el no cómputo de
voto de los ausentes en el plazo establecido?
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Hago esta consideración, ya que la ley cuando excluye el voto de los ausentes, lo hace indicando “salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de
los servicios a aquellos propietarios que no hubieran votado expresamente en la Junta a favor
del acuerdo.....” y en estos casos al no existir coste para la Comunidad ni para los vecinos creo
que no sería de aplicación dicha consideración.
Solución
El art. 17.8 LPH -EDL 1960/55- excluye el uso del voto presunto del ausente para
cuando “8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda
repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado
expresamente en la Junta a favor del acuerdo…” Quiere esto decir que en los supuestos de los arts. 17.1 y 17.4 -EDL 1960/55- en los que no se puede repercutir el “coste”
de la obra a los que no hubieran votado a favor del acuerdo en estos supuestos de
estos dos apartados el quórum respectivo se debe exigir en el día de la junta, sin
que quepa integrar el quórum con aquellos comuneros que no hubieran asistido a la
junta y sean ausentes, ya que de ser admitidos sería más sencillo alcanzar el acuerdo
por beneficiarle que los ausentes que nada oponen en 30 días se sumen a los votos
positivos para alcanzar el quórum que se exija.
Pero ¿por qué no se puede utilizar este voto presunto en estos casos? Pues el legislador ha entendido, o ha querido entender, que al tratarse de acuerdos que llevan un
coste económico en estos casos concretos, y no en otros, si los comuneros quieren
que se alcance el acuerdo deben ir a la junta y sumar para que se alcance el quórum.
Y además en los casos del art. 17.1 LPH -EDL 1960/55- “La comunidad no podrá repercutir el coste de la instalación o adaptación de dichas infraestructuras comunes,
ni los derivados de su conservación y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo.” Y
en los del art. 17.4 LPH “el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota,
incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja”, con lo que en
ambos casos los que acudan pero voten que no, no resultan obligados al pago, con lo
que deben acudir para ello, ya que si no van y se aprueba en la junta deberán pagar.
Pero, sin embargo, todo esto se debe desvanecer si la obra es gratuita por cualquier
razón, ya que no debe operar la situación del disidente ni del que vota en contra, ya
que estos tienen la significación de “exclusión del pago” y sobre ello está configurado la exclusión del uso del voto presunto, pero si nada deben pagar es irrelevante
que vayan o no a la junta, porque la consecuencia es que si la obra es gratuita sí que
operará el voto presunto y se podrá estar a la espera del transcurso de los 30 días
para que los ausentes que nada digan en ese plazo se sumen a los que voten a favor
y sea más sencillo alcanzar el acuerdo. Con ello, en estos casos sí que se suma el voto
presunto al quedar excluido el concepto de “repercusión del coste del servicio” que
es donde descansa esta exclusión del voto presunto del ausente.
15. ¿Tiene legitimación activa el Administrador para convocar por su cuenta
junta de propietarios?
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Planteamiento
Una comunidad de vecinos cesa a la administradora de su cargo y le da un plazo de 15 días para
que lo deje. Antes de que transcurran esos 15 días la administradora convoca nueva junta sin la
autorización del presidente realizando dicha reunión sin el presidente ni el vicepresidente.
¿Cuál debe ser nuestra fundamentación jurídica respecto a la legitimación activa y pasiva? ¿En
qué articulado debemos basar nuestra petición de nulidad de la convocatoria, junta y acta?
Solución
Entre las funciones del Administrador o del Secretario-Administrador no está la de convocar una junta de propietarios, lo que sólo corresponde al Presidente de la comunidad.
En efecto, solo actúa por delegación del presidente o del 25% de propietarios y cuotas
conforme al art.16 LPH -EDL 1960/55-.
Así, como se deduce del articulado de la LPH el secretario es el encargado de citar a
todos los propietarios de la Comunidad para que asistan a la Junta que será convocada
por el Presidente de la Comunidad o por un número de propietarios que representen al menos el 25% de las cuotas de participación. Así resulta del art.16.1 LPH -EDL
1960/55-, todo ello como se desprende de la sentencia del TS Sala 1ª de 16 junio 1988.
