Con anterioridad a la trasposición al Ordenamiento Jurídico español de la Directiva 126/2006/CE (Directiva de servicios o Bolkestein) era necesario solicitar una autorización administrativa y posteriormente inscribir el establecimiento en el correspondiente registro administrativo para poder iniciar su actividad. Actualmente tanto el inicio del funcionamiento como su inscripción se hacen sobre la base de una “declaración responsable”, revisada a posteriori por la Administración pública (regla general). Todo establecimiento turístico que se publicite o realice su actividad sin contar con la preceptiva declaración e inscripción en el registro correspondiente será considerado “CLANDESTINO”, imponiéndosele las sanciones correspondientes. A modo de ejemplo (generalizable a la mayoría de Comunidades Autónomas españolas), la actividad turística en Andalucía está regulada por la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo en Andalucía. Las modalidades de establecimientos de alojamiento turístico previstas son las siguientes (art. 40): Establecimientos hoteleros. Apartamentos turísticos. Campamentos de turismo o campings. Casas rurales (y viviendas turísticas de alojamiento rural). Cualquier otro que se establezca reglamentariamente. Los apartamentos turísticos están regulados en el art. 44, definiéndose como los establecimientos destinados a prestar el servicio de alojamiento turístico, compuestos por un conjunto de unidades de alojamiento que cuentan con mobiliario e instalaciones adecuadas para la conservación, elaboración y consumo de alimentos y bebidas (CLAVE), y que cumplen los restantes requisitos establecidos reglamentariamente. Las unidades de alojamiento que integran estos establecimientos podrán ser: apartamentos, villas, chalés, bungalós o inmuebles análogos. Los apartamentos turísticos se someterán, en todo caso, al principio de unidad de explotación. Se clasifican en dos categorías: a) Edificios/complejos: son aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento que ocupan la totalidad o parte independiente de un edificio o de varios, disponiendo de entrada propia y, en su caso, ascensores y escaleras de uso exclusivo. b) Conjuntos: son aquellos establecimientos integrados por tres o más unidades de alojamiento ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles, contiguos o no, ocupando sólo una parte de los mismos. (= norma CABA) *Ninguna de las dos modalidades es aplicable a los apartamentos turísticos “clandestinos” de forma independiente, porque exige que, bien ocupe la totalidad o parte independiente del apartamento, bien ocupen solo una parte, debiendo estar integrados en ambos casos por un mínimo de 3 unidades alojativas. La prestación clandestina de un servicio turístico es considerada por la norma andaluza como una INFRACCIÓN GRAVE. Las infracciones calificadas como graves son sancionadas con multa de 2.001 a 18.000 euros (20.000 a 180.000 AR$ aprox.) En el territorio español la oferta no reglada o ilegal llega a quintuplicar a la regular. Un ejemplo significativo es la Comunidad Valenciana: 36.000 apartamentos turísticos legalmente establecidos. 180.000 apartamentos turísticos no reglados (de 665.000 segundas residencias). 80 % pernoctaciones en alojamientos no reglados. A nivel nacional: 1,5 millones de apartamentos vacacionales. Generan un negocio de casi 2.000 millones de euros (1.500 directos y 500 indirectos). De un total de 1.128 millones de pernoctaciones turísticas, 764 millones se produjeron en alojamientos no reglados. Los alquileres no declarados generan 2.926 millones de euros al año, un alto porcentaje de ellos corresponde a apartamentos vacacionales. La estancia media del turista es de 7,2 noches. El gasto medio diario es 53 euros. En ciudades como Barcelona los apartamentos turístics suponen el 10% del todo el parque de viviendas. Las Comunidades Autónomas con más porcentaje de alojamientos turísticos no reglado son Andalucía, Cataluña y la Comunidad Valenciana. TIEMPO: la denuncia del particular inicia un procedimiento administrativo sancionador con unos plazos y una instrucción. Si el inspector dilata su visita por cualquier causa ésta puede producirse cuando ya no exista ocupación turística de la vivienda. 1. PRUEBA: al denunciante se le citará para que aporte prueba en la fase conrrespondiente. A éste le corresponde la carga de la prueba (dificultosa en todo caso. V.gr. si alguien hospeda a viajeros en un domicilio 2. particular y no hay pruebas tangibles, como un anuncio, los inspectores no pueden entrar en la vivienda sin orden judicial, lo que dificulta su trabajo). FRAUDE: El propietario se habrá cubierto las espaldas mediante un contrato de temporada de los previstos hasta ahora en la LAU, de duración semestral o anual, a favor de un testaferro, habitualmente un empleado, familiar o amigo (claro fraude de ley). 3. ESCASEZ DE MEDIOS: Actualmente no hay suficientes inspectores para controlar de forma efectiva el enorme parque inmobiliario de viviendas en alquiler (Ej: en la Comunidad 4. Autónoma gallega existen 24 funcionarios en activo para 21.305 establecimientos dedicados oficialmente a la hostelería). ESCASA CONCIENCIACIÓN SOCIAL Y DEL SECTOR: No es habitual que se denuncien estas prácticas ante la Administración turística (V.gr. de las 1.200 inspecciones realizadas durante el 5. mes de julio de 2012 en Galicia, únicamente 2 partieron de denuncia). El alquiler de viviendas particulares a turistas ha encontrado tradicionalmente su cobertura jurídica en la figura del “arrendamiento por temporada”, previsto en el art. 3.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU). Por arrendamiento por temporada se entiende el uso de una vivienda que no va a tener carácter de permanente, no constityendo el domicilio del arrendatario (lo importante es, por tanto, la finalidad del alquiler, y no su duración), con independencia de que se realice durante el verano o en cualquier otra época del año. Para terminar con esta situación se acaba de aprobar la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, que introduce un nuevo epígrafe (letra e) en el artículo 5 de la LAU: “Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta Ley: [...] La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”. Para que se considere alquiler privado de alojamiento turístico, y por lo tanto actividad clandestina, es necesario: Que se alquile la totalidad de la vivienda (no si son partes de la misma: habitaciones). 1. Que esté en condiciones de uso inmediato (amueblada/equipada, no si se hace sin muebles). 2. Comercializada/promocionada en canales de oferta turística (¿requisito o indicio?). 3. 4. Finalidad lucrativa (nunca gratuita). Existencia de normativa específica (si no existe estaría permitido y amparado por la LAU, hasta que aquélla se apruebe. V.gr. Andalucía). 5. Alguna CCAA han recogido esta nueva situación ANTES INCLUSO DE QUE ENTRASE EN VIGOR LA MODIFICACIÓN DE LA LAU: CATALUÑA. El Decreto 159/2012, de 20 de noviembre, de establecimientos de alojamiento turístico y de viviendas de uso turístico, distingue entre: Alojamientos turísticos (en general, carácter profesional, incluye los “apartamentos turísticos”: todo el edificio, servicios turísticos). Viviendas de uso turístico (excluidas de la LAU/“irregulares”). 5. Disponer de hojas oficiales de quejas/reclamaciones a disposición de los usuarios dentro de la vivienda. 6. Exhibir en un lugar visible y fácilmente accesible para las personas usuarias: a) El rótulo informativo de la disponibilidad de las hojas oficiales de queja, reclamación y denuncia. b) El número de teléfono previsto en el apartado 2 de este artículo. c) Número de registro de entrada en el Ayuntamiento de la comunicación previa de inicio de actividad. 7. Remitir a la Dirección General de la Policía la información sobre los usuarios (normativa de seguridad ciudadana).