ÿþ2 0 1 2 - 0 8 - 1 6 ( 1 )

Ministerio
de Justicia
.
y Derechos Humanos
, "
Supérinrendencia NacionaL::'
de Registros Públicos
.
,
-
RESOLUCiÓN DEL PRESIDENTE DEL TRIBUNAL REGISTRAL
N" 246-2012-SUNARP/PT
Lima, 15 de agosto de 2012.
CONSIDERANDO:
Que, de acuerdo al articulo 28 de la Resolución Suprema W 135-2002-JUS,
que aprueba el Estatuto de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos,
el Tribunal Registral es el Órgano de Segunda Instancia Administrativa con
competencia nacional conformado por Salas descentralizadas e itinerantes;
Que, de conformidad con lo previsto en el literal c) del articulo 64 del
Regiamento de Organizaciones y Funciones de ia SUNARP aprobado mediante
I.s'~ esolución Suprema N° 139-2002-JUS, es función del Tribunal Registral aprobar
. \f' recedentes de observancia obligatoria en los Plenos Registrales que para el
ecto se convoquen;
.
~EG
Que, en la sesión extraordinaria del Nonagésimo Tercer Pleno del Tribunal
Registral, modalidad presencial, realizado los dias 02 y 03 de agosto de 2012, se
trataron temas que fueron materia de discusión en el evento Diálogo con el Tribunal
Registral llevado a cabo en la ciudad de Trujillo el dia 20 de julio de 2012, y
respecto de los cuales se acordó que el Pleno del Tribunal Registral debia emitir
pronunciamiento, a efectos de unificar criterios a seguir por los Registradores
Públicos, con la finalidad de hacer perfectible la función registra!;
Que, en el referido pleno registral se han aprobado, además 'de ocho (08)
Acuerdos Plenarios, tres (03) precedentes de observancia obligatoria;
Que, el articulo 32 del Reglamento del Tribunal Registral, aprobado por
Resolución de la Superintendencia Nacional de los. Registros Públicos NO'2632005-SUNARP/SN del 18 de octubre de 2005, prescribe que "los acuerdos del
Pleno Registral que aprueben precedentes de observancia obligatoria establecerán
las interpretaciones a seguirse de manera obligatoria por las instancias registrales,
en el ámbito nacional, mientras no sean expresamente modificados o dejados sin
efecto mediante otro acuerdo de Pleno Registral, por mandato judicial firme o
norma modificatoria posterior";
Que, de conformidad con el articulo 33 del Reglamento del Tribunal Registral
y el articulo 158 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los
Registros Publicas, aprobado mediante Resolución del Superintendente Nacional
de los Registros Públicos N° 126-2012-SUNARP-SN del 18 de mayo de 2012, "Los
precedentes de observancia obligatoria aprobados en Pleno Registral deben
publicarse en el diario oficial "El Peruano", mediante Resolución del Presidente del
Tribunal Registral, siendo de obligatorio cumplimiento a partir del dia siguiente de
su publicación en dicho diario. Adicionalmente, dichos precedentes, conjuntamente
con las resoluciones en las que se adoptó el criterio, se publicarán en la página
. web. de la SUNARP";
Estando a la facultad conferida por el articulo 7 numerales 8) y 9) del
Reglamento del Tribunal Registra!.
,-""
SU NAHP -_._-I TRlfMtlli'J. ?f:?GtSTR,L\!..- LIMA
1 5 AfiO. 2012
'ciloo ..... PÁ.RO SÁlVAiiERRA ijALói~A
Pr~id.nta del T'Íbuna' Reglstral
i.
ES COPIA FIEL DEL ORIGINAL
SUi'lARP
SE RESUELVE:
ARTíCULO PRIMERO: Disponer la publicación de los precedentes de
observancia obligatoria aprobados en la Sesión Extraordinaria del Nonagésimo
Tercer Pleno del Tribunal Registral de la SUNARP, realizado los dias 02 y 03 de
agosto de 2012, cuyo texto se incluye en el anexo que forma parte integrante de la
presente resolución.
ARTíCULO
SEGUNDO: Los precedentes antes indicados serán de
obligatorio cumplimiento a partir del dia siguiente de la publicación de la presente
resolución.
Regístrese, comuniquese
y publíquese.
1-'-- SUNARP
! TRIBUNAl.. REGISTRA!..- UMA
....... o... .
1 5 AGO, 2012
ES COPlA FIEL DEL ORIGINAL
Página 2 de3
GL
!
'
.
RO SALVATIERRAVALDIVIA
Presidenla del Tribunal Reglstral
SUII!ARP
ANEXO DE LA RESOLUCiÓN
PRECEDENTES
N° 246-2012-SUNARP/PT
DE OBSERVANCIA
OBLIGATORIA
1. PRESUPUESTO PARA LA ASUNCiÓN DE LA COMPETENCIA
NOTARIAL
POR EL JUEZ DE PAZ LETRADO
"Las circunstancias prescritas por el articulo 58 de la Ley Orgánica del Poder
Judicial (que no haya un notario a más de 10 km, ausencia o vacancia) para que el
Juez de Paz Letrado asuma funciones notariates no constituyen la competencia,
sino los presupuestos previos para asumirta. En tal sentido, el Registrador no
puede calificartas pues esta tarea recae estrictamente
en et ámbito de
responsabilidad det Juez de Paz Letrado".
Criterio sustentado en la Resolución N° 568-2011-SUNARP-TR-T
del 04.11.2011.
2. CALIFICACiÓN DE ACTOS ADMINISTRATIVOS
"En ta calificación de actos administrativos, el Registrador verificará la competencia
del funcionario, la formalidad de la decisión administrativa, el carácter inscribible del
acto o derecho y la adecuación del titulo con los antecedentes registrales. No podrá
evaluar los fundamentos de heclJO o de derecho que ha tenido la Administración
para emitir el acto administrativo y la regularidad interna del procedimiento
administrativo en el cual se ha dictado".
Criterio sustentado
en las Resoluciones
N° 014-2007-SUNARP-TR-T
del
18.01.2007, 019-2008-SUNARP-TR-T
del 31.07.2008, 155.2006-SUNARp.TR.T
del 29.09.2006, 048-2005-SUNARP-TR-T
del 22.03.2005 y 094.2005-SUNARP-TR.
T del 03.06.2005.
3. IMPROCEDENCIA DE SEGUNDA REGULARIZACiÓN
VIA RECTIFICACiÓN
"No procede la rectificación mediante FOR, de una declaratoria de fábrica inscrita
via regularización en virtud de la Ley W 27157, cuando es evidente que se trata de
una segunda regularización".
Criterio sustentado en la Resolución N° 088-2012-SUNARP-TR-L
W:\PRESIDENCIA
del 19.01.2012.
TR 2012\Res. 246-2012.doc
JS
1-----
SUNARP
---
I
!TR~¡pn:~¡emw.' LIMA'
1 5 ASO, 2012
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FIEl. DEL ORIGINAL
'Gl~"'"'
p
lió SAlVÁTIERRÚALÓiviJi
,denta del Tribunal Reglsiro'
SUl-IARP
...
MinIsterio
de Justicia
.• - ,
'~'
Superintendencia
Nacional
de los Registros Púbhcos-SUNARP.
-
TRIBUNAL
RESOLUCiÓN
.'
."
"
REGISTRAL
N° 568.2011-SUNARP.TR-T
Trujillo, cuatro de noviembre de dos mil once.
APELANTE:
TíTULO
RECURSO
REGISTRO:
ACTO
".
'SUMlllA{S} :
VICTOR CLAUDIO SOTElO PAREDES
Presupuestos
para la asunción
800-2011
599-2011
DE PREDIOSDE CASMA
INMATRICULACIÓN
de la competencia
notarial
por el
Juez de Paz
Las circunstancias prescritas por el articulo 58 de la Ley Orgánica del
Poder Judicial (qU(; no haya un notario
más de 10 km. ausencia o
a
vacancia) para que el Juez de Paz asuma funciones notariales no
constituyen la competencia, sino los presupuestos previos para asumirla.
En tal sentido, el Registrador no puede calificarlas pues esta tarea recae
estrictamente en el ámbito de responsabilidad del Juez de Paz.
Normatividad
a la formalización de escrituras imperfectas
aplicable
La formalización de escrituras imperfectas
se rige, en principio, por las
disposiciones pertinentes de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓN
PRESENTADA
1.
El señor Sotelo solicitó la in.matriculación del predio rústico "Petaca"
ubicado en el distrito de Yaután, provincia de Casma, departamento de
Ancash, el cual tiene una cabida de 7.4944 Hás.
Para tal efecto
presentó
a calificación
el titulo
inmatriculante
conformado por los documentos siguientes:
1.
Escritura Im'perfecta de compraventa del 23.07.2005 otorgada por
Juan Pedro Sotelo Mata a favor de Victor Claudia Sotelo Paredes,
formalizada por el juez de paz de Pariacoto, Huaraz José F.
Abendaño L6pez;
2.
Oficio N° 3637-2010-COFOPRI/OZANCtf del 23.11.2010, mediante
.el cual se remitió al señor Víctor Sotelo el Certificado Negativo de
"." "" SUNARP--'"
TRIBUNAl REGISTR/',L - UMAI
1 6 AGO, 20í2
1
!
ES COPlA
FIEL DEL ORIGl~
I
~
•• _._-------_._-_.-."
• ..1
•• --
.....................................
GlORIA
, O SALVATIERRA VALDlVlA
Pres, enta del Tribunal RegIStra!
SUNARP
RESOLUCiÓN
Zona
juegos
N° 568-2011-SUNARP-TR-T
NO 106-2010-0ZANCH
Catastrada
de planos
y memorias
del 16.11.2010,
descriptivas
sobre
cuya
y dos
base se
emitió dicho certificado;
3.
Certificado
Negativo
del 16.11.2010,
de Zona
y dos juegos
Catastrada
N° 106-2010-0ZANCH
de planos y memorias
descriptivas
sobre cuya base se emitió dicho certificado.
11.
DECISiÓN
IMPUGNADA
El título fue calificado por la Registradora
Campos,
15.06.2011,
quien
decretó
su
observación
Pública (e) Beatriz Ramos
mediante
esquela
del
bajo los siguientes argumentos:
"1. Según informe técnico emitido por el área de catastro se ha
determinado que el predio materia de inmatriculación se encuentra
"no inscrito". Y conforme a lo normado en el Art. 2018' del Código
Civil, que señala: "Para la inmatriculación o primera inscripción de
dominio es necesario exhibir titulos por un periodo ininterrumpido de
cinco años... ", considerándose titulo a un documento público emitido
por un ente que tenga tal inv,estidura, salvo que la Ley lo permita en
documentos privados, debiendo ser expresa tal excepción, conforme
lo estipula el Art. 9' del TVO del Reglamento General de los
Registros Públicos, es necesario indicar que la. escritura pública
imperfecta presentada no se encuentra dentro de esta excepción por
no constar en el documento presentado el folio, libro y la fecha de su
extensión en el registro, por que dicho instrumento público debe
contar con todas las formalidades que tiene una escritura pública
según O.Leg. N' 1049 del Notariado, como son:
a) La fecha de presentación de la minuta, el nombre, apellidos,
estado civil, nacionalidad, ocupación, domicilio y documentos de
identidad de los otorgantes, anotando su apreciación sobre la
capacidad de los otorgantes. Se puede denotar que estos mismos
requisitos se encuentran contemplados en .el articulo 54' de la Ley
del Notariado, para la introducción de la escritura pública.
En el acta también se anotará la naturaleza del acto o contrato, el
derecho o cosa a que se refiere, su valor si se lo anuncia, el monto
de los impuestos pagados y derechos cobrados, anotándose fecha y
número de los recibos corre~pondientes. En esta parte, el juez de
paz letrado o el juez de paz constituyen el cuerpo de la escritura
imperfecta, refiriéndose al contenido del contrato, su naturaleza y por
ende la causa del mismo. Nada impide que se copie la minuta en su
integridad, situación que es la más frecuente. Esto, en casi su
,
o
Página 2 de 13
~
J
RESOLUCiÓN
integridad,
N° 568.2011.SUNARP-TR.T
es requerido para el cuerpo de la escritura pública
extendida ante Notario.
b) El acta es firmada por el juez, los otorgantes y dos testigos
mayores de edad y vecinos 'del lugar. Esta parte corresponderla a la
conclusión de la escritura pública. Además, el acta una vez firmada,
se extiende en estricto orden cronológico, una a continuación de otra
sin dejar espacios libres. Asentada y firmada el acta, el juez
devuelve la escritura imperfecta a los interesados, dejando
constancia dei folio y libro asi como de la fecha de inscripción en su
registro.
o La minuta debe estar suscrita por abogado letrado, la constancia
del número de serie de la foja donde se inicia y de la foja donde
concluye el instrumento
e indicación de la fecha en que firma cada
uno de los otorgantes así como cuando concluye el proceso de
firmas del instrumento.
2. En el artículo 2011° del Código Civil, concordante con el inciso d)
del articulo 32° del TUO Reglamento General de los Registros
Públicos, el Registrador calificará la legalidad de los títulos que se le
presentan para su ínscripción, para lo cual verificará la competen cía
del funcionario
o notario que autorice o certifique el título. En virtud
de ello, el Registrador, al ~alificar una escritura ímperfecta deberá
solicitar información que permita determinar si en el lugar donde se
realizó la escritura imperfecta operaban las condiciones establecidas
en la Ley Orgánica del Poder Judícial que justificaban la actuación
del juez de paz. Asimismo, solicitará información a la Corte Superior
correspondie'!te que precise si el juez de paz ante quien se otorgó la
escritura imperfecta se encontraba en funciones a la fecha de su
realización, sin perjuicio de la información solicitada al juzgado de
donde proviene la escritura que determíne la autentícidad del
documento.
3. La presentación de partes notariales a los Registros de Predios
en las oficinas registrales, deberá ser efectuada por el notario ante
quien se otorgó el instrumento o por sus dependientes acreditados.
Excepcionalmente, a solicitud y bajo responsabilidad de los
otorgantes, los partes notariales podrán ser presentados y
tramitados por persona distinta al notario o sus dependientes. En
este éaso, el notario al expedir el parte deberá consignar en este el
nombre completo y número de documento de identidad de la
persona que se encargará de la presentación y tramitación de dicho
parte y la procedencia legitima del parte.
Sugerencias:
- Sirvase subsanar los defectos que
SUNARP
TRlBUN,6,L REGISiW\l- LIMA
16 AGO, 2012
ES COP~\ FIEL DEL ORIGINM.
se
indican lineas arriba, asi
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'Gl:of"~..RO SÁlVAiirnAAVi.ili~'A
presidenta del Tribunal ReglStral
.SUNARP
RESOLUCIÓN
N° 568-2011-SUNARP-TR-T
como adjuntar la resolución que indica la primera nominación del
Juez de Paz,. José Abendaño López, del Distrito de Pariacoto,
Provincia de Huaraz.
- Subsanadas las observaciones, deberá reintegrar los derechosregistrales indicados líneas abajo.
Base Legal:
Arts. 58' del D. S. N' 017-93-JUS (T.U O: de la Ley Orgánica del
Poder Judicial) Los juzgados de paz letrados, cuya sede se
encuentra a más de diez kilómetros de distancia del lugar de
residencia de un notario público, o donde por vacancia no lo hubiera,
o en ausencia del notario por más de quince dJas continuos, tienen
además respecto de las 'personas, bienes y asuntos dé su
competencia, las siguientes funciones notariales: 1.- Escrituras
Imperfectas. - Llevar un registro en el que anota, mediante acta la
fecha de presentación de la minuta, el nombre, apellidos, estado
civil, nacionalidad, ocupación, domicilio y documentos de identidad
de los otorgantes y de sus cónyuges, la naturaleza del acto o
contrato, el derecho o cosa a que se refiere, su valor si se lo
anuncia, el monto de los impuestos pagados y derechos cobrados,
anotándose fer;ha y número de los recibos correspondientes. Anota
asimismo su apreciación sobre la capacidad de los otorgantes. (. ...)
Art. 68'0. S.N'017-93-JUS (T.UO) de la Ley Orgánica del Poder
Judicial) Los jueces de paz tienen las mismas funciones notariales
que los jueces de paz Letrados, dentro del ámbito de su
competencia.
Art. 32' Y 40' del T.UO. del Reglamento General de los Registros
Públicos.
Art. 19' Inc. d) del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios.
D. Leg. N" 1049 Sétima Disposición Complementaria, Transitoria y
Final".
111. FUNDAMENTOS
DE LA APELACiÓN
El señor Sotelo interpuso recurso de apelación mediante escrito
autorizado por el abogado Yens Cadillo Dextre, alegando que:
1. La calificación registral de las escrituras imperfectas debe realizarse
sobre la base del artículo 58 de la Ley Orgánica del Poder Judicial,
cuyos preceptos se han cumplido.
2. De acuerdo con lo señalado por el Tribunal Registral en la
Resolución
094-2010-SUNARP-TR-T,
cuando
el
Registro
Página 4 de 13
RESOLUCiÓN
N° 568-2011-SUNARP-TR-T
inmatricula un predio en mérito a titulos de dominio con antigüedad
mayor a cinco años asume que el propietario ha adquirido por
prescripción dicho predio.
IV.
ANTECEDENTE REGISTRAL
No existe, según ha determinado la Oficina de Catastro competente
mediante Informe 989.2011-Z.R.N"VII/OC-HZ.
V.
PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el vocal Rolando A. Acosta Sánchez.
La denegatoria se sustent¡¡, esencialmente, en tres aspectos: i)
incumplimiento en la escritura imperfecta de las formalidades previstas
por la Ley del Notariado para las escrituras públicas, ii) falta de
acreditación de las condiciones para que el juez de paz de Pariacoto
ejerza funciones notariales, y ¡ii) incumplimiento
Disposición Transitoria, Complementaria y Final
de la Sétima
referida a la
presentación de partes notariales ante el Registro de Predios. Sobre la
base de estos argumentos y los del apelante, este Tribunal estima que
la controversia gira en tomo a estas cuestiones:
1. Si cabe calificar una escritura imperfecta a la luz de las normas de
la Ley del Notariado que gobiernan
las formalidades
de una
escritura pública;
2. Si el Registro debe calificar los presupuestos legales para que el
juez de paz haya asumido funciones notariales;
3. Si la Sétima Disposición Transitoria, Complementaria y Final
referida a la presentación de partes notariales ante el Registro de
Predios es aplicable a las escrituras imperfectas formalizadas por
los jueces de paz.
ANÁLISIS;
El articulo IV.1.2 de la Ley 27444 consagra el derecho de los
administrados a un debido procedimiento administrativo, del cual forma
parte el derecho "a obtener una decisión motivada y fundada en
derecho". La concreción de este derecho supone que la
Administración adopte una decisión que, entre otros requisitos, debe
fundarse en disposiciones legales pertinentes al caso discutido,
razonablemente seleccionadas, interpretadas y aplicadas.
""'-
SUNARP
Pá~ina 5 de 13
TRIBUNAl REG'STP-Al- UMA
16 AGO, 2012
.GlO
j ~S COP~j\FIEL DEL ORIGINAL i¡
----\.-.~!;;I&
_~.
ARO sÁLVA TIERRA vAüiMi>:
Prnüidenta del Tribunal ReglStral
SUNARP
RESOLUCIÓN
2. La
necesidad
de
N° 568-2011.SUNARP-
evaluar
la pertinencia
de
disposiciones legales aplicables reconoce que, a
TR- T
la disposición
priori,
o
pueden éxistir
más de una norma legal con vocación regulatoria del caso concreto.
En el presente caso, la Registradora (e) Ramos asume que la
formalización de escrituras imperfectas está regida por la Ley Orgánica
del Poder Judicial (LOPJ) y por la Ley del Notariado (LN) aprobada por
el Decreto Legislativo 1049.
3. Una de las técnicas del Derecho para definir cuál es la norma legal o
cuerpo normativo aplicable es el de especialidad (ley especial prima
sobre ley general): si el hecho regulado presenta caracteristicas
especiales para las cuales el ordenamiento ha previsto una
normatividad especifica, no será de aplicación las leyes generales. En
el presente caso, la materia regulada es la formalización de escrituras
imperfectas por jueces de paz, sobre la base de facultades
subsidiarias conferidas por el Estado ante la inexistencia o ausencia
de notarios en una determinada parte del territorio nacional.
4. Ordinariamente, los jueces de paz desempeñan sus funciones
jurisdiccionales (y, cuando corresponda, notariales) en las zonas más
alejadas y de menor desarrollo' del pais, alli donde no existen notarios
o abogados, y donde -por obvias razones- el nivel cultural y educativo
de los pobladores es elemental. La investigación de David Lovatón ha
concluido que "(e)173% de los jueces de paz se concentra en la sierra,
y el 58% se dedica a la agricultura o a la ganadería. Eso revela que en
realidad son ciudadanos de la comunidad asentados en su gran
;¡;
mayoría en realidades rurales de nuestro pais. El juez de paz por 10~ ~ el.
general no es abogado. Es un miembro de la comunidad que es:<:.:;¡~:
~._.r-.
agricultor, ganadero, protesor, jubilado o ama de casa, y que ejerce ';0 ~ ~:
ese cargo en servicio a la comunidad"'.
II;; ~ i
5. Pretender aplicar la LN, que disciplina realidades en las que están
necesariamente inmersas abogados y notarios en un contexto social,
cultural y económic.o ajeno al entorno en qUElnormalmente ejerce un
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juez de paz, constitL:ye un despropósito, pues divorcia al Derecho de la
realidad que pretende regular. Por ello, este Tribunal considera que la
especialidad de la función notarial subsidiaria de los jueces de paz. ~
determina que, en principio, la norma pertinente que gobierna la e
formalización de las escrituras, imperfectas sea la LOPJ,
no .otra
norma.
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David LOVATÓN: Lajuslicia de paz en el Perú. 1999. Instituto de Defensa Legal.'::;;
Versión
electrónica
disponible
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http://www.idl.org.pe/Publicacioncs/Jusiciapazlestudios/david.htm. Último ingreso el m
04.11.2011.
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RESOLUCiÓN
N° 568-2011-SUNARP-
TR-T
6. En ese sentido, corresponde analizar si en la escritura imperfecta
presentada se han omitido algunos de los requisitos que prevé el
articulo 58 de la LOPJ, aprobado por Decreto Supremo 017-93-JUS:
"(I)levar un registro en el que anota, mediante acta, la fecha de
presentación de la minuta, el nombre, apellidos, estado civil,
nacionalidad, ocupación, domicilio y documentos de identidad de los
otorgantes y de sus cónyuges, la naturaleza del acto o contrato, el
derecho o cosa a que se refiere, su valor si se lo anuncia, el monto de
los impuestos pagados y derechos cobrados, anotándose fecha y
número
de
los
recibos
correspondientes.