La legitimación activa corresponde al presidente de la Junta anterior, y la pasiva a la
Administradora.
16.- ¿Está la subcomunidad independiente del garaje obligada a la reparación
de los pasillos que le son propios?
Planteamiento
La descripción de obra nueva de la zona de garaje y trasteros de un edificio establece en escritura lo siguiente:
- Local en los sótanos 1 y 2 del edificio.
- 67 plazas de aparcamiento de las que 64 están vinculadas a las viviendas.
- 64 cuartos trasteros, los cuales están vinculados a las viviendas.
El edificio está formado por cuatro escaleras y un garaje, que forman cinco Comunidades
independientes.
Ante esta descripción, ¿quiénes son los responsables del pago de las reparaciones que se produzcan en los pasillos de los trasteros, las Comunidades de viviendas o la Comunidad de garaje?
Solución
De su escrito parece desprender que el local en los sótanos 1 y 2 del edificio, para 67
plazas de aparcamiento, de las que 64 están vinculadas a viviendas y existen además
64 cuartos trasteros, constituye una comunidad independiente.
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A este respecto, las subcomunidades también tienen un reconocimiento legal expreso desde la última reforma de la LPH. Así, dice el art. 2. d) LPH -EDL 1960/55- que
es de aplicación dicha norma también “A las subcomunidades, entendiendo por tales
las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios
propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo,
de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia
funcional o económica”.
En el caso que nos ocupa, existe una comunidad independiente por lo que debe ser dicha comunidad (de garaje) la que abone las reparaciones que se realicen en los pasillos
de los trasteros, dado que la descripción parece desprende que los locales 1 y 2 integrarían dicha comunidad. Por tanto, dicho gasto debe ser asumido por el local garaje.
17.- ¿Cuál es la mayoría necesaria para la instalación de una chimenea en el
tejado para evacuar el humo de una estufa por interés de un particular?
Planteamiento
En una comunidad de propietarios, un propietario desea instalar una estufa y solicita a la junta la realización de una salida de humos por el tejado, en vez de por la salida de la caldera de la
fachada porque cree que podría manchar dicha fachada, ¿el acuerdo requiere la unanimidad
al afectar a un elemento comunitario?. Si, finalmente, este acuerdo se acepta, ¿se le deben
imponer al propietario algunas condiciones, limitaciones…etc?. Si por el contrario el acuerdo
no es aceptado, ¿el propietario podrá instalar esa estufa poniendo la salida de humos por la
salida de la caldera sin necesidad de ningún acuerdo, autorización o condición de la comunidad de propietarios?.
Solución
En nuestra opinión, la chimenea en cuestión no es un elemento que aparezca descrito en el título en cuanto elemento común, de modo que su instalación implicará la
instalación de una servidumbre de humos que altera el título, no en interés general,
sino en interés particular, de ahí que no sea de aplicación tampoco el art.17.3 LPH
-EDL 1960/55-.
Es por ello de aplicación el art. 17.6 LPH -EDL 1960/55- que dispone que “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o
en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total
de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación”.
Sólo cabría la instalación a través de la chimenea o salida de la caldera siempre que
ello esté permitido por la normativa específica en esa materia, para lo cual deberá
consultar a un técnico instalador.
18.- ¿A quién corresponde reparar las grietas de un muro perimetral de una
urbanización formada por casas adosadas?
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Planteamiento
Una urbanización de viviendas adosadas, que tienen en común piscina, zonas comunes y RITI
de telecomunicaciones, elementos que se encuentran en el interior del recinto formado por
muro perimetral de ladrillo, perímetro que no es continuo puesto que en él se sitúan las entradas a las viviendas tanto para peatones como para vehículos.
Este muro en varias zonas se ha rajado. ¿Los gastos de reparación de esas fisuras le corresponde a la comunidad o la comunidad sólo ha de reparar los tramos en los que no están frente a
las viviendas y esos tramos a cada uno de los propietarios?