Anota
asimismo
su
apreciación sobre la capacidad de los otorgantes. El acta es firmada
por el Juez, los otorgantes y dos testigos mayores de edad y vecinos
del lugar. Las actas se extienden en estricto orden cronológico, una a
continuación de otra sin dejar espacios libres. Asentada y firmada el
acta, el Juez devuelve la escritura imperfecta a los interesados,
dejando constancia del folio y.fibro así como de la fecha de inscripción
en su registro".
7. En la escritura imperfecta presentada no se ha consignado la
nacionalídad de los otorgantes, no se ha presentado minuta, ni obra la
apreciación del juez de paz acerca de la capacidad de los otorgantes.
Sobre lo primero, este Trib~nal accedió a la base de datos del
RENIEC, en la cual aparece que ambos otorgantes nacieron en
Carhuaz, Ancash, de lo que resulta que su nacionalidad es peruana.
Consiguientemente, la omisión de la nacionalidad en la escritura
imperfecta no constituye un defecto formal que impida en términos
absolutos tene~ certeza acerca de la existencia del acto y de la
identidad de sus otorgantes, y se trata -en palabras de Lacruz y
Sancho- de "defectos que por no afectar a la vaiidez del titulo y ser
simple origen de responsabilidad disciplinaria de su autorizante, no
constituyen faltas subsanables, ni insubsanables, (y) constituyen una
simple infracción administrativa, objeto, en su caso, de corrección
disciplinaria..:!.
8. También se advirtió la inexistencia de constancia de presentación de la
minuta. Por minuta se entiende el "(e)xtracto o borrador que se hace
de un contrato u otra cosa, anotando las cláusulas o partes esenciales,
para cQpiarlo después y extenderlo con todas las formalidades
necesarias para su perfección"'.
Si, como señala Lovatón,
2
José L. Lacruz Berdejo y Feo. de Asís Sancho Rebullida, Francisco. Elementos de
. Derecho Civil. Derecho Inmobiliario Registral. Segunda edición. Tomo 111 bis.
Reimpresión 199J. Bosch Editores. Barcelona. 1991. Pág. 312.
~ Diccionario de la Real Academia de la Lengua. 22a edición. Versión disponible en
internel en: http://buscon.rae.es/drael!.ÚltimoingresoeI04.11.2011.
Página 7 de 13
SUNARP
TRIBUNAL REGISTRA!.. ~LIMA
16 AGO. 2012
GlOR
ES COPtA FIEL DEL ORIGIN.AJ..
-=-...---'
I~>"-'
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..
,r RO SAlVATIERRAVALDMA
Presidenta del Tribunal RegIStra!
SUNARP
l _
RESOLUCiÓN
N° 568-2011-SUNARP-TR.T
generalmente los jueces de paz no son abogadOS,y si "(I)a justicia de
paz sirve para resolver los problemas urgentes, cotidianos, vecinales y
familiares de las personas de más bajos ingresos y de las regiones
más deprimidas de nuestro país''', pretender que estas personas
confeccionen un borrador de un contrato de compraventa para su
posterior formalización mediante escritura imperfecta sólo para dar
cumplimiento a un requisito legal constituye otro despropósito. Es más:
en el caso concreto, la información de la base de datos del RENIEC
revela que el otorgante Juan Sotelo es iletrado (carece de instrucción),
mientras que el otorgante Vlctor Sotelo solo tiene prímaria completa.
9. Por ello, el requisito de la' fecha de presentación de la minuta
reclamado por el articulo 58 de la LOPJ debe ser interpretado en el
sentido que deberá precisarse dicha fecha cuando los otorgantes
hayan llevado minuta ante el juez de paz. En los demás casos, tal
requisito no será exigible. Conviene precisar que, cuando los
otorgantes hayan confeccionado una minuta, no será exigible que sea
autorizada por abogado colegiado, puesto que dicho requisito está
previsto por el artículo 18 de la LN sólo para las minutas que serán
elevadas a eScritura públicas, Siendo que en el presente caso los
otorgantes (por sus especiales condiciones personales) no han
elaborado una minuta, no puede exigirse la misma.
10. En cuanto a la omisión de la apreciación del juez acerca de la
capacidad de las partes, este Tribunal consjdera que dicho requisito
de formalidad es de orden público, pues busca que el Estado -en
cabeza del juez de paz- evalúe si los otorgantes de la escritura
imperfecta son (por lo menos aparentemente) capaces para celebrar el
acto de que se trate. A diferencia de lo que ocurre con la nacionalidad,
no es un dato cuya omisión pu~da resolverse simplemente en términos
de responsabilidad funcional, puesto que tiene directa relación con la
validez del acto: el articulo 221.1 del Código Civil sanciona con
anulabilidad al acto jurídico concertado por agente relativamente
ff'8
;d 1
incapaz.
11. En ese sentido, la omisión de la apreciación del juez de paz acerca de ,
:~~:~:~:~~~
~:;~:n~~~:;::~f~~:ri~ci:i~::i:~:a~a~:~
I:e~=~:ue~ '.' ~
subsanable mediante una nueva escritura imperfecta otorgada por
•
David LOVATÓN: op. cit.
Artículo 18.- Prohibición de Asumir Funciones de Letrado. Se prohíbe al notario
autorizar minuta, salvo el caso a que se refiere el inciso e) del artículo que precede; la
autorización estará a cargo de_abogado, con expresa mención de su número de
colegiación.
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RESOLUCiÓN
N° 568-2011.SUNARP-TR.T
ambas partes o mediante la declaración del mismo juez de paz en el
sentido que al formalizar la escritura imperfecta si cumplió con efectuar
la comprobación material acerca de la capacidad de los otorgantes.
Por tanto, debe formularse la correspondiente observación, en
aplicación del artículo 40 del Reglamento General de los Registros
Públicos.
12. En lo que toca a la segunda controversia, el citado artículo 58 de la
LOPJ establece que "los Juzgados de Paz Letrados, cuya sede se
encuentra a más de diez kilómetros de distancia del lugar de
residencia de un Notario Público, o donde por vacancia no lo hubiera,
o en ausencia del Notario por más de quince días continuos tienen
además
respecto
de
las personas,
bienes
y
asuntos
de
su
competencia. (determinadas) funciones notariales".
13.Adviértase que el artículo 58 de la LOPJ contiene una norma jurídica
que comprende tres elementos: supuesto, consecuencia y nexo.
Efectivamente, Anibal Torres indica que "(e)n toda norma jurídica
encontramos un presupuesto de hecho al que se le enlaza, medíante
una. relacíón de debe ser, una consecuencia de derecho. Por
consiguíente, los elementos de la estructura de la norma jurídica son
tres: presupuesto de hecho, consecuencia y vínculo o nexo. "6 Marcial
Rubio, por su parte, enseña que "(e)1 supuesto es la hipótesis que
formula el autor de la nonna jurídica para que, de verificarse u ocu"ir
en la realidad, se desencadene lógico-jurídicamente la necesidad de la
consecuencia. " La consecuencia "es el efecto que el autor de la norma
jurídica atribuye, lógico-jurídicamente. a la verificación del supuesto en
la realidad." En tanto que el nexo es "el elemento vinculante entre
supuesto y consecuencia, con un carácter de deber ser que lo ubica
en el ámbito de la necesidad lógico-jurídica.'"
La fórmula normativa del artículo 58 de la LOPJ por tanto se expresa
asl: Si A entonces debe ser B; es decir, si se presentan las
circunstancias indicadas en la ley entonces el Juez de Paz resulta
competente para ejercer funciones notariales.
14. Estando a lo .señalado por Torres y Rubio, las tres sítuaciones
contempladas por el artículo 58 de la LOPJ vienen a ser los supuestos
de la norma, mientras que la competencia notaríal es la consecuencia.
Estos dos elementos normativos son fundamentales porque nos
TORRES VÁSQUEZ, Anibal. Introducción al Derecho. Tearía General del Derecho.
IDEMSA y Editorial Temís SA, 2001, p. 212.
7 RUBIO CORREA, Marcial. El Sistema Jurídico. Introducción al Derecho. Fondo
Editorial de la PUCP, 2000, p. 97, ¡Ol y 105.
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TRIBUNAL REGfS1'HAl- UMA
16 AGO. 2012
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RESOLUCiÓN N° 568-2011-SUNARP- TR- T
permiten concluir que los supuestos son hechos que constituyen
presupuestos previos para que el Juez de Paz pueda arrogarse
facultades notariales. En este orden, no son la competencia del
Juez de Paz en asuntos notariales, sino las circunstancias
objetivas que deben presentarse para que el Juez se encuentre
legalmente apto para ejercer la función notarial, es decir, para ser
competente.
15. Los presupuestos para la competencia notarial del Juez de Paz
evidencian hechos que no pueden ser evaluados por el Registro al
momento de calificar la validez de las escrituras imperfectas. En
efecto, por prescripci6n del artículo 58 del LOPJ, en cualquiera de
dichas situaciones o en todas ellas concurrentemente, los Jueces de
Paz se hallan autorizados para desempeñar labores notariales. La
norma es clara en disponer que satisfechos estos requisitos el Juez de
Paz se encuentra apto para ejercer las funciones notariales señaladas
por la ley.
16. Entonces, si es así, ¿quién debe establecer si se configuraron los
presupuestos legales? La respuesta cae por su propio peso. Es
evidente que el propio Juez de Paz porque la ejecución de la
competencia incide directal1Jente en él mismo, por tanto, nadie
más que él debe verificar si se cumplen las condiciones o
presupuestos de la ley. Como consecuencia de ello, la
responsabilidad por la asunción de la competencia notarial
corresponde única y exclusivamente a dicho Juez.
17.AI respecto es valiosa la apreciaci6n de Devis Echandía: "Por eso
podemos considerar la competencia desde un doble aspecto: el
objetivo, como el conjunto de asuntos o causas en que, con arreglo a
ley, puede el juez ejercer su jurisdicci6n; y el subjetivo, como la
facultad conferida a cada juez para ejercer la jurisdicci6n dentro de los
límites en que le es atribuida"8 Vista desde esta perspectiva, la
nonna del articulo 58 de la LOPJ contiene un doble mandato: por
un lado, la habilitación para que el Juez de Paz desarrolle labores
notariales en ciertos asuntos (competencia) y, por el otro, la
advertencia de que incurrirá en responsabilidad si no se ajusta a
los limites establecidos por ella.
18. De acuerdo con las disposiciones legales que gobiernan la calificaci6n
registra/, esto es, el articulo 2011 del C6digo Civil y el articulo 32 del
RGRP, el Registrador debe realizar un examen del titulo preseníado,
, DEVIS ECHANDjA, Hemando. Teorío General del Proceso. Editorial Universidad,
1997, p. 141.
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la
de 13
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RESOLUCiÓN N° 568-2011-SUNARP-TR-T
entendido
como el documento
que contiene el acto o derecho
9
inscribible (articulo 7 del RGRp
).
En nuestro caso, el documento presentado a calificación es la escritura
imperfecta expedida por un Juez de Paz. Como puede verse, éste es
el documento que otorgó el Juez de Paz una vez que estuvo investido
de la competen~ia notarial. Vale decir, la escritura imperfecta es el
fruto, producto, resultado o consecuencia del ejercicio de la
competencia notarial ostentada por el Juez de Paz. Dicho en otros
términos, la escritura imperfecta es la prueba irrefutable de la
competencia notarial asumida por el Juez de Paz. Entonces, sobre
este documento ya existente el Registrador debe enfocar la calificación
de la competencia. Ciertamente, el inciso e) del articulo 32 del TUO
del Reglamento General de los Registros Públicos (RGRP) prescribe
que el Registrador deberá verificar la competencia del funcionario
administrativo o notario que autorice o certifique el titulo.
19. Lineas arriba señalamos que el Juez de Paz al extender una escritura
imperfecta ejerce funciones notariales; en este sentido, el Registrador
está facultado a evaluar si el Juez de Paz puede otorgar el título
presentado. Podemos confirmar, en virtud del articuio 58 de la LOPJ,
que legalmente si está habilitado para hacerlo. Sin embargo, como se
ha expuesto, las circunstancias previas que conducen al Juez de Paz
a adoptar la función notarial no configuran la competencia del
funcionario.
Por este motivo, aquellos
aspectos
no pueden ser
calificados en sede registral porque no son la competencia. Siendo así,
el incumplimiento de estos presupuestos previos para la asunción de
la competencia notarial recae únicamente en el exclusivo ámbito de
responsabilidad funcional del Juez de Paz.
20. Igual ocurre con la actuación, por ejemplo, delleniente alcalde de una
municipalidad que reemplaza al alcalde en la suscripción de titulas de
propiedad de un asentamiento humano. Sabemos por ley que el
primero reemplaza al segundo en determinadas circunstancias
(ausencia, vacancia, enfermedad, etc.). Sabemos también que el
alcalde es competente para suscribir titulas de propiedad. La
calificación registral en este ámbito sólo puede alcanzar a verificar si el
alcalde -y, por consiguiente, el teniente alcalde- es competente para
suscribir los titulos de propiedad. Pero esta calificación no abarca los
Articulo 7: "Se entiende por titulo para efectos de" la inscripción, el documento o
documentos en que se fundamenta inmediata y directamente el derecho o acto inscribible
y que, por sí solos, acrediten fehaciente e indubitablemente su existencia.
9
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TRIBUNAL REGISTRAL - UMA
16 AGO. 2012
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SUNARP
RESOLUCiÓN
N° 568-2011-SUNARP-TR-T
presupuestos que se tuvieron que configurar para que el teniente
alcalde reemplaoe al alcalde. La sola intervención de ese funcionario
haoe suponer que se configuraron las circunstancias o presupuestos
para que ejerza válidamente su competencia. La evaluación de los
presupuestos compete exclusivamente al funcionario, siendo de su
absoluta y exclusiva responsabilidad el resultado de dicha apreciación.
21. En el caso concreto, y atendiendo a lo expuesto, el Tribunal encuentra
que no correspondia ni corresponde solicitar información que permita
determinar si en el lugar donde se realizó la escritura imperfecta
operaban las condiciones establecidas en la Ley Orgánica del Poder
Judicial que justificaban la actuación del juez de paz, por lo que se
deja sin efecto la observación correspondiente. Si resultaba pertinente
asegurarse de que quien' formalizó la escritura haya' sido
efectivamente juez de paz, para lo cual debe solicitarse información a
la Corte Superior de Justicia de Ancash a efectos de que informe si el
señor José F. Abendaño López ejercía como juez de paz de Pariacoto
al 23.07.2005, por lo cual se confirma la respectiva información.
22. En lo que toca a la tercera cuestión: la Sétima Disposición
Complementaria, Transitoria y Final (7DTCF) de la LN'o disciplina la
presentación de partes notariales de escrituras públicas ante los
Registros de Predios y de Mandatos y Poderes. El articulo 36 de su
Reglamento (cuyo Texto Único Ordenado fue aprobado por Decreto
Supremo 010-201 O-JUS) amplió su aplicación sólo "(p)ara la
presentación de partes del Archivo General de la Nación, Archivos
Departamentales, o de las Oficinas Consular~s". Por ende, ha sido la
propia normatividad notarial la que ha excluido de los alcanoes de la
También formarán parte del tÍ/ulo los documentos que no fundamentan
de manera
inmediata y directa la inscripción pero que de manera complementaria coadyuvan a que
ésta se realice. "
.
JO Sétima.- La presentación
de partes notariales a los Registros de Predios. de
Mandatos y Poderes en las oficinas regístrales, deberá ser efectuada por el notario ante
quien se otorgó el instrumento o por sus dependientes acreditados.
de
Luego de la presentación, el notario podrá entregar la guía
presentación a los
interesados a fin de que éste continúe la tramitación de la inscripción, bajo su
responsabilidad.
Excepcionalmente,
a solicitud y bajo rejponsabiJidad de los otorgantes, los partes
notariales podrán a ser presentados y tramitados por persona distinta al notario o sus
dependientes.
En este caso, el notario al expedir el parte deberá consignar en este el
nombre completo y número de documento de identidad de la persona que se encargará
de la presentación y tramjtación de dicho pane y la procedencia legitima del parte.
La oficina registral ante la cual se presente el título verificará, bajo responsabilidad,
que el presentante sea la persona señalada en el parte notarial y la debida procedencia.
Las oficinas regístrales en estos casos no admitirán, bajo responsabilidad, la
presentación de testimonios y títulos registrales.
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RESOLUCiÓN
N° 568-2011-SUNARP-TR-T
7DTCF de la LN a las escrituras imperfectas formalizadas por los
jueces de paz.
23.A mayor abundamiento, habiendo definido este Tribunal que la norma
pertinente que gobierna la formalización de las escrituras imperfectas
es sólo la LOPJ,
resulta que no puede aplicarse
extensiva
o
analógicamente a ellas la citada 7DTCF de la LN. Siendo así, no cabe
exigir que en el presente caso el juez de paz precise la identidad y DNI
de quien gestionará la presentación del parte ante el Registro.
Por las consideraciones precedentes, estando a lo acordado por este
Colegiado, se RESUELVE:
VII.
RESOLUCION:
DEJAR
SIN EFECTO LAS .OBSERVACIONES
formuladas
por la
Registradora Pública (e) Beatriz Ramos Campos: y DISPONER QUE
EL TíTULO ES INSCRIBIBLE si se presenta la resolución de
nombramiento o designación del señor José F. Abendaño López como
juez de paz de Pariacoto y se subsanan los defectos de la escritura
imperfecta advertidos en los fundamentos 10 Y 11 de la presente.
Regístrese. Comuníquese.
~
~~.
HUGO O. 'ECHEV ARRIA AREL LA NO
Presidente de la Cuarta Sala
dell,'ribunal Registral
SUNARP
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TRIBUNAL REGISTRAl- UMA
. 1 6 AGO. 2012
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Presidenta dal T,ibun.1 Reglstral
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REGISTROS
PUBLICOS
TRIBUNAL
REGISTRAL
I
I
RESOLUCiÓN
N° 014-2007-SUNARP-TR-T
Trujillo, dieciocho de enero del dos mil siete.
APELANTE
TITULO
INGRESO
PROCEDENCIA
REGISTRO
"
ACTO INSCRIBIBLE:
CESAR VÁSQUEZ REBAZA
54036-2006
219-2006 '
ZONA REGISTRAL N° V - SEDE TRUJILLO
DE PREDIOS DE TRUJILLO
DECLARACiÓN DE FÁBRICA APROBADA
LA AUTORIDAD MUNICIPAL
POR
SUMILLA(S)
Examen registral de la representación de la persona juridica que
promovió el procedimiento administrativo. del cual deriva el titulo
calificado
No corresponde
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al Registro
examinar
la existencia
o amplitud de las
facultades del representante legal de la persona jurídica que promovió el
procedimiento
administrativo del cual deriva el título presentado
a
calificación.
Discrepanciaentre datos del formulario y planos
Toda vez que los planos confeccionados con los requisitos legales
proporcionan una imagen esquematizada de la edificación, la información
contenida en elfos prima o complementa la que consta en el FUO o en el
FOR, los cuales sólo brindan una simple descripción de ambientes, niveles,
materiales y valores de lo construido.
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1 6 AGO, 2012
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Presidenlll del Tribunal ReglStral
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RESOLUCiÓN
W 014-2007-SUNARP-TR-T
ACTO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION
l.
PRESENTADA:
Mediante
el título alzado, el señor Vásquez solicitó
inscribir la
declaración de la fábrica construida sobre el predio de propiedad de
Irreca Contratistas S.A.C., signado como lote 09 de la manzana B de la
urbanización UPAO 11de la ciudad de Trujillo. Para tal efecto presentó
el Formulario Único Oficial (FUO) - Partes 1 y 2 aprobado mediante
Decreto Supremo 00B-2000-MTC, suscrito por él como gerente de la
sociedad propietaria, y con la constancia de entrega de la
Municipalidad Provincial de Trujillo. A dicho documento se acompañó
los planos de localizaCión y ubicación y de distribución del predio
edificado.
11.
DECISiÓN IMPUGNADA
"(.. .) se observa que existe defecto subsanable en cuanto al FUO
PARTE 2, dado que, en primer lugar,
se ha omitido
consignar los datos
del representante legal de la empresa propietaria a fin de proceder a
corroborar las facultades de éste para realizar el trámite; de otro lado y
sin perjuicio a lo antes indicado, se observa que se ha omitido
consignar un ambiente en el primer piso, que si aparece graficado en
el plano, un pasadizo, lo mismo ocurre en al cuarto piso donde se ha
omitido consignar una jardinera tres. Rectifique.
Base legal: Arts. 2010 y 2011 del Código Civil, arto 32 del Reglamento
General de los Registros Públicos, arts. 74 Y ss. del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, Ley 27157 y su Reglamento. "
~
111.
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FUNDAMENTOS DE LA APELACION:
El señor Vásquez interpuso recurso de apelación mediante escrito
autorizado por él mismo en su calidad de abogado. Los argumentos
impugnatorios son los siguientes:
.
.
1. La idoneidad de la representación de su persona como gerente de
'rreca Contratistas SACo ya fue evaluada por la Municipalidad
Provincial de Trujillo, y ya no compete al Registro califi~r tal aspecto.
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W 014-2007-SUNARP-TR-T
RESOLUCiÓN
2. Los datos y características que aparecen en los planos deben primar
sobre la que aparece en el FUO .
3. No es admisible la sugerencia de la Registradora en el sentido de que
deba iniciar un procedimiento rectificatorio ante la Municipalidad; o
desistirme, completar la información omitida y presentar nuevamente
el título corregido.
IV.
ANTECEDENTE
REGISTRAL:
El predio está inscrito en la partida 11027032 del Registro de Predios
de Trujiilo.
V.
PLANTEAMIENTO
DE LAS CUESTIONES:
Toda vez que de la esquela de observación no consta elemento alguno
que indique que la Registradora planteó al señor Vásquez la sugerencia
que indica, debe descartarse
este extremo de la determinación
de la
controversia.
El apelante cuestiona dos aspectos: i) la competencia de las instancias
registrales para examinar -en títulos de origen administrativo- aspectos
. que ya fueron evaluados par la autoridad administrativa;
y ii) la
razonabilidad de la exigencia de aclarar o rectificar el FUO cuando los
datos omitidos en éste aparecen claramente en los documentos gráficos
(planos). Serán estos ítems los que abordará el Tribunal en su análisis.
VI.
ANALISIS:
La calificación
de los títulos de origen administrativo
1. El Texto Único Ordenado (TUO) del Reglamento General de los
Registros Públicos (RGRP) contiene un. tratamiento muy parco en
materia de calificación de los litulos de origen administrativo. El artículo
32.e de dicho Reglamento se limita a disponer que el Registrador,
cuando
sea el caso, debe verificar
la competencia
del funcionario
administrativo que autorice el título. Como el Reglamento General de los
Registros Públicos nacional no establece restricción alguna a la facultad
de calificación integral de los títulos causados en sede administrativa
(como si lo hace respecto de los títulos judiciales), se puede asumir que
un título administrativo es susceptible de ser evaluado en forma integral,
sin limitación alguna, pudiendo, por ejemplo, el Registrador indagar
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TRIBUNAL REGISTRAl- LIMA
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RESOLUCiÓN
sobre
aspectos
administrativo
W 014-2007-SUNARP-TR-T
vinculados
a
las
motivaciones
del
funcionario
para haber resuelto en determinado sentido, o cuestionar
aspectos procedimentales que resultan propios del órgano administrativo
ante el cual se tramita el procedimiento.
2. Según lo ha sostenido en forma recurrente esta Sala, el examen registral
de los titulas emanados de autoridades administrativas se efectúa con
facultades atenuadas de calificación, de modo sustancialmente similar a
lo que ocurre con los titulas generados en sede judicial. Sucede que
como
la
actividad
administrativa
tiene
una finalidad
pública,
se
establecen legalmente mecanismos y principios tendientes a satisfacer y
resguardar dicho interés público, uno de los cuales es la presunción de
validez de los actos administrativos' recogida por el artículo 9 de la ley
27444. El dispositivo invocado establece que la presunción de validez no
puede ser enervada sino por expresa declaración de nulidad, en sede
administrativa
o judicial. Dicha presunción responde a la necesidad de
legitimidad que tienen los actos estatales para poder ser susceptibles de
respeto y cumplimiento por sus destinatarios.
la presunción de validez de un acto administrativo presupone que todos
los requisitos de validez del acto administrativo regulados por el articulo
3° de la ley 27444 hari sido satisfechos, entre ellos el de regularidad del
procedimiento.
Resultaría
contradictorio
o,
por
lo
menos,
poco
razonable, que se sostenga la presunción sólo del acto administrativo sin
extenderla al procedimiento del cual deriva aquél, pues ello nos
conduciría al absurdo de afirmar la validez de .un acto administrativo
pese a haber sido causado en un procedimiento irregular. Por ello, esta
instancia registral ha afirmado reiteradame~te que la presunción de
validez del acto administrativo reconocida por el artículo 9 de la Ley
27444 importa una presunción
de la regularidad del procedimiento
del cual deriva dicho acto.
4. la regularidad del procedimiento, a su vez, comporta que él ha sido
instruido con apego y observancia rigurosa del principio de legalidad ~
contemplado en el numeral 1.1. del artículo IV del Título Preliminar de la !~
ley 27444, en virtud del cual las autoridades administrativas deben .,
actuar con respeto a la Constitución, la ley y al derecho. En ~ffi
rconsecuencia, ha de entenderse que la autoridad que instruyó el ! c:;J
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procedimiento administrativo cumplió con todas y cada una de las
disposiciones constitucionales, legales y reglamentarias que resultaban
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pertinentes al caso concreto.
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RESOLUCiÓN
5. En
materia
N° 014.2007-SUNARP.TR.T
de comparecencia
al procedimiento
de las
personas
jurídicas, el articulo 53 de la Ley 27444 dispone que los representantes
legales de éstas actúan premunidos
de los respectivos
atención a lo expresado en los fundamentos precedentes,
de regularidad del procedimiento
poderes.
la presunción
supone que, entre otros aspectos, el
instructor de éste evaluó las facultades del representante
persona
jurídica,
y
En
encontrándolas
conforme
legal de la
emitió
el
acto
correspondiente. Como dicho acto se presume válido por imperio de la
ley, ninguna otra instancia, ni siquiera el Registro, puede reexaminar
dicho aspecto.
6. Sostener
lo contrario
importaría
desconocer
. legitimidad de la actuación de, la administración
dicha
presunclon
de
pública. Por ende, el
control sobre el desarrollo del procedimiento administrativo, los requisitos
de admisibilidad y procedencia de la pretensión que se hace valer en
sede administrativa
y los fundamentos de la decisión de la entidad no
pueden ser cuestionados en sede registra!. El Registrador puede y debe
evaluar básicamente el carácter inscribible del acto, la adecuación del
acto con los antecedentes registrales y las formalidades extrínsecas de
la documentación
análisis
presentada,
de la validez
correspondiente
aspectos
todos
del acto administrativo,
que no suponen
el
ni del procedimiento
que lo origina.
7. Es por ello que en materia de calificación de títulOS administrativos
el
autor español Roca Sastre, citado por Manzano Solano', sostiene que
Ulasdecisiones de las autoridades administrativas, dictadas en asuntos
de su competencia y en forma legal, tiene la misma fuerza que las
decisiones jurisdiccionales, por lo que .les son aplicables las mismas
restricciones de calificación, fundamentalmente aquella referida a la
imposibilidad de calificar la adecuación del fundamento de la decisión
con el ordenamiento legal o con el material probatorio aportado".
8. Definido el marco jurídico y legal de la calificación de los títulos
causados en sede administrativa, corresponde determínar si el FUO
tiene tal origen. Al respecto, el artículo 33.1 de la Ley 27157 es
meridiano al señalar que "(e)1 Formulario Unico Oficial, una vez sellado
(por la Municipalidad, luego de seguido el procedimiento de finalización
de obra), tiene calidad de instrumento
público y constituye título
suficiente para inscribir la respectiva fábrica". Consiguientemente, el
1
Antonio AdANZ4NO SOLANO: "Derecho Registral Inmobiliario - Para iniciación y uso de
universitarios", Madrid, 1994, Colegio de Registradore..~de la Propiedad y Mercantiles de
España - Centro de Est~~ios Re ¡sira/es. Tomo JI. p. 587.
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TRIBUNAL REGISTP..AL - UMA
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6 ASO, 2012
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W 014-2007-SUNARP-TR-T
RESOLUCiÓN
FUO se califica sólo en los extremos señalados en el fundamento 6 de la
presente, siendo vedado a las instancias registrales cuestionar la
regularidad del procedimiento, del cual forma parte la evaluación que la
Administración hace acerca de al. representatividad de la perso,na
jurídica que adquiere la situación de administrado en el procedimiento
correspondiente.
9. En consecuencia, aunque en el FUO alzado no aparezca' el nombre del
representante legal de la sociedad propietaria del predio que instaba el
procedimiento
municipal de declaración de fábrica, el Registro ha de
asumir que, a través de otros mecanismos,
la Municipalidad
evaluó
positivamente la representatividad de Irreca Contratistas SA C" por lo
cüal el Registro no puede exigir dicho dato, mucho menos pretender
realizar un control ex post del acto administrativo o de sus presupuestos
de validez, Por lo señalado, resolviendo el primer extremo controvertido,
la Sala sostiene
existencia
que
no
corresponde
al Registro
examinar
la
o amplitud de las facultades del representante legal de la
persona jurídica
que promovió
cual deriva el título presentado
el procedimien'to administrativo
del
a calificación.
10.Los incisos c) y d) del artículo 32° del TUO del RGRP disponen que la
calificación registral comprende el examen de la formalidad del título y la
comprobación de que los documentos que co.ryforman el título se ajustan
a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos
establecidos en dichas normas. El examen de la formalidad documental
y de la observancia del ordenamiento legal en la confección del
documento no constituye un fin en sí mismo, sino que busca generar
certeza en el Registrador en el sentido que el documento (y el acto o
derecho en él contenido) es válido y auténtico. De esto se desprende
que no todo defecto, infracción o incumplimiento de las formas
legalmente
determinadas
configura
un supues.to de denegación
de
inscripción, pues no puede llevarse el respeto a las mismas a un
paroxismo tal que el mínimo error u omisión acarree la ineficacia del
título como documento inscribible,
11. La razonabilidad y la proporcionalidad son principios de interpretación y
aplicación de los preceptos legares y reglamentarios que han 'sido
recogidos no sólo en diversas sentencias del Tribunal Constitucional,
RESOLUCiÓN
N° 014-2007-SUNARP-TR-T
sino también por el artículo IV.1,4 del' Título Preliminar (TP) de la Ley
274442.
El Tribunal
decisiones,
Registral
ha procedido,
también
en
diversas
a invocar dichos principios al momento de justificar
sus
decisiones. Entonces, las disposiciones legales aplicables al caso
concreto deberán ser interpretadas y aplicadas bajo los parámetros
indicados.
12.A tenor de lo señalado en el fundamento
9, por regla general
los
documentos que conforman el titl:llo formal deben ser coherentes entre
sí, de tal modo gue los datos e informaciones que cada uno de ellos
contenga no sean contradictorios
o divergentes. Pero esto no significa
que cualquier error u omisión en tales documentos constituya motivo de
observación por el Registro. La trascendencia de estos defectos deberá
ser merituada por las instancias registrales bajo los anotados criterios de
razonabilidad y proporcionalidad.
13.Conforme
lo ha señalado
la Registradora,
existen
en el FUO dos
omisiones: no se ha incluido en la descripción literal de los ambientes un
pasadizo (primer piso) y una jardinera tres (cuarto piso), los mismos que
sí aparecen en el plano de arquitectura o distribución anejo a dicho FUO.
y estas omisiones - sostiene la Registradora- impiden la inscripción.
Según se advierte,
cualquier
la tesis que subyace en la denegatoria
discrepancia
es que
u omisión entre los diversos documentos
que
integran un título justifica su observación. Este Tribunal analizará si es
que, en el caso concreto, no es posible intentar una interpretación que
razonablemente
concluya que el defecto es sólo aparente.
14. La declaración de fábrica, conforme al artículo 2.3 del Texto Único
Ordenado (TUO) del Reglamento de .. ia Ley 27157 (aprobado por
Decreto Supremo 035-2006-VIVIENDA),
es el reconocimiento legal de la
existencia de una edificación, que se realiza mediante declaración de su
propietario formalizada a través del FUO o de escritura pública,
acompañados de diversos planos, especialmente los de localización y
ubicación y los de arquitectura o distribución, los mismos que deben
3
reunir los requisitos técnicos exigidos por los artículos 64.2
y 75.f' del
Reglamento de la Ley 27157.
Artículo IV.I.4: Las decisiones de la autoridad administrntiva. cuando creen obligaciones,
califiquen infracciones. impongan sanciones, o establezcan restricciones a los administrados, deben
adaptarse dentro-de los limites de la facultad atribuida y manteniendo la debida proporción entre los
medios a emplear y los fines públicos que deba tutelar, a fin de que respondan a lo estrictamente
necesario para la satisfacción de su cometido.
Articulo 64.2 literal d).- El expediente contendrá:
. - Plano de Localización y Ubicación según el modelo optativo aprobado por este Reglamento, u
otfO distinto con las siguientes e.specificaciones obligatorias:
3
SUNARP
TRlSUNPJ.. REGISlRAL -lJMA
1 6 AGO, 2012
I
I
_____•..•
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()8~'AI!
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'GLo~'' 'í'~'
O SAlvÁi'iERRAVALDiViii
Presidenta del Tribunal Reglstral
SUi\!ARP
RESOLUCiÓN
N" 014-2007-SUNARP-TR-T
15. En tanto que en el FUO se efectúa una descripción
características
literal de las
de la edificación levantada, en los planos confeccionados
con los citados requisitos legales se plasma de modo gráfico la realidad
de la edificación. En ese sentido, el plano representa de mejor modo los
caracteres reales del edificio al proporcionar una imagen esquematizada
_ Plano de ubicación a escala 1/';00, en el que se graficará el terreno con todas sus medidas
perimétricas; la manzana donde está ubicado~ los frentes de las manzanas circundantes; las vías
públicas con el detalle de calzadas, bermas, aceras, jardines de aislamiento, etc.: la distancia del
inmueble a la esquina con la vía pública transversal más cercana; el uso de los inmuebles colindantes;
los retiros debidamente acotados~ así como el Norte Magnético.
Se indicará el nombre de la wbanizaci6n, manzana., lote, vías públicas y otras referencias
particulares.
El área techada en primer piso se graficará con un achurado a 450 en relación con alguna de las
líneas principales del perímetro de la edificación; el área techada del segundo piso con un achurado
adicional perpendicular al anterior, y las áreas techadas de los demás pisos superiores con otro
achurado adicional a 45° en relación con los anteriores.
_ Esquema de Localización referido a vías principales o lugares públicos notables, en el que se
graficarán las zonificaciones vigentes correspondientes a la mllI17..ana donde se ubica el inmueble, así
como a las manzanas circundantes.
~-.;¡o.-,
~ Cuadro de áreas (techada por pisos y techada lotal, área libre referida al primer piso y árca total
/(~':"lU"Go~~ del terreno). De tratarse de una ampliación o remodelación, el cuadro de áreas deberá contener tres
columnas: la primera con las áreas de la edificación existente, la segunda con las de la ampliación )'
..~ ~ .~
•...: la tercera con las talaJes, a las que estarán referidos el porcentaje mínimo de área libre y el coeficiente
~..\ (' .•• 1 "" de edificación. Si el proyecto inclUyerademoliciones parciales, se agregará una cuarta colunma con
. ~~S'
"'.In~ ~•..
"".•lO; las áreas respectivas.
,
- Cuadro Comparativo, donde se confrontarán los índices urbanísticos y edificatorios.
proporcionados por el Certificado de Parárnelros, con los Índices resultantes del proyecto.
Artículo 64.2 literal e) .- El cxpedieote contendrá: Planos de arquitectura: plantas, cortes y
elcyaciones, al nivel de anteproyecto con medidas acotadas, a escala conveniente que permita su
perfccta lectura. La planta del primer piso deberá contener cotas de nivel en los puntos notables de la
poligonal del terreno:i curvas de l1ive!en el caso de terrenos con pendientes mayores del 6%. En esta
misma planta, se deberá graficar la vereda pública, los grifos, postes, árboles y otros elementos que
puedan existir en el frente del terreno, así como el perol del frente de las edificaciones colindantes
hasta 1.50m a cada lado del inmueble.
En las elevaciones deberá aeotarse las alturas de los inmuebles colindantes.
Opcionalmente, se podrán presentar los planos de arquitectura a nivel de obra, que, de ser
aprohados, formarán parte del expedieote de Licencia de Obra en su oportunidad.
.
, Articulo 75.1 literal 1).- Para obtener Licencia de Obra para Edificación Nueva, el expediente
contendrá:
Planos de arquitectura: plantas, cortes y elevaciones. a nivel de plano de obla, con ejes de trazo y m
. Q?
replanteo, debidamente acotados, a escala no menor de Ins. La planta del primer piso deberá
contener cotas de nivel en los pWItosnotables de la poligonal del terreno y curvas de nivel en el caso
de terrenos con pendientes mayores del 6%, así como el perfil del frente de las edificaciones
colindantes hasta 1.50 m a cada lado del inmueble. En las elevaciones deberán acotarse las alturas de
los inmuebles vecinos. De existir escaleras, su desarrollo deberá aparecer en los cortes. Se incluirá las 1-¡mespecificaciones de los vanos. ya sea en las plantas o en un cuadro de vanos.
;¡De tralarSe de proyectos de gran magnitud, los planos de obra podrán ser fraccionados. en cuyo i=
caso se presentará. además, un plano de conjunto a escala conveniente, con la codificación de los ~m
,
planas fraccionados. Podrá aceptarse la escala 11100,siempre y cuando se lean perfectamente los \C)
1; ;:;o
__
planos.
De contar el interesado con Anteproyecto Aprobado, incluirá los planos sellados ¡~
correspondientes. Si éstos hubiesen sido desarrollados a nivel de plano de obra, sustituirán a los
indicados en el párrafo anterior.
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W 014-2007-SUNARP-TR-T
RESOLUCiÓN
de éste, a diferencia del FUe que sólo brinda una simple descripción de
ambientes, niveles, materiales y valores de lo construido.
16.Si la documentación gráfica (el conjunto de planos) proporciona una idea
más cabal de la realidad edificatoria de un predio, es evidente que dicha
información
se complementa
realidad contenida
con la mera descripción
en el FUe
literal de dicha
(y, de ser el caso, en el Formulario
Registral en los casos de regularización de edificaciones).
A la luz de •
estas ideas, resulta razonable concluir que, en el caso del titulo apelado,
las omisiones
contenidas
en el FUe
resultaban
complementadas
o
subsanadas por la información del plano de distribución presentado. En
consecuencia, corresponde revocar la observación formulada.
17.Por último, ha de señalarse ql.ieel
Tribunal Constitucional,
sentencia de fecha 14.11.2005, recaída en el Expediente
ANTC
(publicada
el 11.10.2006
en El Peruano),
mediante
3741-2004-
ha aprobado
el
siguiente Precedente Constitucional Vinculante:
"Fundamentp 50.8. Regla sustancial: Todo cobro que se haya
establecido al interior de un procedimiento administrativo, como
condición o requisito previo a la impugnación de un acto de la propia
administración pública, es contrario a los derechos constitucionales
al debido proceso, de petición y de acceso a la tutela jurisdiccional
y, por tanto, las normas que lo autorizan son nulas y no pueden
exigirse a partir de la publicación de la presente sentencia ".
18. La presente apelación fue interpuesta el 01.12.2006, cuando el citado
Precedente
ya era de obligatorio
cumplimiento
para toda la
Administración
Pública. Sin embargo, el apelante canceló la suma de
S/.66.00 por concepto de derecho de a'pelación mediante recibo 200652-18428,
derecho que no era exigible en el procedimiento
registral
recursivo. En tal sentido, corresponde disponer que la Zona Registral W
. V - Sede Trujillo devuelva al apelante la indicada cantidad.
Por las consideraciones expuestas, interviniendo como ponente el
Vocal Dr. Rolando
Augusto
Acosta
Sánchez.
se adoptó por
unanimidad la siguiente decisión:
VII.
RESOLUCION:
PRIMERO: REVOCAR LAS OBSERVACIONES
formuladas al título
apelado por la Registradora Dra. Karla Zagaceta Azcárate, y DISPONER
SU INSCRIPCiÓN.
SUNARP
TRIBUNAL REGISTPAL - LIMA
9
16 ÁGO. 2012
.
I
• ES COPlA. FIEL DEL ORIGiNAl !
GLoriJ"
O S'AlvÁ TIERRAVAili\iA"
Presidenta del Tribunal ReglStral
RESOLUCiÓN
SEGUNDO:
DISPONER
N" 014_2007-SUNARP.TR-T
que la Zona Registral N" V - Sede Trujillo
devuelva al interesado la suma de S/.66.00, pagados indebidamente por
derecho de apelación en el presente procedimiento.
GAN PLAZA
ribunal Registral
~~
HUGO O. ECHEVARRíA AR¡:('LANO
Vocal del Tribunal Registra!
--SUNARP
TRIBUNAL REG1STRAL - LIMA
1 6 1\60. 2012
ES COPlA FIEl DEL OR\GlN.Al
10
................... -
GLORJA
~ O SALVATIERRAVALDIVlA
Pr ,denta del T'ibunal Reglstral
SU".:",~p
.
;!---.
SUPERINTENDENCIA
REGISTROS
TRIBUNAL
RESOLUCiÓN
NACIONAL
PÚBLICOS
DE LOS
REGISTRAL
N° 019-2008-SUNARP-TR-T
Trujil/o, treintiuno de enero del dos mil ocho.
APELANTE
TITULO
INGRESO
PROCEDENCIA
REGISTRO
ACTO INSCRIBIBLE:
SUMlllA(S)
PABLO CRUZZAVAlETA
5012-2007
327-2006
ZONA REGISTRAl N° I - SEDE PIURA
DE PREDIOS DE TUMBES
RECTIFICACIÓN DE TITULARIDAD
PrincIpio de'causalidad
el derecho inscrito o el titulo que lo
contiene, es necesario reflejar en el Registro dicha modificación.
Modificado
extrarregistralmente
Inscripción
de nulidad declarada
en sede administrativa
Declarado nulo un acto administrativo que accedió al Registro, la resolución
administrativa
correspondiente
es titulo suficiente para extender el
correspondiente
asiento
cancela torio, sin que deba recurrirse
al Poder
Judicial para obtener igual declaración.
Calificación de titulas de origen administrativo
Los titulas de origen administrativo se califican, en esencia, con las mismas
restricciones con que se califica un titulo de origen judicial. El Registro
calífica sólo la formalídad extrinseca del documento administrativo.
i
SUNARP
¡ffilBUNAL REGISTRA!.
- LIMA.
¡6 /\60. 2012
,
i ES COPlf\ FIEl. DEL ORIGINAL
t
;
.$
,
"GLORI",:;," RO SALVAiiERM iiALóivIA
residenta del Tribunal Reglstral
SUNARP
RESOLUCIÓN
1.
ACTO
CUYA
N° 019-200B-SUNARP-TR-T
INSCRIPCION
y. DOCUMENTACION
SE SOLICITA
PRESENTADA:
El señor Cruz solicitó la rectificación de la titularidad del predio de
propiedad
de su representado
Felipe Morán Arauja, a quien le fuera
adjudicado por la Dirección General de Refonna Agraria, en el sentido
que se trata de un bien propio, por haberlo adquirido en calidad de
soltero, y no un bien conyugal como aparece de la correspondiente
inscripción.
Alega
el administrado
que este
error
obedece
a que
ilegalmente el Registrador que inscribió la adjudicación tomó en cuenta
una declaración jurada falsa emitida por la señora Cruz Vilela (co-titular
registral del dominio del predio), quien consignó incluso una libreta
electoral cuyo número le pertenece a otra persona.
Para tal efecto presentó la copia certificada notarial del "Instrumento de
Inscripción y/o Rectificación de Titulo de Propiedad y/o Contrato" emitido
por el Proyecto Especial de Titulación de Tierras y Catastro Rural, su
fecha 25.05.2007. Acompañó también copias legalizadas notarialmente
de una declaración jurada en que manifiesta ser soltero, y que nunca
contrajo matrimonio con Dolores Cruz Vilela.
DECISION IMPUGNADA:
El título fue calificado por el Registrador Público Dr. Jorge Salomón
Reyes, quien decretó su observacióh mediante esquela del 09.11.2007,
cuyo texto literal es el siguiente:
"Se tacha el presente puesto que según lo prescrito par el arto 2012 del
Código Civil, toda inscripción se presume verdadera mientras no se
rectifique o se declare judicialmente su invalidez. En este sentido, debe
proceder el interesado ante el órgano jurisdiccional
que corresponda
a
efectos de hacer valer su derecho".
~)
111. FUNDAMENTOS
El señor
autorizado
Cruz
DE LA APELACION:
interpuso
por el abogado
recurso
de apelación,
Rómulo Farias Jiménez.
mediante
escrito
Los argumentos
impugnatorios son los siguientes:
1. El Registrador yerra al invocar el dispositivo legal: es el artículo 2013,
y no el 2012. En todo caso, ninguno es aplicable al caso, pues si bien
es necesaria una decisión judicial para modificar el contenido del
~~.-_.'-' ...
SUNAFÜ';
1
rRlBUNtl,L REGISTRP.L - UM.A
2
1 6 AGU. 20í2
~S~~I~~£Iª.9ELORIGINAL
J
'GLo ....