Solución
En nuestra opinión, dichos muros perimetrales demarcan la separación de cada
casa privativa de los espacios públicos, de modo que conforme al art. 3 LPH -EDL
1960/55- deben considerarse elementos privativos a reparar por cada propietario.
Sólo la parte de muro que no cumpla esa función tendrá la consideración de elemento común propiamente dicho del art. 396 CC -EDL 1889/1- en relación con el
art. 3 LPH -EDL 1960/55-. Sólo en este caso, se trataría de una reparación necesaria que debería acometer la comunidad conforme al art. 10.1.b LPH -EDL 1960/55, que dispone que son obras obligatorias de la comunidad “Los trabajos y las obras
que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber
de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y
cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del
deber legal de conservación”.
Por tanto, en las partes delanteras de cada casa debe considerarse como elemento
privativo.
19.- ¿Cómo puede afectar a un abogado aparecer en el acta de constitución de
una comunidad como Administrador si no está colegiado como tal?
Planteamiento
Una comunidad de vecinos contrató a un abogado para la constitución de la misma y para
realizar las Juntas. El tema de la gestión y cuentas de la comunidad lo llevan los presidentes de
las escaleras. El abogado no recibe ningún honorario mensual por este trabajo, solamente se
le ha pagado el trabajo por la constitución y por la celebración de la Junta.
Dicho abogado no está colegiado como Administrador y surge la duda si en las actas que
redacta tiene que calificarse de Secretario-Administrador o Administrador.
Se va a proceder a la reclamación judicial de las cuotas impagadas de un vecino y se le pide
que como abogado haga el requerimiento de pago y si tiene que acudir a los Tribunales que
lo haga, por lo tanto, ¿le puede afectar en algo que aparezca como Administrador en el Acta?
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Solución
Dice el art. 17.5 LPH -EDL 1960/55- que “Las funciones del secretario y del administrador serán ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o
la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos
cargos separadamente de la presidencia”.
Por tanto, debe partirse de la idea de que los cargos y funciones de secretario y administrador son cargos desgajados del de presidente al que, originariamente, le corresponden todos salvo que la Junta opte por separarlos.
En nuestra opinión, no es necesario que aparezca como secretario-administrador de la reunión, dado que puede presentarse el presidente como secretario
y/o Administrador, esto es, firmando, como es muy habitual, como PresidenteSecretario-Administrador, en esos tres conceptos que permite la LPH.
En nuestra opinión, dado que Vd. intervendrá como letrado en el monitorio es mejor
que aparezca firmando el presidente en la forma anteriormente mencionada.
20.- ¿Cuál es la mayoría necesaria para la colocación de una barrera móvil en
acceso a la finca.
Planteamiento
En una comunidad de propietarios se va a tratar el tema de colocar una barrera móvil con
mando a distancia que impida el acceso de vehículos ajenos a la comunidad. En dicha comunidad no hay locales comerciales y tras la barrera lo que hay es una zona comunitaria para el
aparcamiento de vehículos. ¿Qué mayoría es necesaria para tomar dicho acuerdo?
Solución
En nuestra opinión, debe considerarse como una obra de seguridad y para garantizar
una mejor habitabilidad del inmueble y de sus espacios comunes, de modo que el
asunto puede votarse por mayoría, de conformidad con lo establecido en el nuevo
art. 17.7 LPH -EDL 1960/55-.
En efecto el tratamiento que debe darse es de una obra necesaria y por tanto será
de aplicación el art. 10.1.a) LPH -EDL 1960/55-. Dice este precepto que son obras
necesarias “ Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios
e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los
requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las
condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de
la Administración, del deber legal de conservación”.
De otra parte, la decisión sobre la naturaleza de las obras ante una discrepancia incumbe a la comunidad por mayoría. Dice así el art. 17.10 LPH -EDL 1960/55- que
“En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolverá lo procedente la Junta de propietarios”.
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