:.¡.ARO SALVAiiERRA VALoiViÁ
Presidenta del Tribunal Reglstral
SUNARP
~
¡
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RESOLUCiÓN
r
N° 019-2008-SUNARP-
TR- T
<
¡
Registro, no es menos cierto que el error fue provocado por el
Registro, el que no puede eludir su responsabilidad.
r
~
~-
2. Se trata de un error material cuya rectificación debe ser gratuita. Ese
~:
t;
error se originó
r,
porque el Registrador no exigió la partida de
matrimonio ni la libreta electoral de la declarante Cruz Vilela, ni
,.
verificó los datos personales ni documentos de identidad.
.,
IV.
ANTECEDENTE REGISTRAL:
El predio cuyo dominio se pretende rectificar obra inscrito en la ficha
4474 (hoy partida 04002505) del Registro de Predios de Tumbes.
V.
PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:
Interviene como ponente el Vocal Dr. Rolando A. Acosta Sánchez.
•
,
.•
Corresponde determinar.
,
1) Si cabe inscribir la modificación (e incluso la nulidad) de un derecho
.!,,
~
inscrito en virtud a titulo
eje origen administrativo.
2) Si puede modificarse la titularidad del predio, para considerarlo un
bien propio del señor Morán .
,•,
.
•
VI.
ANALlSIS:
La adjudicación
de tierras como
procedimiento de Reforma Agraria
1. Conforme dispone el articulo
6r
acto
administrativo
dentro
del
del Decreto Ley N" 17716 - Ley de
Reforma Agraria (LRA), la adjudicación tierras a los campesinos que
venlan trabajándolas se efectuaba en propiedad por parte de la
Dirección General de Reforma Agraria (DGRA). Según el articulo 78 la
adjudicación de tierras al agricultor se realizaba siempre que
concurrieran diversas condiciones en el potencial beneficiario.
0
il)
2. Las condiciones de adjudicación eran materia de control y evaluación
por parte de la DGRA, la que emitía una resolución de adjudicación (en
este caso la Resolución Directoral 404-87-AG-DR-I-T emitida por la
Región Agraria I - Tumbes): La adjudicación es, pues, un acto de
atribución patrimonial fruto de un procedimiento administrativo.
J
SUNARP
!TRIBUNAL REGI$TRAL - LIMA,
16 AGO. 2012
GLOR¡"''íA" ... SAL vÁ nÉRRÁijÁLDi~A
Presi enta del Tribunal Reglstrai
SUNARP
..'''''''.
3
.4,
RESOLUCiÓN
La presunción
N° 019-2008-SUNARP-TR-T
de validez del acto administrativo
3. Todo acto administrativo está premunido de una presunción de validez a
tenor de lo que dispone el artículo 9° de la Ley N° 27444, que sólo puede
ser enervada
por la misma administración
(declarando
la nulidad de
oficio) o por mandato judicial, razones que han llevado a este Tribunal a
considerar que un acto administrativo se califica con las mismas
restricciones
que un título judicial
en cuanto a la imposibilidad
de
examinar la validez de la decisión adoptada. En ese sentido, la Sala
considera que va/orada por /a administración una determinada situación
de hecho o de derecho, y la conveniencia y legalidad de no asumirla o
reflejarla
en su decisión,
cuestionar
el acto
el Registro
administrativo
no resulta
correspondiente,
competente
para
en razón
de la
presunción de validez recogida por el,artículo 9° de la Ley N" 27444.
Relación
entre
el título
y el derecho
inscritos
y el asiento
de
inscripción
4. Las inscripciones, en nuestro sistema registral, se sustentan de manera
inmediata Y directa en los títulos, como lo dispone el articulo 7° del
Reglamento General de los Registros Públicos, que pueden tener origen
administrativo, judicial o notariaL El título, en su aspecto material,
constituye el acto jurídico o contrato inscribible; en su aspecto format, es
el instrumento, generalmente público, que contiene dicho acto o
situación jurídica. Roca Sastre señala que el título inscribible en el
aspecto material tiene la importancia de constituir lo que propiamente se
inscribe, es decir, la materia inscribible en sentido amplio; o sea, el acto
o negocio juridico que opera la mutación jurídico. real u otro registrable;
en su aspecto formal, agrega el autor, constituye el medio adecuado
para el acceso de los títulos materiales inscribibles en el Registro
1
.
Como producto del proceso de calificación, la inscripción es el resumen
por escrito de los aspectos oponibles del acto o contrato que obra
contenido en el título formaL Este producto comprende en gran medida
al acto material (contrato, acto jurldico) cuya validez es examinada
~"
/
conforme con el artículo 2011 del Código Civil y artículo 32 inciso c) del
Reglamento General de los Registros Públicos. Al extender un asiento
)
de ínscripción se extraen del titulo aquelias circunstancias trascendentes
y oponibles para los terceros que encuentran amparo sustantivo en el
contrato o acto jurídico. El asiento no crea un derecho nuevo ní modifica
I
ROCA SASTRE. Ramón: ROCA SASTRE MUNCUNIU.
pags.299-301.
(
Luis: Derecho Hipotecario;
Tomo l.
----
SUNARP
\TRIBUNAL REGISTRAL - UMA
4
\
1 6 AGO. 2012
"ES caPtA FIEl
GlO
. APARO SALVATIERRA VALDIVlA
º~~2~~~
Presidenta del Tribunal Reglstral
SUNARP
RESOLUCIÓN
N° 019_200S-SUNARP-TR-T
el contenido del titulo, sólo proclama su validez y lo traduce el derecho
válido resumido en un asiento.
6. El asiento
de inscripción
aparece
desde
aquí como
una entidad
accesoria del acto jurídico o contrato que le da origen. En este orden,
resulta apl.icable el apotegma juridico de que lo accesorio sigue la suerte
de lo principal. De allí que en nuestro sistema registral sea exigencia que
las inscripciones consignen el acto o la situación jurídica o, en suma, la
causa que les da origen. EI.articulo 46 del Reglamento General al
respecto establece que el asiento registral expresará necesariamente el
¡
acto juridico
f.
inscrito, el mismo que deberá constar en el correspondiente
título. A su
,
vez, el artículo 50° de este mismo cuerpo reglamentario,
cuando se
r,
refiere al contenido general del asiento de inscripción, señala que todo
asiento de inscripción contendrá un resumen del acto o derecho materia
de inscripción, en el que se consignará los datos relevantes para el
.'
de donde emana directa o inmediatamente
el derecho
conocimiento de tercero.
El principio
de causalidad
7. La regla descrita es conocida como principio de causalidad. Delgado
Scheelje expresa que" ... cuando yo estoy analizando como registrador
el acto material que da origen a la inscripción, es decir, a la validez del
acto a que hace referencia el articulo 2011° nuestro, estoy analizando la
causa fuente, estoy hablando de la causa fuente, no de causa juridica,
no de causa motivo, que va a dar origen a la inscripción. Porque lo que
voy
a inscribir
son situaciones
juridicas.
En este
caso,
en
una
transferencia de propiedad v~:>ya inscribir la situación juridica de que la
propiedad pasó de A a B y la causa fuente de ese traspaso de A a B es
un contrato, por ejemplo de compraventa o de permuta o de donación, Y
lo que voy a analizar es la causa.2.
8. Como consecuencia del concepto (principio, requisito) de causalidad, la
inscripción no 'convalida los actos nulos o anulables. Así lo señala la
parte in fine del articulo 46 del Reglamento General. La inscripción, en
principio, siempre estará sujeta a las vicisitudes del acto material que le
dio origen. El articulo 2013° del Código Civil, que consagra el principio
de legitimación registral, si bien señala que las inscripciones contienen
una presunción de validez y certeza, también admite que pueden ser
enervadas vía rectificación o declaración de nulidad ante el Poder
Judicial. El artículo 107° del Reglamento General prescribe que quien
DELGADO SCHEEUE.
A/varo: Las Prinápios Registra/es y la Reforma del Código Civil, en
Temas de.Derecho Registra/, Tomo JJ. p. 58.
5
'-SUNARP-,
TRIBUNAL REGISTRAL - LIMA
.
~ª
1 6 AGO. 2012
C,",OPlA",,'MFIEL_""_.DEL ORIGINAL
... .. .::J
GLORIA AMPARO SALVATIERRAVALDIVIA
Presidenta dol T';bunal Reglstral
Slj;<.:;:'.V?
RESOLUCiÓN.
-------------_.'~
N° 019-200S-SUNARP-TR_T
tenga interés y cuyo derecho haya sido lesionado por una inscripción
nula o anulable, podrá judicialmente solicitar la declaración de invalidez
de dicha inscripción y, en su caso, pedir la cancelación del asiento en
mérito
a
la
resolución
judicial
que
declara
la
invalidez.
Estas
modificaciones encuentran como límite los derechos de los terceros
adquiridos con buena fe registra!.
9. Otra consecuencia
estrechamente
.vinculada con la anterior
es que
declarado ineficaz formal o estructuralmente el acto jurídico, o --en
general- modificado el titulo o el acto en él contenido, se produce la
ineficacia de la inscripción a que dio origen. Es inadmisible pretender
que, habiendo sido declarado nulo o modificado el acto juridico que
sustenta una inscripción, ésta, que resulta ser el efecto pub licitado de
aquél, se mantenga jurídicamente
viva o incólume. Esto generaría de
forma automática una inexactitud, es decir, una incongruencia
entre el
ámbito registral y el extrarregistral, pues mientras en éste el derecho no
existiria, el Registro lo seguiria publicando sin ninguna base material que
lo sostenga. Sobre este asunto, el artículo 99° del Reglamento General
señala que la nulidad del título supone la nulidad de la ínscripción o
anotación preventiva extendidas en su mérito, siendo la resolución
I .
judicial qúe declare dicha nulidad, título sufiCiente para It¿! cancelación del
asiento respectivo.
I
~,&~0E1o.r
.
!p~';."\-i~.
la inscripción
de la nulidad y, en general, de toda declaración de
rigen administrativo
.
\8 ~
\~10.ES
•
r---,
por ello qúe cualquier modificaciQn del derecho o situación jurídica
inscrita que opere extrarregistralmente debe encontrar su correlato en
una inscripción, para mantener una concordancia entre ambos planos de
la realidad.
En ese sentido, derivando el derecho inscrito del señor
Morán de un acto administrativo, y habiendo sido modificado el título que
es la causa de tal derecho por otro acto administrativo (como se advierte
del "Instrumento de Inscripción y/o Rectificación de Título de Propiedad
y/o Contrato" emitido por el Proyecto Especial de Titulación de Tierras y
Catastro Rural), se conjugan los dos aspectos evaluados por este
Tribunal: de un lado, la. presunción de validez del acto administrativo
modificatorio que genera una presunción legal de validez (ex artículo 9
de la Ley 27444); y de otro lado la necesidad ineludible de hacer constar
en el Registro la modificación provocada por dicho título.
11.Así las cosas, la tesis del Registrador Dr. Salomón' en el sentido que la
nulidad de una inscripción. sólo puede tener su causa en una decisión
judicial contraviene frontalmente la institución de la nulidad de los actos
6
RESOLUCiÓN
W 019-2008-SUNARP-TR-T
administrativos declarada por la propia administración que los dictó
(reconocida por el artículo 11°.2 de la Ley N" 27444), así como la
relación de causalidad antes invocada que supone la necesidad de
reflejar en el Registro cualquier circunstancia que afecte al derecho
inscrito, incluida su nulidad. De lo contrario, se llegaría al absurdo de
generar inexactitudes registrales al publicar como válidos y vigentes
derechos
que
han sido declarados
ineficaces
o
inválidos
extrarregistralmente, Por ello, los artículos 94° Y 107° del TUO del RGRP
deben ser interpretados en el sentido que la invalidez de un asiento de
inscripción que no derive de la nulidad del derecho o acto inscrito sólo
puede ser declarada mediante resolución judicial, y nunca por la
Administración.
La presunción
de regularidad del procedimiento
administrativo,
como
derivación de la presunción de validez del acto administrativo
12.Conforrne al articulo 60° de la Ley N" 27444 - Ley del procedimiento
Administrativo General, si durante la tramitación de un procedimiento es
advertida la existencia de terceros determinados no comparecientes
cuyos derechos o intereses legitimas puedan resultar afectados con la
resolución que,sea emitida, dicha tramitación Y lo actuado les deben ser
comunicados mediante citación al domicilio que resulte conocido, sin
interrumpir el procedimiento. En caso de terceros no determinados, la
,
notificación se efectúa mediante publicación.
i
13. En el caso de autos, se advierte que la señora Cruz VUela es un tercero
respecto del procedimiento administrativo de rectificación de titulo
promovido por el señor Morán ante el PETT. En virtud del precepto legal
citado, la señora Cruz Vitela ha debido ser notificada en el procedimiento
,-,
rectificatorio.
14.Ahora bien, este Tribunal ha sostenido que el Registrador deberá ceñirse
en su calificación a los datos resultantes del titulo presentado y de los
asientos registrales, sin que pueda tener en cuenta cualquier otro
elemento a cuyo conocimiento acceda por vías distintas a las
especificadas3• La referencia' a este criterio se justifica en el presente
análisis porque la falta de notificación a los terceros, determinados o no,
debe fluir del titulo presentado, pues la regla general es que el
procedimiento administrativo ha sido instruido con observancia rigurosa
.
;>.'
;1)
Jo
Este criterio. en realldad, es aplicable a la ealifu;adón registral en general. y no sólo a la de
títulos de origen administrativo. La Resolución citada ha sido comentada por Jesús Remón
PEÑALVER: "El documento administrativo y el Registro", En: Feo. Javier GÓMEZ GAUIGO:
"La calificación registral", Madrid, /996, Civitas S.A., 1ra. eJ., Tomo /, p. 1089.
SUNARP-¡
TRiBUNl~l REGISTRAl- L1Mr\'
[
1 6 AGO, 2012
ES
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1
7
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RESOLUCiÓN
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N° 019.2008-SUNARP-TR-T
del principio de legalidad contemplal:1o en el numeral 1.1. del artículó IV
del Titulo Preliminar de la Ley N" 27444.
15. De otro lado, la presunción de legalidad del acto administrativo
invocada
regularidad
(artículo
9 de la Ley 27444),
del procedimiento
conlleva
antes
la presunción
de
en el que fue em~ido dicho acto. Ello
supone presumir que la autoridad administrativa que dispuso
rectificación observó el artículo 60. de la Ley N" 27444 en
la
el
procedimiento de su propósito, es decir, que existió regularidad en el
procedimiento
administrativo,
aspecto que constituye uno de los
elementos de validez del acto administrativo, conforme al inciso 5) del
artículo 3. de la misma Ley.
16.Bajo estas premisas, resulta que en el caso de autos la Sala no
encuentra en el título alzado ningún elemento para acusar el
incumplimiento
e
de la notificación a la señora Cruz Vilela, es decir, no
existen razones objetivas para sostener que no se ha dado cumplimiento
al artículo 60. de la Ley N" 27444.
El sentido del acto rectificatorio c;ontenido en el título alzado: la
atribución de la propiedad del predio en calidad de bien propio del
señor Morán.
17.Ahora,
visto el título apelado, se advierte que forinalmente
se limita a
señalar que el adjudicatario es soltero, y no casado. En principio, la
modificación del estado civil no constituye un acto inscribible: lo que se
ínscribe es el efecto jurídico que dicha modificación provoca respecto de
la titularidad. En el caso de autos, habiéndose rectificado el título inscrito,
para declarar que el adjudicatario es soltero, su efecto no puede ser otro
que atribuirte en exclusiva al señor Morán la propiedad del predio.
CJ
.:
18. No cabe alegar en este caso que la rectificación en virtud al título alzado
perjudica el derecho de la señora Cruz Vilela, pues como ya se
estableció, debe entenderse que el PETT ha notificado a dicha titular del
inicio del procedimiento de rectificación promovido por el señor Morán,
por imponerto así el artículo 60° de la Ley 27444.
19. Tampoco es sostenible suponer que la modificación del título inscrito
obedece a que por alguna razón el (supuesto) vinculo conyugal entre el
señor Morán y la, señora Cruz se .ha extinguido, pues para ello sería
necesaria la declaración judicial correspondiente, y no un procedimiento
administrativo. Por ello, debe dársele al acto administrativo rectificatorio
contenido en el título alzado el sentido que más adecuado para lograr su
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RESOLUCIÓN
N" 019-2008-SUNARP.
TR- T
inscripción, que no es otro que la atribución de la propiedad del predio en
calidad de bien propio del señor Morán.
Los defectos del título
20. Dispone el artículo 9 del Reglamento General de los Registros Públicos
que si las inscripciones se realicen en mérito a instrumentos públicos,
sólo podrán fundarse en traslados o copias certificadas expedidas por el
Notario o funcionario autorizado de la Institución que conserve en su
poder la matriz .. En el caso de autos, por tratarse de un instrumento
público de origen administrativo, correspondía presentar el traslado
expedido por el funcionario del PEn que conserva en su poder el
original del "Instrumento de Inscripción y/o Rectificación de Título de
Propiedad y/o Contrato". Por lo tanto, la inscripción es viable en la
medida que se satisfaga la fonnalidad anotada.
Los derechos impagos
21. La inexactitud registral se pretende rectificar en virtud de un título que
está posibilitando concordar la realidad jurídica extrarregistral con el
contenido de la partida donde está inscrito el predio. No existe error en la
inscripción materia de rectificación, puesto que ella está confonne con el
título (sín que ello signifique avalar la calificación de documentos simples
como la declaración jurada símple presentada). Por lo tanto, no puede,
fonnalmente, imputarse al Registro haber provocado la inexactitud, por lo
que no estamos ante la hipótesis de exoneración de derechos registrales
contemplada por el articulo 88 del RGRP'. En ese sentido, y de
confonnidad con lo dispuesto por el Decreto Supremo 017-2003-JUS,
corresponde pagar la suma de 5/.37.00 para extender el asiento
rectificatorio.
Por las consideraciones
precedentes, . estando a lo acordado por este
Colegiado,
r
VII.
RESOLUCION:
REVOCAR las observaciones fonnuladas al venido en grado, y
DECLARAR QUE EL TíTULO ES INSCRIBIBLE, siempre que dentro del
plazo de quince días hábiles de notificado con la presente el apelante
11)
• Articulo 88: Las rectificaciones de errores estarán afeclas al pago de derechos
registrales, excepto cuando los errores sean imputables al Registro, en cuyo caso, no
devengarán el pago del derecho registral respectivo.
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N° 019-200a-SUNARP_TR_T
presente el traslado instrumental expedido por el funcionario competente
del PETT, y cancele los derechos registrales liquidados.
Regístrese.
Comuníquese.
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Presidente de la Cuarta Sala
del Tribunal Registral
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Vocal del Tribunal Registral
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SUPERINTENDENCIA
DE LOS REG~STROS
TRIBUNAL
RESOLUCIÓN
NACIONAL
PUBLICOS
REGISTRAL
N° 155-2006-SUNARP.TR-T
Trujillo, veintinueve de setiembre del dos mil seis.
APELANTE
TITULO
INGRESO
PROCEDENCIA
REGISTRO
ACTO INSCRIBIBLE:
LUIS ALBERTO ESPINOZA ARCE
319330-2006
148-2006
ZONA REGISTRAL N° IX - SEDE LIMA
DE PREDIOS DE LIMA
REGULARIZACiÓN
DE
DECLARACiÓN
FÁBRICA
DE
SUMILLA(S):
Calificación de regularización de edificaciones regulada por Ordenanza
N° 740 de la Municipalidad Metropolitana de Lima
Toda vez que la regularización de edificaciones regulada por la Ordenanza
N" 740 de la Municipalidad Metropolitana de Uma es aprobada mediante
acto administrativo, debe calificarse como tal, es decir, con las mismas
limitaciones que las instancias registrales tienen tratándose de un título de
origen judicial.
l.
ACTO CUYA INSCRIPCiÓN
PRESENTADA:
SE SOLICITA
Y DOCUMENTACIÓN
Mediante el titulo alzado el señor Espinoza solicitó la inscripción de la
regularización de la declaración de fábrica de la edificación levantada
sobre el terreno signado con los números 189 y 193 del jirón Huallaga del
Cercado de la ciudad de Lima, de propiedad de la Congregación de las
hermanas de la Santa Cruz en el Perú (en adelante la Congregación).
Para tal efecto presentó los siguientes documentos:
".
1. Copia simple
de la Resolución
N" 065-2006-MML-GDU-SAU
17.02.2006, mediante la cual la Municipalidad Metropolitana
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1 6 AGO, 2012
- LIMA
del
de Lima
(en adelante la Municipalidaá) aprobó la ampliación de fábrica a que
se refiere el Expediente N" 110096-2005 promovido por la
Congregación, estableciendo como carga el incumplimiento del
estacionamiento requerido por los parámetros edificatorios.
2. Certificado de Parámetros Urbanísticos Y Edificatorios N" 873 emitido
por la Municipalidad.
3. Formulario Municipal N" 01 aprobado mediante Ordenanza N" 740
emitida por la Municipalidad, ,suscrito por Patricia Ann Dieringer
(representante de la congregación) y por el señor Arce en su calidad
de verificador responsable. Las firmas de estas personas fueron
legalizadas por el notario de Lima Eduardo Laos de Lama.
4. Informe Técnico de Verificación suscrito por el verificador
responsable, que reproduce la carga establecida por la Resolución N"
065-2006-MML-GDU-SAU.
5. Planos de localización Y ubicación y de distribución de la edificación
que grafican la realidad edificatoria anterior y posterior a las obras
ejecutadas.
11.
DECISION IMPUGNADA:
El título fue objeto de tacha por el Registrador Público Dr. Enrique
Fernando Monsalve Arróspide, mediante esquela del 05.07.2006, cuyo
tenor es el siguiente:
"De conformidad
con el Arliculo
72 del nuevo
Reglamento
de
Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por Resolución de la
Superintendente Nacional de los Registros Públicos N' 540-2003SUNARP/SN
C5
del 21/11/2003 Y que
entró en vigencia a parlir del
19/0112004, señala lo siguiente: 'La inscripción de la declaratoria de
se efectuará en mérito a los instrumentos otorgados de
conformidad con las normas vigentes a la fecha de la declaración de la
misma'. Con todo respeto se le señala lo siguiente:
En el presente caso, la regularización de la edificación sub materia, se
llevó a cabo al amparo de la Ordenanza N' 740, por lo que en virlud de
las normas contenidas en dicha disposición, Y teniendo en cuenta la
fecha de ingreso del Expediente ante la Municipalidad Metropolitana
de Lima, independiente
a su legalización, se. observa que
efectivamente el mismo se encuentra dentro. del período que señala la
norma para acogerse a la misma.
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¡TRIBUNAL REGISTRft.l- LIMA
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1 6 AGO. 20í2
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Presidenta del Tribunal Reglstral
SUNARP
RESOLUCiÓN
N° 155-2006-SUNARP_TR_T
Con respecto a la inscripción de la demolición y fábrica nueva que
corre inscrita' en el asiento 2 a fojas 3 y 4 del tomo 1852 (Partida
Electrónica N" 47418054 del Registro de Predios), declarado por el
constructor mediante Escritura Publica del 27 de abril de 1972, y su
aclaratoria, del 12 de diciembre de 1975, otorgadas ambas ante
Notario Público Luis Galindo Pardo; así como teniendo en cuenta que
la Ley N" 27580, prohíbe sin excepción alguna, conceder autorización
en vía de regularización bajo responsabilidad penal a todo funcionario
público (en este caso, de la Municipalidad Metropolitana de Uma), que
autorice la regularización
de aquellos inmuebles considerados
como
Patrimonio Cultural de la Nación, hecho que debe haber sido verificado
anteriormente
por dicho funcionario competente
de la Municipalidad
Metropolitana
GDU-SAU
de Lima que expide la Resolución N" 065-2006-MML-
Sin embargo, visto el expediente presentado, se tiene que la
legalización notarial de la firma contenida en el FORMUN corresponde
al Notario Público de Lima Eduardo Laos de Lama. Según señala el
numeral 7.2. del Articulo 7 de la Ordenanza N" 740, señala
textualmente ¡:;omo uno de los requisitos, se presente el "Formulario de
Regularización
de Declaratoria de Fábrica por triplicado debidamente
legalizado ante Notarlo Publico de la Jurisdicción Distrital donde
se ubique el predio".
Si bien el Sr. Notario que interviene
en el
presente caso, es Notario Público de Uma, sin embargo, se encuentra
en la jurisdicción distrital de Jesús María, y no del Cercado de Lima.
En ese sentido, la norma no permite explicación alguna, al ser el texto
de la misma muy puntual sobre el tema de la jurisdicción.
Dejamos constancia que por las razones antes expuestas no se ha
procedido
a calificar el formulario
registral ni
sus anexos.
Base Legal: Norma V del Titulo Preliminar y Art. 31, 32, 39 Y 42 del
nuevo Reglamento General de los Registros Públicos, concordante
con el Art 2011 del Código Civil.- Art. 72 del Reglamento de
InscripCiones del Registro de Predios".
111.
FUNDAMENTOS
DE LA APELACiÓN:
El señor Arce interpuso recurso de apelación en fecha 16.08.2006,
mediante escrito autorizado por el abogado Emesto Apolin Alzamora. Los
fundamentos de la impugnación son los siguientes:
1. La Municipalidad
por
el notario
evaluó la legalidad de la certificación de las firmas
Laos
¡-'-SUNARP
de
Lama,
y
encontrando
conforme
dicha
.
."TRIBUNAL REGISTRAl- LIMA
1 6 AGO, 2012 .
f\RICJAJAI
3
certificación
procedió a aprobar la declaración de fábrica en vía de
regularización.
2. Los
notarios
tienen
competencia
provincial
y no
sólo
distrital,
conforme lo dispone el artículo 17".g del Decreto Ley N" 26002 - Ley
del Notariado (LN).
3. Toda
vez que ni el notario
ni la Municipalidad
cuestionaron
la
competencia para legalizar las firmas, ya no es posible la subsanación
de dicho defecto en el procedimiento registra!.
IV.
ANTECEDENTE
REGISTRAL:
El predio objeto de regularización se encuentra inscrito en la partida
47418054 del Registro de Predios de Lima (RPL).
V.
PLANTEAMIENTO
Interviene
DE LAS CUESTIONES:
como ponente el Vocal
Dr. Rolando
Augusto
Acosta
Sánchez.
La Ordenanza N" 740 invocada por el Registrador Dr. Monsalve en
apoyo de su denegatoria regula un procedimiento administrativo de
evaluación
previa, que ha de seguirse ante la Municipalidad
culmina con
regularización
y que
un acto administrativo que aprueba o desaprueba la
de la declaración de fábrica. Por lo tanto, el título derivado
de dicho procedimiento
tendría el carácter de auténtico, en razón de
haber sido otorgado por funcionario público en ejercicio de sus funciones.
En atención ello, corresponde determinar si las instancias registrales
pueden cuestionar aspectos del acto administrativo que ya han sido
evaluados
por
el funcionario
que
instruyó
el procedimiento
correspondiente.
VI.
.\
-
ANALlSIS:
1. La delimitación de las funciones del Estado moderno tiene su fuente
directa e inmediata en la Constitución y la ley. Esto es lo que se
denomina principio de reserva de ley, y está consagrado en diversas
normas, siendo la de mayor relevancia, por su carácter general, la
contenida en el artículo 610.1 de la Ley del Procedimiento Administrativo
General - Ley N° 27444'. Este principio constituye una garantía para la
-~
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Artículo 61~-Fuente de competencia administrativa
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Presidenta del Tribunal Reglstral
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1 6 AGO. 2012
ES COPV\ FIEL DEL ORIGJtiAl
RESOLUCiÓN
N° 155-2006-SUNARP_TR_T
misma administración
y para los administrados:
para aquélla, porque
p~rmitirá el cumplimiento de sus fines y objetivos en forma autónoma y
sin Interferencias
facultades;
de otras entidades,
y para los administrados,
evitando
la autoextensión
de
porque sus intereses y derechos
serán conocidos por una sola entidad, evitando dilaciones y, sobre lodo,
superposición o concurrencia de entidades en la resolución de sus
peticiones
2. El ejercicio de la potestad administrativa, en cualquier ámbito de cosas,
se desarrolla si'empre bajo el principio de legalidad, como lo dispone el
articulo IV. 1. del Titulo Preliminar de la Ley N° 27444, conforme al cual
las
autoridades
Constitución,
administrativas
deben
actuar
con
respeto
a
la
la ley y al derecho, dentro de las facultades que le estén
atribuidas y de acuerdo con los fines para los que les fueron conferidas.
Para poder ser susceptibles de respeto y cumplimiento por sus
destinatarios,
los actos de la Administración
justificados,
y
constitucionales
conocimiento.
para
ello
deben
deben
ceñirse
a
ser legitimos
las
y
disposiciones
y legales que disciplinan las materias sometidas a su
3. Obviamente, este respeto efectivo y riguroso de la Constitución y de la
Ley no siempre
desconfianza
y resistencia
administrativos.
presunción
se produce
en
la realidad.
Ello puede
de los administrados
generar
a acatar los actos
Para evitar esta situación, el Estado ha establecido una
de validez de los actos administrativos
recogida
por el
articulo 9° de la Ley N° 27444. En aras de esa búsqueda de legitimación
social y juridica, la ley dispone que los actos administrativos serán
reputados válidos en tanto su invalidez no sea declarada por la misma
Administración
o por el Poder Judicial.
4. En un plano estrictamente lógico, siendo válida la consecuencia (el acto
administrativo), han de ser válidas las premisas (el procedimiento del
cual emana aquél). En ese sentido. debe entenderse que, cuando una
autoridad administrativa expide un acto administrativo que se presume
válido, también ha de presumirse que el procedimiento del cual deriva
éste ha sido regular, es decir, acorde con las normas procedimentales y
sustantivas que regulan la materia.
6/.} La competencia de las entidades tiene su fuente en la Constitución y en !o'-le.y.. y es
reglamentada por las normas administrativas que de aquélJas se derivan.
5
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.TRIBUNAL REGlSiRAl-
UMA
'GLo,'" AMPAR'ÓS'ÁLVATiERRAVALDivlA
Presidenta del Tribunal Reglstral
SUi'1t.RP
1
5. En materia de calificación de títulos administrativos
el autor español
Roca Sastre, citado por Manzan02, sostiene que las decisiones de las
autoridades administrativas, dictadas en asuntos de su
competencia y en forma legal, tiene la misma fuerza que las
decisiones jurisdiccionales, por lo que les son aplicables las
mismas restricciones de calificación, fundamentalmente aquella
referida a la imposibilidad de calificar la adecuacióndel fundamento
de la decisión con el ordenamiento legal o con el material
probatorio aportado. No obstante, el Reglamento General de los
Registros Públicos nacional no establece restricción alguna a la facultad
de calificación integral de los titulas causados en sede administrativa,
como si lo hace respecto de los títulos judiciales, lo cual podría llevar a
la interpretación
que un título administrativo
es susceptible
de ser
evaluado en forma integral, sin limitación alguna, pudiendo, por ejemplo,
el Registrador indagar sobre aspectos vinculados a las motivaciones del
funcionario administrativo para haber resuelto en determinado sentido, o
cuestionar
aspectos procedimentales
que resultan propios del órgano
administrativo ante el cual se tramita el procedimiento.
Sobre el particular, esta Sala ha sostenido
recurrentemente
que en
nuestro ordenamiento jurídico dicha ínterpretación no es viable, a la luz
de la presunción de validez de los actos administrativos a que se refiere
el considerando segundo. En efecto, sostener lo contrario importaría
desconocer dicha presunción de legitimidad de la actuación de la
administración pública. Por ende, el control sobre la competencia del
funcionario administrativo, el desarrollo del pro~dimiento administrativo,
los requisitos de admisibilidad y procedencia de la pretensión que se
hace valer en sede administrativa y los fundamentos de la decisión de la
entidad no pueden ser cuestionados en sede registra!. El Registrador
puede y debe evaluar básicamente el carácter inscribible del acto, la
adecuación del acto con los antecedentes registrales y las formal.idades
extrínsecas de la documentación presentada, aspectos todos que no
suponen el análisis de la validez del acto administrativo, ni del
procedimiento correspondiente que lo origina.
7. Según se señaló al exponer las razones por las cuales se determinaba el
punto controvertido, la Ordenanza N" 740 disciplina un procedimiento
administrativo de evaluación previa para regularizar las declaraciones de
"i.
Antonio lvfANZANO SOLANO: "Derecho Registra! Inmobiliario - Para iniciación y uso de
universitarios", Madrid 1994, Colegio de Registradores de la Propiedad y A1ercontiles de
Españ.a-€entr-o--de Estudios Registra/es Tomo IJ. p. 587.
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1 6 AGO. 2012
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Presidenta del Tribunal Reglstral
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RESOLUCiÓN
N" 155.2006.SUNARP.TR.T
fábrica y demoliciones efectuadas entre el 21.07.1999 y el 30.04.2004
dentro del ámbito de la provincia de Lima. En aplicación del ya citado
principio de legalidad, se entiende que 'la petición instruida
Expediente N" 110096-2005 seguido ante la Municipalidad
documentación
sustentatoria
(que comprendía
el FORMUN
en el
y la
con las
firmas de la propietaria y del verificador legalizadas por un notario cuya
competencia distrital no comprendía el Cercado de Lima) fueron objeto
de evaluación a la luz de las normas contenidas en dicha Ordenanza.
8. Culminada
dícha
evaluación,
y habiendo
encontrado
conforme
la
documentación presentada, la Municipalidad emitió el acto administrativo
constituido
por
la
Resolución
N"
065-2006-MML-GDU-SAU
del
17.02.2006, aprobando la ampliación de la declaratoria de fábrica, acto
de la Administración municipal que en aplicación del artículo 9° de la Ley
N" 27444 se presume válido sin que pueda cuestionarse ninguno de sus
aspectos procedimentales, pues la instancia competente para ello era la
Municipalidad,
ia cual ya ejerció
administrativas.
En ejecución de dicho acto, la Municipalidad ha visado
el
FORMUN,
constituyen
el Informe
Técnico
sobre
y los
la cuestión
planos,
titulo suficiente para su inscripción,
sus facultades
documentos
que
según lo dispone
el
articulo 9° de la Ordenanza N" 740.
9. Siendo, entonces, competencia de la Municipalidad calificar la legalidad
de la documentación
procedimiento
registrales
y la satisfacción de los requisitos presentados
disciplinado
por la Ordenanza
al
N" 740, las instancias
no pueden realizar una nueva evaluación
de los mismos
aspectos, pues ello supondría no sólo invadir la esfera de competencia
municipal
establecida
por la Ordenanza
mencionada,
sino también
cuestionar la validez del acto administrativo municipal, contraviniendo de
ese modo el artículo 9° de, la Ley N" 27444. Por ello, corresponde
revocar la tacha.
No obstante, se constata que se ha presentado
en copia simple la
Resolución N" 065-2006-MML-GDU-SAU
del 17.02.2006, mediante la
cual la Municipalidad aprobó la ampliación de fábrica a que se refiere el
titulo alzado. Por ello, de conformidad con el articulo 9° del Texto Único
Ordenado (TUO) del Reglamento General de los Registros Públicos
(RGRP), corresponde exigir la presentación del traslado instrumental de
dicha resolución.
10.Esta Sala advierte que el Registrador Dr Monsalve se excusó de
calificar los demás actos, por considerar que al no ser inscribible la
declaración
de fábrica
en via de regularización,
carecía
de objeto
!mIBU~~~~~~ - L1MAI
7
16 AGO, 2012
GlORI
,C
RÓSÁ¡VATiERR'Á¡¡ÁLói~A
Presidenta del Tribunal Reglstral
SUNARP
pronunciarse sobre los demás aspectos relacionados con la legalidad del
titulo. A juicio de esta Sala, tal excusa no es válida y resulta arbitraria,
pues desconoce -sin motivo razonable no suficiente. la obligación de
calificación integral que el artículo 31 ° del Texto Único Ordenado del
Reglamento General de los Registros Públicos impone a las instancias
registrales.
'
En tal sentido,
este Tribunal
considera
que la calificación
parcial
realizada por el Registrador Dr. Monsalve no forma parte de un
procedimiento regular, lo que deberá tener en cuenta en lo sucesivo ..
11. Esta Sala no ha advertido defecto alguno que, de acuerdo con el artículo
330.c del Texto Único Ordenado (TUO) del Reglamento General de los
Registros Públicos (RGRP), le habilite a formular observación o tacha.
Sin embargo, ha constatado que los derechos registrales cancelados
son insuficientes en función de las siguientes tasas aplicables al Registro
de Predios establecidas
por el Decreto Supremo N" 017-2003-JUS,
cuyos porcentajes se expresan con referencia a la Unidad Impositiva
Tributaria (UIT) vigente a la fecha de presentación del titulo (8/.3,400.00
para el caso del titulo apelado), por lo cual procede a emitir la siguiente
liquidación definitiva de derechos:
Acto inscribible
dr'
Derecho de
tramitación
Derecho de
inscripción
Total
o
Demolición
0.97%
3/1,000
41.70
o
Declaración de fábrica
0.97%
3/1,000
166.42
o
Carga técnica
0.77%
0.19%
33.00
241.12
TOTAL
De la suma indicada el apelante ha cancelado 8/.61.00, por lo que el
saldo pendiente
de cancelación
es de S/.180.12, el cual deberá de
cancelar dentro de los diez dias siguientes a la notificación
con la
presente.
Por las consideraciones
expuestas,
siguiente decisión:
"---"'-SUNARP
",r
,
TRIBUNAL REGISTP..AL 8
se adoptó por unanimidad
I
UMA
1 6 AGO, 2012
ES COP~ FIEL DEL ORlGll'M\L
'GlO'RíA ';,;~.' RO SALVATiERRA vÁlóivlA
Presidenta del Tribunal Reglstral
SUi<!ARP
la
RESOLUCiÓN
N" 155-2006-SUNARP-TR-T
VII. RESOLUCION:
PRIMERO: REVOCAR la taéha formulada al título alzado por el
Registrador Público de la Zona Registral N° IX - Sede Lima Dr. Enrique
Fernando Monsalve Arróspide; y DISPONER QUE EL TiTULO ES
INSCRIBIBLE, siempre que se presente el traslado instrumental de la
Resolución W 065-2006-MML-GDU-SAU del 17.02.2006 y se cancelen
los derechos registrales liquidados.
Regístrese. Comuníquese.
0'c=)
...
HUGO O. ECHEVAR~A ARE~NO
Presidente de la Cuarta Sala
del Tribunal Registral
GAN PLAZA
ribunal Registral
/
,
SUNARP-
,TRIBUNAL
I
1
REGIS1HAL - UMA
1 6 AGO. 2012
j,_.ES COPIA
.
FIEL
. DEL ORIGINAL
.,_.:.:.:..:..=J
9
'.
•
SUPERI~TENDENCIA
DE LOS REGISTROS
TRIBUNAL
RESOLUCiÓN
NACIONAL
PUBLICOS
REGISTRAL
N° 048.2005.SUNARP-TR-T
Trujillo, veintidós de marzo del dos mil cinco.
APELANTE
TITULO
INGRESO
PROCEDENCIA
REGISTRO
ACTO INSCRIBIBLE:
, SUMILLA
Calificación
JORGE ALBERTO FLORES RODRlGUEZ
33367-2004
205.2004
ZONA REGISTRAL N" V - SEDE TRUJILLO
DE PREDIOS
ACUMULACiÓN y SUBDIVISiÓN
de título administrativo
En aplicación del articulo 9° de la Ley N° 27444 - Ley del Procedimiento
Administrativo General, un acto administrativo se presume valido en tanto lo
contrario no haya sido declarado en sede administrativa o judicial, por lo que
el titulo que lo contenga no puede ser objeto de calificación en cuanto a
dicha validez, debiéndose limitar el examen registral a la competencia de la
autoridad administrativa, al carácter inscribible del acto, a su adecuación
con los antecedentes registrales y a los aspectos formales relevantes para
efectos de su inscnpeión.
'
Acumulación
de predios aprobada por la municipalidad
No puede denegarse la inscripción de la acumulación aprobada en sede
municipal bajo el argumento, expreso o tácito, de la falta de competencia
atribuida por ley, pues si bien no existe nórma expresa que atribuya
expresamente
dicha competencia,
el acto administrativo
municipal
aprobatorio se presume válido conforme al articulo 9. de la Ley N" 27444, lo
cual presupone el cumplimiento, por parte de la autoridad administrativa, de
la obligación impuesta por el articulo BO. de la mencionada Ley de
'asegurarse de su propia competencia,
•
1.
ACTO
CUYA
INSCRIPCION
SE SOLICITA
Y DOCUMENTACION
PRESENTADA:
Mediante el líIulo alzado, el señor Flores solicitó la inscripción de la
acumulación
de dos predios, y la subdivisión del predio resultante. Para
ello presentó la Resolución Directoral General N'
42B-2004-MPT-DGDU
del 07.09.2004, emitida por el Director General (e) de Desarrollo Urbano
de la Municipalidad
acumulación
Provincial de Trujillo, acompañada de los planos de
y subdivisión georreferenciados
visados, los mismos que
forman parte de dicho acto administrativo.
11.
DECISION IMPUGNADA:
El título fue calificado por el Dr. Robert Zavaleta Neyra, Registrador
Público
de Predios
de Trujillo, quien formuló observación
al mismo
mediante esquela de fecha 21.09.2004, cuyo texto literal es el siguiente:
"El título idóneo para inscribir
realizada
por
los propietarios
es
una acumulación
del
inmueble
en
una solicitud
DOCUMENTO
PRIVADO CON FIRMAS LEGALIZADAS NOTARIALMENTE,
en
la
que esté contenida el área, linderos y medidas perimétricas de cada
objeto de la acumulación, con indicación de la
uno de los predios
partida
registral
medidas
donde
perimétricas
se encuentren inscritos; el área, linderos
del predio resultante
indicándose
su nueva
denominación.
Sírvase inscribir la acumulación como acto previo necesario para la
inscripción de la SUBDIVISiÓN.
2. -Sírvase inscribir como acto previo el traslado de dominio de la
propiedad de la sucesión de don Merardo Bias Rodrlguez, con el fin de
regularizar el tracto sucesivo.
Base legal: arto V, VI del TP y 32' del RGRP, arto 64' del Reglamento
de Inscripciones del Registro de Predios".
111. FUNDAMENTOS
El señor
Flores
DE LA APEL~CION;
interpuso
recurso
de apelación
el .05.11.2004,
mediante escrito autorizado por el abogado Gonzalo Núñez Cerna. Los
fundamentos del recurso se refieren a la presentación de parles judiciales
derivados de un proceso de división y partición, para cuya inscripción se
habria exigido la acumulación previa de los predios involucrados en dicha
proceso. El apelante Invoca el articulo 4' de la Ley Orgánica del Poder
Judicial, alegando que por tratarse de un parte judicial, debe ser inscrito
,.SLJNARP'
smobjetarlo.!
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1 6 AGO, 2012
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RESOLUCiÓN
N° 048-2005-SUNARP-TR-
T
•
Evidentemente, los argumentos del apelante son totalmente
impertinentes. Por lo tanto, la Sala analizará exclusivamente los
argumentos c:antenidosen la observación.
IV.
ANTECEDENTE REGISTRAL:
Los predios acumulados, cuyo c:ansolidadofue subdividido, son los
siguientes:
1. El ubicado en la esquina formada por las calles Huayna Cépac y
L10queYupanqui de la ciudad de Trujillo, distrito y provincia del mismo
nombre, departamento de La Libertad, inscrito en la partida 03106816
(antes ficha 51924) del Registro de Predios de Trujillo. Sus titulares
registrales son Jorge Alberto Flores Rodríguez y los cónyuges
Merardo Fernando Bias Rodríguez y Esperanza B. Huamán
Femández.
2. El colindante c:anel anterior, ubicado en la calle Huayna Cépac de la
ciudad de Trujillo, inscrito en la partida 03102344 (antes ficha 55776)
del Registro de Predios de Trujillo. Sus titulares registrales son Jorge
Alberto Flores Rodriguez y los cónyuges Merardo Fernando Bias.
Rodríguez y Esperanza B. Huamán Fernández.
V.
PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:
El Registrador cuestiona, indirectamente, la c:ampetencia de la
Municipalidad para aprobar la acumulación de predios urbanos. El
análisis de la Sala incidirá sobre este tema.
VI.
ANALISIS:
1. La delimitación. de las funciones del Estado moderno tiene su fuente
directa e inmediata en la Constitución y la ley. Esto es lo que se
denomina principio de reserva de ley, y está c:ansagrado en diversas
normas, siendo la de mayor relevancia, por su carácter general, la
contenida en el artículo 61°.1 de la Ley del Procedimiento Administrativo
General - ley N° 27444'. Este principio constituye una garantia para la
misma administración y para los administrados: para aquélla, porque
permitirá el cumplimiento de sus fines y objetivos en forma autónoma y
sin interferencias de otras entidades, evitando la autoextensión de
I
Arlic.lio 61 ":_Fu~nte de competencitl administrativa
6/./ lA competencia de Ia.o;enridades tiene su fuente en la Consritución .v en 'a ley. y
re"damenlada pvr lasnormas admtnislraN\'Qs que de aq~eilas.~deril'Qn.
GlO'R .' ;;,~PARÓSALVAiiERRA ijAlDi~'Á
P,esidenta del Tribunal ReglStral
SU['!ARP
eJ
•
facultades;
serán
y para los administrados,
conocidos
porque sus intereses y derechos
por una sola entidad,
evitando
dilaciones
en
la
resolución de sus peticiones. De todo ello resulta que: i) el denominado
"principio
de no prohibición"
(todo lo que no está
pemritido)
resulta vedado en materia administrativa:
prohibido
está
la Administración
sólo puede hacer 10 que la ley le permite, y nada más; ii) por via
reglamentaria
no
puede
atribuirse
competencia
a
una
entidad
administrativa.
Resulta que no existe nomra legal 'que autorice a las municipalidades
aprobar la acumulación
relación
guarda
mantenimiento
de predios urbanos. La competencia
con dicha
del catastro
materia
urbano,
consiste
atribuida
en
a
que más
la elaboración
y
a las municipalidades
provinciales y distritales por los numerales 1.4.2 y 3.6.1 del artículo 79°
de la Ley N" 27972 - ley Orgánica de Municipalidades.
nomra
del
ordenamiento
municipalidades
••,\OM",~ predial.
para
~
~~
conocer
Consiguientemente,
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"'~\municipalidades
~. -,,)
••••• ,lItc.
.f!
positivo
asigna
Ninguna otra
competencia
de
procedimientos
puede
afirmarse
a
de
a
las
acumulación
priori
que
las
carecen de competencia para aprobar acumulaciones
; e predios urbanos.
't'.l"
""""'-tI,. ~to: .o~o;;
2. Sin embargo, el ordenamiento
realidad
puede,
reconoce que muchas parcelas de la
pueden resultar no reguladas por la nomra positiva, lo cual
en materia competencial,
competencia
traducirse
que le pueda corresponder
en dudas acerca de la
a la Administración
para
resolver detemrinados asuntos sometidos a su conocimiento. Es por ello
que el artículo VII1.1 del Titulo Preliminar de la Ley N° 27444 dispone
que las autoridades
cuestiones
administrativas
no podrán dejar de resolver
las
que se les propongan, por deficiencia de. sus fuentes; en
tales. casos acudirán a los principios del procedimiento
administrativo
previstos en dicha Ley; en su defecto, a otras fuentes supletorias del
derecho administrativo, y sólo subsidiariamente a éstas, a las normas de
otros
ordenamientos
que sean
compatibles
con
finalidad.
En el presente caso, se sometió a conocimiento
su naturaleza
y
de la Municipalidad
Provincial de Trujillo una acumulación de predios por constituir el
antecedente lógico y jurídico de la subdivisión que pretendian los
administrados. Es decir, la autorización para la acumulación predial no
ha sido requerida como un acto administrativo municipal independiente,
sino que está vinculado estrechamente con otro acto administrativo cuya
c~iajEL.Ccrr.e.sp¡l.lli
e efinitivamente, a la municipalidad, por
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REGISTRAL - LIMA
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RESOLUCiÓN
N° 048-2005-SUNARP-TR-T
•
mandato del .numeral II.XIII.5 del Reglamento Nacional de
Construcciones aprobado por Decretos Supremos N" 039-70-VI y 0637Q-Vr, concordado con el primer párrafo del articulo 78° de la Ley N°
279723. Correspondía a la Municipalidad, entonces, emitir
pronunciamiento de fondo sobre la petición formulada por los
administrados acerca de la viabilidad de la acumulación solicitsda en
sede administrativa municipal .
3. De otro lado, la actividad administrativa tiene una finalidad pública, para
lo cual se establecen legalmente mecanismos y principios tendientes a
satisfacer y resguardar dicho interés público, uno de los cuales es la
presunción de validez de los actos administrativos. Así, el artículo 9° de
la Ley N° 27444 establece que la presunción de validez no puede ser
eneNada sino por expresa declaración de nulidad, en sede
administrativa o judicial. La presunción tiene una finalidad instrumental,
pues responde a la necesidad de legitimidad que tienen los actos
estatales para poder ser susceptibles de respeto y cumplimiento por sus
destinatarios.
La validez de un acto administrativo está determinada, entre otros
elementos, por el hecho de haber sido expedido por autoridad
competente. La competencia, entonces, constituye un elemento de
validez del acto administrativo, conforme lo establece el inciso 1) del
artículo 3° de la' Ley N° 27444. Para ello, el artículo 80° de la Ley N°
27444 impone a las autoridades administrativas que, una vez recibida la
solicitud para iniciar un procedimiento, se aseguren de su propia
competencia para proseguir con el normal desarrollo del procedimiento,
siguiendo los criterios aplicables al caso de la materia, el territorio, el
tiempo, el grado o la cuantía.
Analizando el título alzado, debe concluirse que la Municipalidad
Provincial de Trujillo, al tomar conocimiento de la solicitud de
acumulación y simultánea subdivisión, se aseguró de su propia
competencia, prosiguiendo' con el trámite del procedimiento
administrativo promovido.
Reglamemo
Naaonal
de ConSIJ'Uccionu
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NII1tU!1'fII lLXIII.S:
Los Registro .•• Plibficos no
inscribirán. hajo responsabilidod, COl1rrato.~ que signifiquen suh-div;síones de tierras si no
cuentan con las re.fpeclivas autorizacioJtes otorgad," por el DeptutiJnle1lto (Ú Obras del Concejo
Munidpal .....
L~' N° 27972 - Arl. 78°: F:/ ejerciciu de las competencias y funciones específica.o; de 1(1.\.
I'umicipatidade.'f ,'H! realiza de CQfJlormidad.\f con !iujedón a las normas lrcnicas sohre la materia.
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SUNARP
•
4. En ese orden de ideas, debe entenderse que, cuando una autoridad
administrativa
expide un acto administrativo,
el procedimiento
emana
ha
acorde
éste
procedimentales
sido
regular,
y sustantivas
es decir,
con
del cual
las
normas
que regulan la materia, y que dicha
autoridad se ha asegurado de su propia competencia para dar curso al
procedimiento
y expedir el acto administrativo,
el cual, como ya se
señaló, goza de una presunción de validez conforme al articulo 9° de la
Ley W 27444. En ese sentido, cabe concluir que el acto administrativo
emitido
por
la Municipalidad
provincial
de Trujillo
goza
de
esta
presunción de validez, la cual supone que dicha entidad ha determinado
que cuenta con atribuciones para aprobar la acumulación de los predios
vinculados al título alzado. Abona esta conclusión el que la acumulación
ha sido peticionada por los administrados como un acto necesario para
que
la
Municipalidad
pueda
pronunciarse
válidamente
sobre
la
subdivisión, extremo igualmente solicitado.
En materia de calificación de títulos administrativos
el autor español
Roca Sastre, citado por Manzano, sostiene que las decisiones de las
autoridades administrativas, dictadas en asuntos de su
competencia y en forma legal, tiene la misma fuerza que las
decisiones jurisdiccionales, por lo que les son aplicables las
mismas restricciones de calificación, fundamentalmente aquetla
referida a la imposibilidad de calificar la adecuación del fundamento
de la decisión con el ordenamiento legal o con el material
probatorio aportado. No obstante, el Reglamento General de los
Registros Públicos nacional no establece restricción alguna a la facultad
de calificación integral de los títulos causados en sede administrativa,
como sí lo hace respecto de los titulas Judiciales, lo cual podria llevar a
la interpretación
que un título administrativo
es susceptible
de ser
evaluada en forma integral, sin limitación alguna, pudiendo, por ejemplo,
el Registrador indagar sobre aspectos vinculados a las motivaciones del
funcionario administrativo para haber resuelto en determinado sentido, o
cuestionar
aspectos procedimentales
que resultan propios. del órgano
administrativo ante el cual se tramita el procedimiento.
6. Sobre el particular, esta Sala ha sostenido recurrentemente que en
nuestro ordenamiento jurídico diclJa interpretación no es viable, a.la luz
de la presunción de validez de los actos administrativos a que se refiere
el considerando segundo. En efecto, sostener lo contrario importaria
deSC0f10Gef-.dicha.,presu
..
legitimidad de la. actuación de la
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1 6 AGO, 2012
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Presidenta del Tribunal Reglstral
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.
RESOLUCiÓN
N" 048-2005-SUNARP-TR-T
•
administración
pública, Por ende, el control sobre la competencia
del
funcionario administrativo, el desarrollo del procedimiento administrativo,
y procedencia de la pretensión que se
y los fundamentos de la decisión de la
los requisitos de admisibilidad
hace valer en sede administrativa
entidad no pueden ser cuestionados en sede registral, El Registrador
puede y debe evaluar básicamente el carácter inscribible del acto, la
adecuación del acto con los antecedentes registrales y las formalidades
extrínsecas de la documentación
suponen
el análisis
presentada, aspectos todos que no
de la validez
del acto
administrativo,
ni del
procedimiento correspondiente que lo origina,
7. Por lo expuesto, este Colegiado estima que no encuentra sustento legal
la observación formulada por el Registrador Dr. Zavalela Neyra, pues
ello supone desconocer
la presunción de validez y legitimidad
actuación de la administración
de la
pública a que se refiere el ya citado
articulo 9" de la Ley N° 27444. En consecuencia, no resulta procedente
obseTVar un acto administraUvo
apruebe una acumulación
de predios
bajo el argumento,
dé la falta de competencia
implicito,
conocer
mediante el cual una municipalidad.
dé dicho aspecto,
expreso o
de la municipalidad
para
por lo que corresponde revocar el primer
extremo ,de las observaciones planteadas por el Registrador Dr. Zava/eta
Neyra, y declarar que la acumulación
administrativo
Habiéndose
es inscribible
en mérito al titulo
presentado.
señalado
que
cabe
examinar
en
sede
registral
la
adecuación del título con sus antecedentes, resulta atendible el reparo
formulado por el Registrador Dr. lavaleta
Neyra en el sentido de que
debe inscribirse, como acto previo, la traslación de dominio de la cuota
ideal que le ccirrespondía al señor Bias Rodríguez, toda vez que del
titulo consta que el procedimiento administrativo ha sido promovído por
el señor Flores y por los sucesores de aquél, quienes carecen de
titularidad inscrita. En ese sentido, la previa inscripción del derecho de
los sucesores de Bias Rodríguez resulta exigible en n¡lZ.óndel principio
de traclo sucesivo recogido por el artículo 2015° del CÓdigo Civil. Cabe
precisar que, efectuada la búsqueda en los índices del Registro de
Personas Naturales de Trujillo, no consta inscrita la sucesión intestada o
el testamento del señor Bias Rodríguez, por lo que, en aplicación del
artículo 100. del Reglamento de Inscripciones del Registra de Predios,
deberá inscribirse previamente en el Registro de Personas Naturales de
Trujillo la sucesión intestada o la ampliación del asiento del testamento
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del señor Bias Rodríguez. En tal sentido, debe confirmarse el segundo
extremo de las observaciones formuladas por el inferior en grado,
Por las consideraciones expuestas, inlerviniendo como ponente el Vocal
Dr. Rolando
Augusto
Acosta
Sánchez,
se adoptó por mayoría
la
siguiente decisión:
VII.
RESOLUCION:
Primero:
REVOCAR la observación a que se refiere el numeral 1 de la
esquela de fecha 21.09.2004; y CONFIRMAR la observación
a que se
refiere el numeral 2 de la misma esquela.
Registrese.
Comuníquese.
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Ssla cICIlTribunal Reglstral
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•
,
•
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS
REGISTROS PUBLlCOS
TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCiÓN N° 094-2005-SUNARP- TR- T
Trujillo, tres de junio del dos mil cinco,
APELANTE:
CORPORACION PEÑA REDONDA S.A.C.
TITULO
4959
RECURSO
072-2005
REGISTRO
DE PREDIOS DE TUMBES - ZONA REGISTRAl
~CTO
DECLARACION
•
ADMINISTRATIVA
N° I
DE RESCISION
ADJUDICACIONES Y DE REVERSION
DOMINIO MUNICIPAL
DE PREDIOS
DE
Al
SUMlllA
('-.'
Alcances de la calificación registral de título administrativo
No es calificable en sede registral los fundamentos o motivaciones
asumidas por la autoridad
administrativa
para expedir
un acto
administrativo.
Presunción de regularidad del procedimiento
administrativo
La presunción de validez del acto administrativo en tanto su nulidad no sea
declarada por la misma Administración o por el Poder Judicial conlleva la
presunción de la regularidad del procedimiento, conforme a los artículos 9. y
3. de la Ley N" 27444. En tal sentido, en tanto del título no aparezca que se
ha omitido notificar a los terceros con derecho inscrito o al titular registral. el
Registro no puede exigir que se acredite dicha notificación.
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'TRIBUNAL REGISTRPJ. • UMA
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1 6 AGO. 20í2
FIEL DEL ORIGlNAL
GLORI"
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SALVATIERRA VALDIVlA
Presidenta del Tribunal ReglStral
---SUi>JARr
•
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"
"
Responsabilidad de la administración pública por sus actos
Conforme al artículo 238 de la Ley W 27444, la Administración Pública y
0
sus funcionarios pueden devenir responsables por los daños a los
administrados o a los terceros que causen sus actos, cuando éstos resulten
invalidados en sede administrativa
1,
o judicial.
ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓN
PRESENTADA.
Mediante el titulo venido en grado, Corporación Pefia Redonda S.A.C.
(en adelante Peña Redonda) solicitó la inscripción de las Resoluciones
Municipales
N° 008, 009, 035 Y 036-2004-MPCVZ
expedida
por la
Municipalidad Provincial de Contralmirante Villar (Tumbes), mediante las
cuales se ha declarado rescindidos los contratos de adjudicación de
predios celebrados entre la Municipalidad Y Cecilia Mannucci de Alfonso,
César Vítor Barcino, Eisa Estrada Benitez y Eduardo Alcócer Espinoza, y
la consiguiente reversión de la propiedad de los inmuebles al dominio de
la Municipalidad. Para tal efecto, Pefia Redonda presentó los siguientes
documentos:
1. Originales de las Resoluciones Municipales N" 008, 035 Y 036-2004MPCVZ, y copia simple de la Resolución Municipal 009-20J4-MPCVZ,
mediante las cuales la Municipalidad declaró rescindidos los contratos
y revertidos los predios al dominio municipal.
2. Originales de las Resoluciones Municipales N' 152, 153, 154 Y 1552004-A-MPCVZ, mediante las cuales la Municipalidad declaró firmes
las Resoluciones Municipales N' 008, 009, 035 Y 036-2004-MPCVZ
3. Copia simple de las actas de inspección ocular llevadas a cabo en los
~
.. ',-
predios cuya reversión se,solicita inscribir.
4. Copia simple de las páginas 277212 Y 277213 de la edición del diario
oficial El Peruano del 27.09.2004, en la que consta la publicación de
la Ordenanza Municipal N" 012-2004-MPCVZ, mediante la cual se
declara la plena validez de los actos administrativos
de la
Municipalidad que establecieron la reversión de predios al amparo de
los Decretos Supremos N' 004-85-VC y 004-86-VC y del articulO
1430'
del Código Civil y demás normas
conexas;
esi como
la
inscripción registral de la reversión y del dominio a nombre de la
Municipalidad.
5. Oficios cursados al Registro por la Municipalidad Y copias simples de
resoluciones expedidas por este Tribunal Y del documento de
identidad del representante de Pefia Redonda.
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DEL ORIGINAL
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RESOLUCiÓN
11.
N° 094-2005-SUNARP-
TR- T
DECISiÓN IMPUGNADA
El título fue calificado por el Registrador Público Dr. Jorge Salomón
Reyes, quien decretó su tacha mediante esquela del cuyo tenor es el
siguiente:
"1.Se hace de conocimiento de la parte interesada que los 4 predios
sobre
los que recae la rogatoria de reversión, son de propiedad de
al
terceras personas ajenas
recaudos se adjuntan.
procedimiento
a
llevado
cabo y cuyos
2. En este sentido, yen virtud del principio de fe pública registral,
con la ca~idad de propietario, sin ninguna anotación
Registro aparecía
1
"
o inscripción
estas
el derecho de propiedad de quien en el
personas que adquirieron
que haya limitado
protegido por el principio
terceros registrales.
su disponibilidad,
se encuentra
al estar constituido
mencionado,
como
La parte interesada tiene expedito su derecho de modificar su rogatoria
o de hacer valer su solicitud por ante
corresponda .•
11I. FUNDAMENTOS
la
instancia jurisdiccional
que
DE LA APELACiÓN
Peña Redonda interpuso recurso de apelación oportunamente,
mediante escrito autorizado por la abogada Karina Mosqueira Correa.
Los fundamentos de la impugnación son los siguientes:
1. Si bien es cierto que, como señala
inscripción
alguna
que
limite
la Registradora,
la disponibilidad
no existe
del derecho
de
propiedad de los adjudicatarios, al haber rescindido la Municipalidad
los contratos, es dara la voluntad de la administración municipal de
privar de eficacia a tales adjudicaciones, siendo válidas y eficaces las
Resoluciones dictadas.
2. La cancelación de los asientos registrales extendidos a favor de los
adjudicatarios y de los terceros es procedente por el sólo mérito de las
citadas Resoluciones.
3. El sistema registral peruano es dedara!ivo, por lo que los derechos y
actos inscribibles pueden constituirse y extinguirse prescindiendo
del
Registro, por lo que la inscripción no es requisito de validez o eficacia.
4. Frente al principio de buena fe registral (sic) se opone el de publicidad
legal, por el cual se presume que las normas son conocidas por todos
sin que sea posible alegar desconocimiento o ignorancia de la misma.
En
consecuencia,
los
supuestos
terceros
i
registrales
tenían
SUNARP
REGISTRllJ. - Lñ\1A
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Pfesldenta del T'ibunal ReglStral
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conocimiento
~---~._.~.- .,.~~.-
de las condiciones
de reversión
y rescisión
de los
por la Municipalidad,
Y cuyo
terrenos municipales.
IV.
ANTECEDENTE REGISTRAl
Los predios que fueron adjudicados
dominio se pretende revertir a favor de ésta, son los siguientes:
1. Terreno de 26.50 Hás. ubicado en Peña Redonda, distrito de Zorritos,
provincia
de Contralmirante
Villar, departamento
de Tumbes.
Su
actual titular registral es The American Investment Company Limited.
Está inscrito en la partida 02005563 (antes ficha 8525) del Registro de
Predios de Tumbes.
2. Lote W 20 ubicado en el sector Peña Redonda, Km 1212 de la
carretera
Panamericana
en el distrito
de Zomtos,
provincia
de
Contralmirante Villar, departamento de Tumbes, con un área de 36
Hás. Sus actuales titulares registrales son los cónyuges Roberto Ato
del Avellanal Y Flor Margarita Carrera. Montes. Está inscrito en la
partida 02000113
(antes ficha
130) del Registro
de Predios
de
Tumbes.
3. Terreno eriazo ribereño ubicado en Peña Redonda, Km 1264+200 del
distrito de Zorritos, provincia de Contralmirante Vi llar, departamento
de Tumbes, con un área de 38 Hás. So. actual titular registral es The
American
Investment Company Limited. Está inscrito en la partida
11000141 (antes ficha 5980) del Registro de Predios de Tumbes.
4. Terreno de 119,925 m2 ubicado en Punta Mero, Km 1208+280 al Km
1209+450 del distrito de Zorritos, provincia de Contralmirante Villar,
departamento de Tumbes. Sus actuales titulares registrales
son los
cónyuges Roberto Ato del Avellanal Y Flor Margarita Carrera Montes.
Está inscrito en la partida 02004696 (antes ficha 76740) del Registro
de Predios de Tumbes.
V.
PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES
Interviene como ponente el Vocal Rolando Acosta Sánchez.
El extremo a analizar en la presente causa está referido a determinar
si es inscribible 1'3 rescisión o resolución de los contratos de adjudicación
en venta y la reversión de los predios ;1 dominio de la Municipalidad, en
mérito a los concretos actos administrat:vos que asi lo han declarado.
VI.
ANÁLISIS
1. Las partidas I'egistrales involucradas por el título alzado constituyen. en
parte, transcripciones de asientos exterdidos en tomos. Conforme a los
asientos de inmatriculación de tres de le.s predios (corrientes a fojas 219
.¡
"
RESOLUCiÓN N° 094-2005-SUNARP- TR- T
del tomo 22, a fojas 397 del tomo 27 y a fojas 09 del tomo 17), los
señores Alcócer, Mannucci y' Estrada solicitaron a la Municipalidad que
les adjudique terrenos con fines de inversión (el señor Alcócer para uso
piscícola, la señora Mannucci para criadero de langostinos y la señora
Estrada para construir un club de pesca). Las adjudicaciones
correspondientes se efectuaron al amparo de lo previsto por la Ley N"
23853 - Ley Orgánica de Municipalidades (LOM), vigente a las fechas
en que se aprobaron las adjudicaciones, norma que autorizaba a las
municipalidades provinciales a transferir a terceros los inmuebles de su
propiedad en forma directa. La anterior LOM, aprobada por Decreto
Legislativo N° 051 Y bajo cuya vigenCia se aprobó una de las
adjudicaciones, establecía igual atribución a favor de tales
municipalidades. Cabe destacar que la adjudicación efectuada a la
señora Mannucci se efectuó al amparo de lo dispuesto por el artículo 7"
del Decreto Ley N" 21808, que autorizaba al Ministerio de Vivienda a
delegar .a las municipalidades provinciales la facultad de adjudicar
terrenos en áreas urbanas y de expansión urbana de los centros
poblados de la costa, sierra y selva.
2. La Municipalidad, mediante' Resoluciones Municipales N" 014-84MPCVZ del 04.05.1984, 189-88-MPCVZdel 30.09.1988, 065-83-MPCVZ
del 09.12.1983 y 095-87-MPCVZ del 16.12.1987 adjudicó a las personas
mencionadas los predios descritos en la sección IV de la presente. Sobre
la base de dichos actos administrativos fueron celebrados los contratos
correspondientes, los mismos que tienen la naturaleza de contratos
administrativos o contratos de Estado, toda vez que una de las partes es
una municipalidad, que forma parte del Estado', y que además dichos
contratos incorporaron (expresa o virtualmente) las denominadas
"cláusulas exorbitantes", como la facultad de la Municipalidad de
rescindir o resolver el contrato unílateralmente2. La característica de
estos contratos es que la entidad de la Administración que en eilos
1
En ese sentido, Sanz sostiene que: "El contrato de la Administración -también denominado
contrato público entre la doctrina española- se caracteriZa porque una de las partes es la
Administración pública. Es la pre.'iI!ncia de una Administración
,
publica lo que justifica
Su
peculiar naturaleza JI su régimen jurídico especifico", iñigo SANZ Rl/Bl4.LES: "A.lgunos
.problemas de la regulación de los contratos públicos en el Derecho Peruano "; en: AA. 1;1.:'
"DerechoAdministrativo ". Lima. 2(}()..f,
Jurista Editores, p, 650.
.'1gu.,lín GORDnLO entiende que un elemento caracterizador de los contratos administrativos
"iene dado por la voluntad de las partes, cuando la Administración contrata bajo un régimen de
"cláusulas exorbitante al derecho común ", esto es, fuera de la órbita normal del derecho
privado. como seria la de inc/uir cláusulas por 10.\' que la Administración puede extinguir
unilateralmente el COntrato mediante acto administrativo. En: "Trafado de Derecho
.ldn,;nixlralj¡'O",pág. .rJ~ll, versión PDF de la weh W\"'\"'.gordiJIO.com
SUNARP
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SUí'lARP
interviene
conserva
siempre
una
POSlclon de
preponderancia
o
3
superioridad jurídica frente a la contraparte
.
3. la satisfacción del interés público, se presume, inspira toda actuación de
la Administración.
Ello justifica, precisamente, el plano de desigualdad
juridica en que se encuentra el contratista respecto de la Administración,
y la posibilidad de que la Administración
exorbitantes.
haga uso de las cláusulas
En tal sentido, la posibilidad
de que la Administración
finiquite una relación contractual de modo unilateral, mediante un acto
jurídiCO, tiene como trasfondo la protección del interés público encamado
en el ejercicio de la función administrativa. Frente a la constatación de
hechos que resienten dicho interés, se abre para la Administración la
puerta de la resolución contractual unilateral.
Esta facultad no requíere d~ pacto expreso. Como enseña Dromi, la
cláusula
de rescisión
(resolución,
en realidad)
es una prsrrogativa
administrativa, más que un derecho o facultad contractual eTlergente,
que se impone en todo tipo de contrato administrativo. Es un'.! cláusula
virtual, que puede ejercerse o invocarse por parte de la Administración
aunque no esté prevista expresamente en el texto del contrato'.
4. las Resoluciones que aprobaron las adjudicaciones sometían la eficacia
temporal de la adjudicación al cumplimiento de ciertas condiciones,
consistente
en ejecutar
el proyecto
(que se habian
comprometido
realizar 105 adjudicatarios) dentro del plazo de tres años. La sanción por
el incumplimiento era la rescisión o resolución del contrato, y la reversión .
del predio al dominio municipal. En ese sentido, el articulo
Decreto Supremo N" 004.85-VC
autorizaba
24° del
a las Municipalidades
a
,.
Evidentemente,
anteriormente.
se trataba
de la facultad
La mencionada
exorbitante
norma legal preveía
.
.'
..,..'
controlar el cumplimiento de los compromisos asumidos por los
adjudicatarios, debiendo declarar la rescisión y la reversión a su favor del
terreno adjudicado, sin obligación de devolver el precio recibido.
mencionada
como causal de
rescisión Y reversión, entre otras, el incumplimiento del plazo de
conclusión de las obras de habilitación ylo edificación fijado en la
resolución de adjudicación. A su tumo, el articulo 25' disponía que la
reversión se dispusiera mediante resolución, esto es, via un acto
administrativo (lo que presupone la existencia de un procedimiento
administrativo de oficio o de parte cuya finalidad sea definir si
Rn1JerlO DROMI upina, en ese sentido que: "Las partes contratantes están en l/n plmw desiguaf.
1:'11los contratos mlmini,'Ilralil'os desaparece pi principio de iguaftlad enlre (os parre.\', que es lllJO
~/r:los elementos hasicos de los contraJos civiles, ". En: "Derecho Administrar;\-"()", 13-", As,. J 998,
h:d. Ciudad Unil'ersiwria. p. 353,
0r'. cir., p- 393.
r,
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..
RESOLUCiÓN
N° 094.2005.SUNARP.
TR- T
corresponde declarar la reversión), en mérito al cual "los Registros
Públicos (. ..) cancelarán los asientos respectivos, si los hubiera a
nombre de ten:eros, procediendo a insaibir el dominio de las áreas
revertidas a favor de la Municipalidad".
5. El mencionado articulo 25°, conforme está redactado, brinda la
apariencia de una suerte de oponibilidad erga omnes de los efectos de la
rescisión y reversión, y podría sostenerse que dicha oponibilidad es
invocable incluso en dos supuestos: i) si las cláusulas o condiciones
rescisorias o resolutorias no se encontraran inscritas, y ii) si los terceros
no hubieren sido notificadOll en el correspondiente procedimiento
administrativo de rescisión y reversión.
En cuanto a lo primero (la oponibilidad frente a terceros de las cláusulas
resolutorias o rescisorias no insaitas), su razón de ser estaría justificada
en la naturaleza de la norma que contempla las causales de rescisión, es
decir, en razón de que ha sido el Reglamento de una Ley, aprobado por
Decreto Supremo, el que regula estas causales. En efecto, como enseña
Dromi, el reglamento es una norma jurídica de carácter general, y por
ende con efectos generales y no individualizados5, por lo que para su
eficacia y ejecutividad requiere de publicación oficial en el diario El
Peruano. Siendo asi, este carácter de norma jurídica, cuyo conocimiento
se presume corresponde a todos los ciudadanos, haría innecesario que
las cláusulas rescisorias estén publicitadas a través del Registro. Esta
tesis cobraría un mayor peso si se considera que el citado Reglamento
no exige que tales cláusulas estén contenidas expresamente en los
contratos' correspondientes, sino que se limita a exigir que en tales
contratos se fije un plazo de ejecución de las obras o para cancelar el
precio. Obviamente, los terqeros que adquieran derechos de los
adjudicatarios, para verse pe~udicados por las cláusulas "ocultas"
registralmente pero cognoscibles por publicidad legal, deberían estar en
condiciones de conocer objetiva e indubitablemente que el derecho de
su causante emana de una adjudicación municipal, pues no sería
admisible, por r8;!:onesde mínima justicia, que no existan mecanismos
que permitan a los terceros conocer tal circunstancia, y que pese a ello
los terceros resultaran perjudicados por el ejercicio de la facultad
rescisoria de las municipalidades. Este requisito está presente en los
casos de los predios insaitos en las partidas 02005563, 11000141 Y
02004696 (cuyo origen está, respectivamente, en los folios 219, 397 Y 9
de los tomos 22, 27 Y 17), pues en los asientos de ¡nmatriculación se
hace expresa referencia al objeto para el cual fueron solicitados en venta
Op. Uf .. p. 3/0.3/1.
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los predios (el señor Alcócer para uso piscicola, la señora Mannucci para
criadero de langostinos Y la señora Estrada para construir un club de
pesca),
y a que
la
adjudicación
provenía
de
\a
Municipalidad,
condiciones que esta Sala considera suficientes para que todo tercero se
encuentre adecuadamente informado acerca de la posibilidad de que la
entidad adjudicante
ejercite su facultad rescisoria y de reversión,
En
cuanto a la inmatriculación en la ficha 130, si bien no aparece en el
asiento la causa de la adjudicación (el destino qúe debía dársele o el
proyecto
que debía desarrollar
el adjudicatario),
sí consta
que la
Municipalidad fue la adjudicante, lo que permitía a todo tercero conocer
razonablemente
analizará
el origen de la adjudicación, En todo caso, Y como se
a continuación,
el sólo de hecho de ostentar
un, derecho
inscrito obliga ala Administración municipal a notificar a los terceros en
el procedimiento
administrativo
destinado a hacer valer la cláusula
rescisoria, con prescindencia de si tales terceros conocian o podian
conocer que la adjudicante era una municipalidad, laque constituye un
mecanismo adecuado de protección para dichos terceros,
6. Ahora bien, este Colegiado
considera que si bien es jurídicamente
razonable la oponibilidad de las cláusulas rescisorias no inscritas frente a
terceros, ello no exime a la Administración de notificar a estos terceros
identificados o identificables plenamente (justamente por tener su
derecho inscrito), Queremos' significar con ello que resulta ineludible la
notificación de dichos terceros, pues no debe perderse de vista que la
rescisión y la reversión se declaran previo procedimiento administrativo,
6
conforme al artículo 25° del Decreto Supremo W 004-85-VC
,
En ese
orden de ideas, resulta de aplicación el articulo 60° de la Ley N° 27444 Ley del Procedimiento
Administrativo
General,
conforme
al cual
si
durante la tramitación de un procedimiento es advertida la existencia de
terceros determinados no comparecientes
cuyos derechos o intereses
legítimos puedan resultar afectadas con la resolución que sea emitida,
dicha tramitación
Y lo actuada les deben ser comunicados
mediante
citación al domicilio que resulte conocido,
sin interrumpir
procedimiento, En caso de terceros no determinados, la notificación
el
se
efectúa mediante publicación,
7, Imbricando estos criterios, este Colegiado considera que cuando una
norma legal contemple causales de resolución, rescisión o reversión de
r,
Si la n'FcrsiáH e/dH: o rIV regularse por e/ DecreIO Supremo N° OO.J-,~5-1r es l/l/tema
que .1'(1'ha
sidrJ definido legalmente mediante la Ordenamo Municipal N° 012-200-l-!\'IPCTZ. la misma que
cnITslilflcionalmente tiene rango de Ity. En (odo caso, la apJicoci¿m de una ley d~/ermil1ada formo
parle lle fa regll:aridad del procedimiento adminislrnfi\'o, Y no es UI1 G.lpec/o cnlijic:ah/c
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RESOLUCiÓN
N° 094-2005-SUNARP-TR-T
los predios al dominio de la entidad adjudicante en los contratos
estatales de adjudicación de tierras, estas causales serán oponibles
frente a terceros aunque no se encuentren inscritas. No obstante, estos
terceros deberán ser notificados en el procedimiento administrativo
que se instaure con miras a declarar la ineficacia de la adjudicación
y fa correspondiente reversión. De ese modo, de una parte se
compatibiliza adecuadamente la publicidad legal con la protección del
derecho de defensa de dichos terceros; y de otra, se posibilita la
calificación de la adecuación del título rescisorio con los antecedentes
registrares. En sentido similar, esta Sala ha considerado sostenidamente
que, por ejemplo, los terceros con derecho inscrito deben ser
necesariamente notificados en lodo proceso o procedimiento,
administrativo o judicial, en el cual se discuta su titularidad registra!.
({?;¡
:,.-
Ahora bien, la jurisprudencia comparada de la Dirección General de los
Registros y el Notariado de España (que es ilustrativa para el caso
peruano por la similitud de los regímenes registrales y por la inexistencia
de fuentes jurídicas nacionales que definan el tema) ha marcado ciertas
pautas para la calificación de los títulos de origen administrativo. En ese
sentido, en la Resolución del 18.11.1986, el mencionado Centro
Directivo sostuvo que el Registrador deberá ceñirse en su calificación a
los datos resultantes del título presentado y de los asientos registrales,
sin que pueda. tener en cuenta cualquier otro elemento a cuyo
conocimiento acceda por vías distintas a las especificadasJ La
referencia a este criterio se justifica en el presente análisis porque la
falta de notificación a los terceros, determinados o no, debe fluir del
titulo presentado, pues la regla general es que el procedimiento
administrativo ha sido instruido con apego y observancia rigurosa del
principio de legalidad contemplado en el numeral 1.1. del articulo IV del
Titulo Preliminar de la ley N. 27444, en virtud del cual las autoridades
administrativas deben actuar con respeto a la Constitución, la ley y al
derecho, dentro de las facultades que le estén atribuidas y de acuerdo
con los fines para los que les fueron conferidas. Obviamente, ello
supone que la autoridad administrativa que decretó la rescisión y la
reversión observó el articulo 60. de la Ley N" 27444 en el procedimiento
de su propósito, es decir, que-existió regularidad en el procedimiento
registra/mente en un aclo administrativo
articulo 9 de In I.ey.\'o 174.:14.
a lenor de la presunción
de valide;: contemplada
por el
0
Este criterio, en realidad. e,o; aplicable a la calificación registral en general, y no sólo a la de
titulos de origen administrativo. La Resolución citada ha sido comentada por JeslÍs Remón
PE.V.:lLI ER: 'El docun!'ento administralivo y el Registro ", En: Fco, Javier GÚ\ fEZ cA LUGO:
"La caliOcaci6nregistro/", A1adrid. /996, Civitas SA" Ira, ed. Tomo 1. p. 1089.
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1 6 liGO, 2012
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Presidenta del Tribunal ReglStral
SYNARP
administrativo,
aspecto que constituye uno de los elementos de validez
del acto administrativo, conforme al inciso 5) del artículo 3° de la misma
Ley.
8. Bajo estas premisas, resulta que en el caso de autos la Sala no
encuentra en el título alzado ningún elemento para acusar el
incumplimiento de la notificación a los terceros sub adquirentes, es decir,
no existen razones objetivas para sostener que no se ha dado
cumplimiento al articulo 60° de la Ley W 27444. En todo caso, existen
razones para sostener lo contrario, pues como se advierte del articulo 4°
de la parte resolutiva de las Resoluciones presentadas, la autoridad
administrativa
municipal ha dispuesto expresa y categóricamente
que se cancelen los asientos respectivos,
"si los hubiera incluso a
nombre de terceros", siendo dicha prescripción una evidente muestra
de que el procedimiento
del cual derivan tales Resoluciones
1)
ha sido
seguido con conocimiento de ,esos terceros.
De otro lado, no debe perderse de vista un aspecto fundamental
en la
calificación de títulOS administrativos: los actos administrativos gozan de
una presunción de legitimidad Y validez, conforme a lo dispuesto por el
artículo 9° de la Ley W 27444. Ello supone que todos los requisitos de
validez del acto administrativo regulados por el artículO 3° de la citada
Ley han sido satisfeéhos, entre ellos el de regularidad del procedimiento,
por lo cual no es viable calificar dicho aspecto, pues ello significaría
convertir al Registro en una suprainstancia administrativa
Como lo ha
sostenido reiteradamente esta Sala, la calificación registral es ajena a
aquellos aspectos
que supongan un análisis de la validez
del acto
administrativo,
excepción
autoridad
a
de
la
competencia
de
la
administrativa, por cuanto este último constituye un aspecto calificable a
tenor del inciso e) del artículo 32° del Texto Único Ordenado
del
Reglamento General de los Registros Públicos.
9. Considera este Colegiado que el ejercicio de la potestad administrativa,
en cualquier ámbito de cosas, se desarrolla siempre bajo el principio de
legalidad. La necesidad que tiene el Estado de legitimar su actuación
frente a la ciudadanía le ha llevado a consagrar la presunción de validez
a que se refiere el artículo 9° de la Ley W 27444, de modo tal que se
genere confianza en la actuación de la Administración pública. En aras
de esa búsqueda de legitimación social y jurídica, la ley dispone que los
actos administrativos serán reputados válidos en tanto su invalidez no
sea declarada por la misma Administración o por el Poder Judicial. No
obstante, es claro que el carácter iuris tantum de la presunción anotada
puede conducir a que la Administración actúe apartada o enfrentada al
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RESOLUCiÓN
N° 094.2005-SUNARP-
TR- T
ordenamiento jurídico, y ese acto ilegal puede provocar daño a los
administrados o a los terceros. El ordenamiento, entonces, hace
responsable a la Administración por los perjuicios, como lo prevé el
artículo 238° de la Ley N° 27444. La Sala quiere señalar con estas ideas
que los actos administrativos firmes por los cuales la Municipalidad
Provincial de Contralmirante Villar ha declarado rescindidos los contratos
de adjudicación celebrados con Cecilia Mannucei de Alfonso, César Vítor
Barcino, Eisa Estrada Benitez y Eduardo Alcócer Espinoza, y ha
dispuesto la consiguiente reversión de la propiedad de los inmuebles a
su dominio, se presumen plenamente válidos conforme al aludido
artículo 9° de la Ley N" 27444, lo que lIe'~aa presumir la regularidad del
procedimiento Correspondiente, del cual forma parte la estricta e
ineludible notificación a los terceros con derecho inscrito en aplicación
del articulo 60° de la misma Ley. Si bien dellílulo alzado no se advierte
que se haya omitido dicha notificación (lo que ratifica la presunción del
citado artículo 9°, y además permite sostener que el título guarda
adecuación con los asientos registrales), si la Municipalidad obvió
practicarla, por negligencia u otra rezón, tal omisión constituye un
aspecto que es de exclusiva y excluyente responsabilidad de la
Municipalidad y/o de los funcionarios que dirigieron el procedimiento
administrativo correspondiente, la misma que deberá responder frente a
los terceros por los daños que éstos hubieran podido sufrir como
consecuencia de la declaración de rescisión y reversión.
10.Las Resoluciones Municipales que han declarado rescindidos los
contratos y revertidos los predios al dominio municipal fueron expedidas
por el alcalde de la Municipalidad Provincial de Contralmirante Villar, en
ejecución del Acuerdo de Concejo N° 022-2003 del 23.12.2003. Es decir,
se trata de una Resolución de Concejo, aunque haya sido denominada
"Resolución Municipal". Ahora, siendo que el artículo 39° de la Ley W
27972 determina que el Concejo Municipal es la última instancia del
procedimiento administrativo municipal que resuelve asuntos de carácter
subjetivo, resulta que las mencionadas Resoluciones han sido expedidas
por autoridad competente en ejencicio de sus atribuciones legalmente
establecidas. A mayor abundamiento, y como ya se había mencionado,
la plena validez de las mencionadas Resoluciones, y de cualquier otra
que hubiera sido expedida con el objeto de rescindir o declarar la
caducidad de adjudicaciones prediales y de revertir las áreas
adjudicadas al dominio municipal, ha sido reconocida por la Ordenanza
Municipal' W 012-2004-MPCVZ, lo cual diluye cualquier cuestionamiento
acerca de la incompetencia de la autoridad que decretó la reversión.
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11. En ese orden de ideas, esta Sala estima que resulta inscribible el título
alzado,
por
embargo,
corresponde
considerando
Resolución
exigido
lo cual
revocar
la tacha
que se ha presentado
decretada.
copia simple
Sin
de la
Municipal OOS-2004-MPCVZ, y no el traslado instrumental
por
el artículo
SO del
mencionado
Reglamento
General,
corresponde decretar la observación del titulo, a fin de que se presente
dicho traslado.
Por
las consideraciones
expuestas,
por unanimidad
se adoptó
la
siguiente decisión:
VII. RESOLUCiÓN:
PRIMERO: REVOCAR
la observación
formulada
por el Registrador
Público de Tumbes Dr. Jorge Salomón Reyes; y DECLARAR
es inscribible,
que el título
siempre que se presente el traslado instrumental
de la
Resolución Municipal 009-2004-MPCVZ.
Regístrese
Y comuníquese.
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HUGO O. ECHEVARRíA ARE ANO
Vocal del Tribunal Registral
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TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN No. APElANTE
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2012 - SUNARP-TR-L
Uma,
1 9 ElE. 2012
cOMPAÑíA DE NEGOCIOS GENERALES E
INVERSIONES representada por Guillermo
Luis Verme Katz.
NO715026 del 26/8/2011.
HTD. N' 092871 del 23/1112011.
Registro de Predios de Lima.
INDEPENDIZACiÓN.
TiTuLO
RECURSO
REGISTRO
ACTO
SUMllLA
._0
"tRECTlFlCACIÓN
DE REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES
•
Es improcedente que se solicite la rectificación de una regularización en méritO al
- lra .• a ,linexo 4 del FOR pues ello conlleva a una regularización sucesiva. la misma que
,,
. está considerado como una lICto no inscribibla en el Reglamento de Inscripciones
, -' "0 -~~
del Registro de Predios,
,"/"
ACTO CUYA INSCRIPCIÓN
PRESENT'ADA
SE SOLiCITA
Y DOCUMENTACIÓN
Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la
independización de las unidades inmobiliarias que torman parte del predio
inscrito en la partida 49007459 del Registro de Predios de Lima, en mérito
de los siguientes documentos:
Fotos del inmueble.
- Reglamento Interno. oon firma legalizada por notario el 28/2/2011
Oficio dirigido por el INDECI a la propietaria que remite el Intorme
Técnico de Verificación Ad-hoc N' 030 del 22/3/2010. en oopia simple.
(2 ejemplares) ,
Intorme Técnioo de Verificación, con firma legalizada por Notario el
7/12/2010 del verificador,
Escrito de absolución de observaciones del 16/11/2011
Formulario Registral N' 4, con firma cerlificada por notario el
17/11/2011.
Anexo N' 4 oon firma cerlificada por notario el 17/1112011.
Res. 141-2011-5UNARP/SN, que aprueba la modificación del artículo 41
del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
Plano de ubicación y localización - declaratoria de fábrica, con firma
cerlificada por notario el 17/11/2011.
I
Plano declaraloria de fábrica - Primer piso con firma cerlificada por
notario el 17/1112011.
Plano declaratoria de fábrica - mezzanine, con firma cerlificada por
notario el 17/11/2011.
Plano declaratoria de fábrica - Segundo piso, con firma certificada por
notario el 17111/2011.
Plano declaratoria de fábrica'- Tercer piso, con firma cerliticada por
notario el 17/1112011.
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ÓSÁlVAnÉRRA VÁWMÁ'
Presidenta del Tribunal ReglStral
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Plano declaratoria de fábrica - techos, con firma certificada por notario
el 17/1112011.
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Hoja Adicional FUO - Parte 2 - Memoria descriptiva, segundo piso, con
firma legalizada por notario el 17111/2011.
Plano declaratoria de fábrica - Segundo piso, zona omitida a rectificar
con firma certificada por notario el 17/11/2011.
Declaración jurada solicitando la rectificación de la declaratoria de .
fábrica e independización efectuada en mérito del titulo 17384 del
171912002, pues se omitió en los planos, memoria descriptiva y
reglamento interno a las unidades inmobiliarias 1123, 1124,3045,3047,
3048, 3049, 3050, 3051, 3052, 3053, 3054, 3055, 3056, 3057, 3058,
3059, 3060, 3061, 3062, 3063, hall 1, hall 2, pasaje E-3, pasaje G-3 y
escalera 7; indicado que dichas unidades inmobiliarias no han sido
remodeladas ni ampliadas, tOrman parte de la zona antigua ele la
propiedad con declaratoria anterior a la inscripción de la última.
Plano de ubicación y localización, con firma certificada por notario el
191812011.
Memoria descriptiva de independización con firma certificada por notario
el 19/812011.
Escrito conteniendo la rogatoria del Interesado con firma certificada por
notario el 19/812011.
Certificados de numeración 3063, 3064, 3085, 3066, 3067, 3068, 3069,
3070, 3071, 3On, 3073, 3074, 3075, 3076, 3077, 3078, 3061, 3079,
3062 todos del año 2009, expedidos por la Municipalidad Metropolitana
de lima en copia certificada por notario el 19/812011.
Reglamento Interno, con firma certificada por notario el 19/812011.
Plano de Independización - Primer piso con firma certificada por notario
el 19/812011.
Plano de Independización - Mezaninne con firma certificada por notario
el 19/812011.
Plano de Independización - Segundo piso' con firma certificada por
notario el 19/8/2011.
Plano de Independización - Tercer piso con firma certificada por notario
el 19/8/2011.
Plano de Independización - aires Tercer piso con firma certificada por
notario el 191812011.
Mediante HTD. N" 0002n del 21112012, se acompaña el Oficio N° 8002011-0PHCR-DGPCIMC
del 20/1212011 expedido por el Ministerio de
Cultura en el que se remite a la apelante 7 planos visados as! como la
R.O. 178-2011- OPHCR.OGPC/MC del 15/1212011 'que aprueba el
anteproyecto de ampliación de galeña comercial del inmueble, documentos
que son presentados en copias legalizadas por Notario.
~.
DECISIÓN IMPUGNADA
la Registradora Pública del Registro de Predios de la Zona Registra! N° IX.
sede lima,
Jenny lvonne Valencia Vargas, denegó la inscripción
formulando la siguiente observación:
1. Oellnforme Técnico de catastro:
Remitida la documentación presentada a calificación a la oficina de Catastro
de lima, esta ha emitido el informe Técnico 10908-2011SUNARPZRN°IXlOC del 16/912011 determinando lo siguiente:
• Efectuadas las comparaciones gJáficas de los pollgonos en consulta y
nuestras diferentes bases gJáficas actualizadas hasta la fecha, se infonna
RESOLUCiÓN No.•
Oa;.
2012 - SUNARP.TR-L
que se las visualizan dentro del ámbito inscrito en el As. B 0003 de la p.e.
49007459 (referencia ta.175384 del 171912002).
Asimismo, se infonna que no fue posible verificar si las presentes
independizaciones. de unidades inmobiliarias se encuentra afectando o no a
predios colindantes inscritos o áreas comunes, debido a que no se encontró
plano de fábrica de los predios a independizar para poder comparar si lo
propuesto por el usuario en el Plano de Independización Segundo piso
(Lámina 1--{)3), se adecúa o no a sus antecedentes registrales.
Sirvase subsanar.
J'
': Ira. Sala )
2. Visto el titulo archivado N" 175384 del 171912002, se advierte que la
independización de las áreas exdusivas ocupan aires de la edificación; sin
embargo según los planos presentados existen áreas techadas que
confonnan las nuevas unidades inmobiliarias. En tal sentido, deberá
dedarar de forma previa la ampliación de la fábrica a fin de aaeditar la
procedencia de la independización.
3. Sin perjuicio de lo expresado en la partida 49007459 se advierte que en
el asiento B 0004 existe inscrito un Reglamento Intemo, por lo que a fin de
inscribir la independización de las nuevas unidades inmobiliarias deberá
procederse previamente a la modificación del Reglamento intemo inscrito,
para dichos efectos resulta necesario adjuntar el acta de junta de
propietarios donde consta el acuerdo de modificación, la misma que debe
cumplir con las fonnalidades requeridas por los articulos 146, 148 my 149
del O.S. 035-2006-VIVlENOA.
4. Se presenta a calificación copia certificada notarialmente de los
certificados de numeración; sin embargo, dicha documentación no tiene
mérito de calificación por carecer de la certificación del funcionario
municipal que conserve en su poder la matriz.
Conforme lo dispone el artículo IX del TUa del Titulo Preliminar del
Reglamento General de los Registros Públicos, la documentación
reingresada y con mérito a la inscripción de los actos rogados deben
preexistir a la fecha del asiento de presentación.
Base legal: Nonna V del Titulo Preliminar, arts. 31, 32, 39 Y 40 del TUO del
Reglamento General de4 los Registros Públicos, concordante con el articulo
2011 del Código Civil, ley 27157 y su Reglamento aprobado por D.S. 0352006- vivienda, Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN
la apelante manifiesta en su recurso los siguientes fundamentos:
las unidades inmobiliarias que se ha solicitado independizar fonnan
parte de la edificación antigua de la propiedad que data de 1800. la
casona de la Virreina es un inmueble que se ha mantenido en su parte
colonial y sus balcones, zaguanes y respetando los requerimientos del
INC.
la propiedad desde que fue adquirida por los actuales propietarios ha
sido restaurada en sus dos niveles, los cuales siempre han estando
inscritos en Registros Públicos corno una finca de dos pisos, sin
mayores detalles que lo identifiquen.
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1 6 AfiO. 2012
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Presidenta del Tribunal ReglStral
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En el año 2001 la propiedad fue, acumulada con otro lote, situación que
generó una confusión en los profesionales que participaron en la inscripción
de la úitima declaratoria de fábrica y por error de concepto se consideró la
existencia de aires en la zona que es maleria de independización, esto fue
generado por una confusión de áreas y la existencia de una superposición
pues registralmente aparecia un área mayor a la que fisicamente existe y
dos partidas registrales por esa área.
Se encontraba inscrita la zona antigua en una declaratoria de fábrica
anterior, siendo la última declaratoria de fábrica una ampliación que no
anulaba las inscripciones anteriores, por lo que se hace necesario corregir
el error cometido en los planos de arquitectura, pues en la memoria y el
informe de verificación si se ha respetado la zona que es materia de
independización .
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La zona antigua a la que hace referencia el verificador responsable en su
Informe Técnico al constatar la demolición indica: "Existe demolición parcial
en áreas que no afectan a la zona considerada antigua", esta zona antigua
es justamente la (lue es maleria de independización y que por error en los
planos se consideró como área demolida, cuando en ningún momento se
ha demolido dicha área pues se trata de la zona que aparece descrita en la
fábrica que corre identificada en la escritura pública de enero de 1886.
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Es imprescindible que el Tnbunal en atención al principio de la realidad
permita la inscripción de las unidades maleria de independización, pues ya
existe inscrita una fábrica desde 1800 y no ha existido demolición en la
zona que se solicita la independización.
Al no tener el área de catastro información gráfica de los bienes que se
independiza resulta de aplicación el articulo 41 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios.
En cuanto al titulo archivado N" 175834 -2002 indica que el verificador ha
cometido un error al declarar corno aires a una zona edificada existente con
anterioridad a la fábrica que inscribió; sin embargo, esto no puede impedir
la inscripción de las independizaciones máxime si se está acompañando el
formulario mediante el cual el mismo verificador corrige su error uy rectifica
las áreas indicando que las unidades que son materia de independización
existen con anterioridad al titulo 175384 y que la descripción básica se
encuentra inscrita en la partida matriz.
lo que existe es la fábrica de la zona antigua que no ha sido considerada
por los Registradores que han anotado la inscripción de la última
declaratoria de fábrica, error evidente que aparece del mismo titulo pues el
informe de verificación no concuerda con los planos que no fueron
observados por el Registrador en su debido momento pero que tienen que
ser rectificados.
Respecto al Reglamento intemo 'vigente conforme consta del oficio '5452011-5UNARP se ha procedido a cenar partidas inscritas indebidamente, lo
que ha traldo como consecuencia la necesidad de modificar el reglamento
intemo inscrito estrictamente en lo referente a las áreas comunes y sus
porcentajes, situación que motiva la necesidad de hacer una adecuación
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1 6 ASO. 2012
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RESOLUCiÓN No. - D~- 2012 - SUNARP-TR-L
Las edificaciones inscritas son parte de un proyecto mayor que no ha
concluido, por lo que solicitamos se sirva inscribir las independizaciones
anotando la carga respectiva, para lo cual se comprometen a inscribir un
nuevo reglamento una vez que se concluya el proyecto.
Los certificados de numeración se han presentado con la finalidad de
acreditar que para efectos del catastro municipal las unidades inmobiliarias
preexisten a la declaratoria inscrita por lo que se hace necesaria su
indicación con la carga de los porcentajes de áreas comunes.
IV.
ANTECEDENTE
REGlSTRAL
El predio involucrado en la presente rectilicación se encuentra inscrito en la
partida 49007459 tlel Registro de Predios de Uma y está constituido por la
finca situada en la 413. Cuadra del Jr. Huallaga Calle de la Virreyna 186 a
190 antiguos, y 458 a 466 modernos en el cercado de Lima; siendo su
propietario la CIA de Negocios Generales e Inversiones S.A.
En el asiento 80003 está inscrita la demolición
remodelación de fábrica.
.
parcial,
ampliación
y
En el asiento B 0004 está inscrito el reglamento interno.
Figura también las partidas en las que se han independizado las diferentes
unidades de propiedad exclusiva conformante de la edificación.
En el Asiento B 0005 está inscrita la modificación de área del predio luego
de efectuadas las independizaciones.
V.
PLANTEAMIENTO
DE LAS CUESTIONES
Interviene como Vocal ponente Rosario del Carmen Guena Macedo.
De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala, la cuestión a
determinar es la siguiente:
-
VI.
Determinar si.1a rectificación
regularización sucesiva.
de una regularización
conlleva
a una
ANÁLISIS
1. Con el presente liIulo se solicita, la rectificación del error de concepto
cometido en la independización de las unidades de propiedad exclusiva que
fonnaron parte del predio registrado en la partida 49007459 del Registro de
Predios de Lima, a tal efecto se acompaña anexo 4 del FOR, Informe
Técnico de Verificación, planos entre otros documentos.
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En el Anexo 4 del FOR se indica que se ha generado una inexactitud
registral en el asiento de declaratoria de fábrica y asiento de
independización de la partida 49007459, extendido en virtud del titulo
archivado N" 17384 del 1719/2002 pues se omijl6 considerar en los planos,
memoria descriptiva y reglamento interno a las unidades inmobiliarias 1123
(segundo piso), 1124 (segundo piso), 3045, 3046, 3047, 3048, 3049, 3050,
3051,3052,3053,3054,3055,3056,3057,3058,3059,3060,3061,3062,
3063, Hall 1, Hall 2, pasaje E-3, Pasaje G-3 y escalera 7.
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TRIBUNAL REGiSTRAl- LIMA
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1 6 ASO, 2012
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COPlMIEL
DEL ORIGINAL:
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Presidentadel T(jbun~~ VALDMA
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. egrstral
Se indica que las unidades mencionadas no han sido remodeladas ni
ampliadas y fonnan parte de la zona antigua de la propiedad con
declaratoria anterior a la inscripción de la ú~ima.
2. El articulo 75 del Reglamento General define la inexactitud registral como
todo desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad extrarreglstral.
estableciendo que dichas inexactitudes se rectificarán en la forma
establecida en el nulo
VI del ReglamenlQ General cuando sean
consecuencia de un error u omisión cometido en algún asiento o partida
registral; caso contrario la rectificación debllfá efectuarse en mérito a título
modificatorio posterior que pennita concordar lo registrado con la realidad.
En el supuesto que las inexactitudes registrales provengan de un error u
omisión cometido en la extensión de un asiento o partida. los errores que se
configuran pueden ser materiafes"o de concepto'.
Es decir, las nonnas registrales penniten la modificación de los asientos en
vías de rectificación cuando existen errores o inexactitudes registrales, y
siendo que la rogatoria es la rectificación, cabe analiZÍlr si esta resulta
procedente.
3. En la partida reglstral 490007459 del Registro de Predios de Lima, se
encuentra registrada la finca situada en la cuarta cuadra del Jr. Huallega.
calle de la Virreyna en el distrito del Cercado. En el As. S 0003 se
encuentra inscrita la demolición parcial, ampliación y remodelación de
fábrica y en el As. S 0004 el reglamento intemo asl como las anotaciones
de independización, actos que fueron efectuedos en vlas de regularización
con la intervención de verificador.
Es entonces que el mismo verificador sostiene que debido a un error no fue
declarada la fábrica antigua del predio no habiendo existido alguna
modificación. por lo que mediante anexo N" 4 solicita la independización de
las unidades inmobiliarias que confonnan esta parte antigua, presentando
nuevos planos asl como reglamento intemo en el que constan las unidades
de propiedad exclusiva incorporadas.
4. Sobre el tema de la regularización. esta instancia ha seilalado en
reiterada jurisprudencia que no el! procedente vla rectificación solicitar una
nueva regularización. como en el presente caso en el que se seflala que el
verificador omitió declarar la fábrica antigua.
Dicho criterio se fundamenta en que La Ley 27157 estableció
procedimientos para la regularización de edificaciones que deben seguir los
propietarios de edificaciones construidas sin licencias de construir.
~
-, El articulo 81 del Reglam<nl0 GcnenI establece que se configum error material cuando:
a) Se han escrito una o más palabras, nombres propios o ciñas distintas a las que apareceD en el titulo
arcbivado respec:tivo;
b) Se ba omitido la expresión de algún dato o circunstancia que debe coastar en eJ BSiento~
e, Si se ba extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le corresponde Q.
d) Si se han numerado dcfectuosame:olC los asientos Q partidas
pto se rectifican:
a) En mmlo al mismo Ululo archivado. cuando el error raulte clanunente de él.
b) En mérilo a dtulo modificatorio posterior otorgado por todos los inlerCSados o resolución judicial fume,
cuando el error se ha producido como consocucncia
de la redacción vaga. ambigua o inexacta del título
primitivo.
!
As{, en los demás supuestos. no comprendidos en los lit.cra&cs anteriorr:s. los erro~
como de: concepto.
serán considerados
.
RESOLUCIÓN No. -0810 - 2012 - SUNARP-TR-L
confonnidad
de obra o que no cuenten con declaratoria de fábrica,
independización y/o reglamento intemo. Este procedimiento se realiza con
la intervenciÓn de verificador y Notario.
Para efectos de lo expuesto, se estableció como titulo inscribible al
Fonnulario Registral con la documentación que le sirve de sustento, el
mismo que debe ser suscrito por los propietarios y por un verificador, con
finnas legarazadas por Notario.
..
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5. El Verificador Responsable es el profesional (arquitecto o ingeniero civil
colegiado) inscrito en ellndice de Verificadores a cargo de la sUNARP o el
RPU, quien bajo su responsabilidad organiza y tramita el expediente de
ularizaCión, constata la existencia y caracterlsticas de la edificación, el
mplimiento de las nonnas y parámetros urbanlslicos y edificatorios, y
conlinna que los planos que se adjuntan al expediente comesponden a la
realidad física del terreno y la edificación .
".
:.'
Es función del verificador entonces, el de dar fe que efectivamente a la
fecha señalada en el FOR se ha efectuado la edificación, modificación,
ampliación o demolición, y los demás actos a regularizar.
En tal sentido, el Verificador Responsable es el principal actor de la
regularización, polque no se requiere la intervención de la autoridad
municipal competente. Por ende, no resulta admisible que el profesional
responsable excluya del trámite de regularización, alguna de las
edificaciones,
modificaciones,
ampliaciones,
remodelaciones
o
demoliciones existentes al 20 de julio de 1999, dado que una omisión de
esta naturaleza supondrla el incumplimiento de su función de certificar la
concordancia de la realidad física y la infonnación contenida en el títuio
presentado.
6. El plazo que se estableció para la regularización de las ed ificaciones de
acuerdo al articulo 3 del 0.5. 008-2000-MTC, fue para aquellas construidas
o demolidas antes del 21 de julio de 1999.
Sin embargo, existieron nonnas que ampliaron la vigencia de dicho plazo;
asl la Decimocuarta Disposición Complementarla de la Ley Orgánica de
Municipalidades 27972 estableció: "Los propietarios de edificaciones que
haya sido construidas sin licencia de construcción y/o en terrenos sin
habilitación urbana, hasta el 31 de' diciembre de 2002, pedrán regularizar su
situación ni otras sanciones, hasta el 30 de junio de 2003, mediante el
procedimiento de regularización de edilicaclones a que se refiere la ley
27157 y nonnas reglamentarias ( ... l".
La Ley 28437 modificó la citada disposición señalando que las
construcciones efectuadas hasta el 31/1212003 podrían regularizar su
situación mediante la ley 27157 sin pago de multas ni otras sanciones hasta
el 31/1212005.
Lo expuesto implica que podrán regularizarse
las construcciones
efectuadas en los periodos señalados cuando no cuenten con las
respectivas licencias; sin embargo, ello no implica que puedan acogerse a
la regularización todas las veces que los intereses de los propietarios asi lo
requieran, porque la regularización es una nonna excepcional cuya finalidad
ha sido la de beneficiar a aquellos que no declaren una fábrica en el
momento que debieron haceno, impidiendo por ende la actuación maliciosa
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1 6 AGO, 2012
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de quienes pretendan beneficiarse con dicho trámite para los actos
realizados con posterioridad al ámbito temporal de su aplicación.
7. En ese sentido, resulta de aplicación, lo dispuesto en la Décimo Primera
Disposición Transitoria de la adecuación del Reglamento e Inscripciones del
Registro de Predios a las disposiciones de la ley 29090, aprobado por 'Res.
339-2008--SUNARP/SN, que señala:
\.
..:-
\"":5.;:.,
-Inscrita la declaratoria de fábrica mediante el procedimiento
de
regularización previsto en el Título I de la Ley N" 27157, la posterior
ampliación, modificación, reparación, remodelación, puesta en valor,
cercado o demolición de la fábrica, efectuada sin cumplir con los
procedimientos establecidos en el TItulo 11 de la citada ley, se regularizará
mediante el procedimiento previsto en el articulo 68 y siguientes del
Reglamento de la Ley N° 29090 aprobado por Decreto Supremo NO 024200S-Vrvienda
8. En el segundo extremo indica que la independización de las áreas
exclusivas ocupan aires de la edificación; sin embargo, según los planos
conforman áreas techadas.
El interesado en su escrito del 16/1112011, indica que el verificador cometió
un error al declarar como aires una zona' edificada existente con
anterioridad a la fábrica que se inscribió; asimismo, revisados los planos de
independización presentados se aprecia que estas unidades inmobiliarias
incorporadas cuentan con área techada, lo expuesto entonces importa una
modificación a la regularización efectuada, pues el verificador declaró que
esta zona se encontraba conformada por aires tal y como constan de los
planos del segundo piso que obran en el titulo archivado N" 175384 -2002;
Y sin embargo, hoy indica que las unidades de propiedad exclusiva que allí
figuran tienen área techada.
Esto como ya se mencionó no podría efectuarse via reétificación declarar
una nueva regularización de las edificaciones, siendo asl, no procede lo
solicitado pues ello resultarfa incompatible con lo que obra en el
antecedente registral.
Por lo expuesto se confirma el segundo extremo de la denegatoria
inscripción.
de
9. De otro lado, se ha presentado un Reglamento Interno en el que figuran
las unidades de propiedad exclusiva que se pretenden incorporar en vlas de
rectificación, el mismo que se encuentra firmado por el representante de
Compañia de Negocios Comerciales e Inversiones S.A.; sin embargo, éste
no se encuentra suscrito por todos los propietarios de las unidades de
propiedad exclusiva que conforman la edificación. levantada sobre el predio
inscrito en la partida 49007459 del Registro de Predios de Lima, no
cumpliéndose además con la formalidad que a tal efecto exige el articulo 53
del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, como es la copia
certificada del acta de la sesión de la junta de propietarios que aprobó el
reglamento interno.
Ante el defecto observado, el apelante en su recurso indica que se inscriba
el reglamento imemo como carga.
RESOLUCiÓN No.•
oe~-2012 -
SUNARP-TR-L
Al respecto, cabe indicar que tratándose de un predio sujeto a un régimen
de propiedad exclusiva y propiedad común. se admiten en la edificación la
existencia de cargas técnicas, las mismas que constituyen transgresiones a
las normativas técnicas urbanlsticas y de edificaciones, y que por su misma
naturaleza son levantadas por el verificador una vez que se haya cumplido
con los dispositivos que se exige. tal y como lo señala la sétima Disposición
Complementaria y Final del Reglamento de Inscripciones del Registro de
Predios.
En el presente caso. los defectos advertidos en el cumplimiento de la
formalidad para la inscripción de un reglamento interno no consliluyen de
modo alguno una carga. por el contrario la inscripción del reglamento
interno constituye el acto previo para la inscripción de la independización de
las unidades de propiedad exclusiva. por lo que tampoco podrla ser materia
deanotacl6npreve~~
Corresponde confirmar eltercar extremo de la denegatoria de inscripción.
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10. El apelante manifiesta en su recurso que los certificados de numeración,
que han sido acompañados en copia certificadas notarialmente, fueron
presentados a efectos de acreditar que para el catastro municipal estas
unidades inmobiliarias preexisten a la declaratoria de fábrica inscrita; en tal
sentido no habiendo solicitado la inscripción de la numeración, el cuarto
extremo de la observación, referido a la formalidad de estos certificados.
debe de ser dejado sin efecto.
11. Es otro de los extremos de la denegatoria de inscripción, lo expuesto
por la Oficina de Catastro en el sentido que indica que no puede determinar
si las nuevas unidades inmobiliarias que se solicitan independizar afectan a
áreas comunes. y que tampoco puede determinar si concuerda con el
antecedente registral.
El artículo 11 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
indica:
"(...) el área de cataslTo verificará los datos técnicos del plano presentado.
de conformidad con la normativa vigente sobre la materia, emitiendo un
informe referido a aspectos estrictamente donde se detenrnne la existencia
o no de superposición de partidas. asl como otros aspectos relevantes si
los hubiere. (...)
El InfomJe del área de calastro es vinculante para el Registrador. En su
caso en la esquela de obsetvación o tacha se consignará defectos u
obstáculos técnicos advertidos por el área de calaslro. No obstante. el
Registrador no tomará en cuenta aspectos contenidos en el infomJe de
calastro que no se ciñen e lo establecido en el párrafo anterior.
(...)".
Es necesario entonces que el Registrador analice las conclusiones emitidas
por la Oficina de Catastro y diferencie aquellos aspectos que son técnicos
de aquellos que no lo son. y los .que resulten relevantes para denegar la
inscripción dellitulo.
, P=edcn~
de observancia obligatoria aprobado m el xxxn Pleno del Tribunal Regimal y publicado en el
diario oficial "El Peruano" el 181612088:
IMPROCEDENCIA
DE LA ANOTACIÓN PREVEm1VA
""No procede la anotación preventiva en los supuestos de falla de imcripción de actos previos."
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Presidenta del Tribunal Re<,:¡lStral
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Estando a que la rogatoria se encuentra referida a que se reconozca la
Independización de las unidades inmobiliarias que fonnaron parte de la
edificación y que no fueron señaladas en la regularización. la opinión de la
oficina de catastro resulta relevante para detenninar si estas unidades
independizadas se encuentran en área que corresponde a otras unidades
inmobiliarias que fonnan parte de la edificación, sin embargo cuando la
Oficina de Catastro. Indica que no puede determinar la concordancia con el
antecedente registral, eno Importa que no es posible analizar tal aspecto,
por lo que tratándose de una independización si resulta necesario este dato
para acceder a la rogatoria, por lo que se confirma el primer extremo de la
observación.
Estando a lo acordado por unanimidad'
VII.
RESOLUCIÓN
CONFIRMAR el primer, segundo y t
r extremos, DEJAR SIN EFECTO
el cuarto extremo de la denegatori
de inscripción fonnulada por la
Registradora del Registro de Predio de Lima al titulo referido en el
encabezamiento de la presente resoluci n.
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Presidente de la Primera S
del Tribunal Registral
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1 6 ABO. 2012
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Presidenta del Tribunal ReglStral
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