Noticias de Control de Rentas

Primavera de 2013
Cuidad de Santa Mónica
Noticias de Control de Rentas
Control de Rentas se tiñe de verde
En su sesión del 7 de marzo, la Junta del Control de Rentas aprobó de manera
unánime una enmienda a la Ley de Control de Rentas, permitiendo que todos los
dueños e inquilinos celebren acuerdos por separado para cargar vehículos eléctricos
(VE) en la propiedad.
Aun cuando se han permitido acuerdos separados que cumplen con ciertos criterios
para los alquileres de largo plazo (aquellos que se iniciaron antes de 1999), esto no se
ha permitido para los alquileres a precio de mercado (aquellos que se iniciaron
después de 1998). Para apoyar la meta de la Ciudad de Santa Mónica de reducir las
emisiones de carbono, la Junta adoptó esta enmienda que permite que todos los
inquilinos lleguen a un acuerdo con los dueños de la propiedad para el pago de una
cantidad acordada específicamente para cargar vehículos eléctricos.
Los acuerdos legales por separado deben cumplir con los siguientes parámetros:
 El acuerdo debe negociarse en forma separada
de la negociación del alquiler de la unidad, sin
presionar al inquilino a aceptar el acuerdo por
separado o los cargos como una condición del
alquiler de la unidad;
 Los términos del acuerdo son comparables con
los términos contenidos en acuerdos legales
similares en un mercado no regulado; y
 La existencia continua del acuerdo no es una
condición del alquiler y el hecho de que un
inquilino dé por terminado o viole el acuerdo no es una base válida de desalojo.
Debido a que los métodos y las oportunidades para cargar vehículos eléctricos (VE)
están cambiando rápidamente, este cambio a la ley autoriza una variedad de
métodos y permite que el inquilino y el dueño determinen la naturaleza exacta del
acuerdo por separado para cargar vehículos eléctricos (VE), siempre y cuando se
cumplan las medidas de protección que se han especificado más arriba.
Junta de Control de Rentas de Santa Mónica
1685 Main Street, Room 202, Santa Monica, CA 90401
Comisionados: Todd Flora, Marilyn Korade-Wilson, Ilse Rosenstein,
Christopher Walton, William Winslow
Administradora: Tracy Condon
Redactora: Sonia M. Quiñones
El boletín de Noticias de Control de Rentas es publicado por la Junta de Control de
Rentas de la Ciudad de Santa Mónica.
Si lo solicita, este documento también está disponible en otro formato.
Infórmese mientras come su
almuerzo durante la celebración del
Mes de la Vivienda Justa
Como parte de la celebración del Mes de
la Vivienda Justa en abril, la Unidad de
Protección al Consumidor de la oficina
del Abogado Municipal de Santa Mónica
ofrecerá un seminario, donde puede
informarse mientras come su almuerzo,
que tratará con el tema de las
adaptaciones razonables que se deben
realizar en favor de los inquilinos con
discapacidades.
Este seminario se llevará a cabo el 29 de
abril del 2013 desde el mediodía hasta la
1:00 pm en la Biblioteca Principal de
Santa Mónica.
La meta del seminario es aumentar los
conocimientos de las personas en Santa
Mónica con respecto a las leyes de
vivienda justa. Los oradores del
seminario harán una presentación básica
de las leyes federales y estatales de
vivienda justa que exigen la realización
de adaptaciones razonables para los
inquilinos con discapacidades. El tema de
las adaptaciones razonables es la razón
principal por la que los dueños e
inquilinos llaman a la oficina del Abogado
Municipal y a otros grupos de vivienda
justa.
Este seminario es gratuito y está abierto
al público. Se alienta a todos los dueños,
inquilinos, defensores, abogados y
proveedores de servicios sociales a que
acudan a este seminario. Habrá una
sesión de preguntas y respuestas para los
participantes. Se proporcionará
estacionamiento gratuito. Se servirá café,
(Continuado en la página 2)
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Cumplimiento de la ley
que prohíbe fumar
Por estos días, los inquilinos de edificios de múl ples unidades en Santa Mónica ya enen que haber recibido una encuesta por parte del dueño de la propiedad donde viven, en la que se les pide que designen su unidad como una unidad en la que se permite fumar o está prohibido fumar. Esta encuesta es un requisito de un cambio reciente a las restricciones municipales relacionadas con fumar en los edificios de múl ples unidades. Si los inquilinos designan a su unidad como un lugar donde “Se permite fumar,” se permi rá hacerlo. Los inquilinos y los huéspedes podrán fumar en la unidad, a menos que el contrato de alquiler del inquilino indique lo contrario. Si los inquilinos designan a su unidad como un lugar donde está “Prohibido fumar,” quedará prohibido hacerlo. Nadie podrá fumar dentro de la unidad en ningún momento. Esta prohibición se ex ende a los huéspedes, las personas que cuidan a los inquilinos, los nuevos cónyuges y las personas que comparten una vivienda. Sin embargo, los dueños no pueden desalojar a un inquilino por violar la designación de “Prohibido fumar” asignada por el inquilino. Si los inquilinos no hacen una designación, se permi rá fumar. Si la unidad no ene ninguna designación, para la nueva ley municipal se trata de una unidad donde se puede fumar, ya que no se estableció específicamente lo contrario. Sin embargo, se puede aplicar y ejecutar una disposición del contrato de alquiler que indique que se prohíbe fumar. Los contratos de alquiler en los que se es pula la prohibición de fumar deben cumplirse independientemente de la designación que se le haya dado a la unidad. Los inquilinos no pueden invalidar una disposición del contrato de alquiler que prohíba fumar, simplemente dando a una unidad la designación “Se permite fumar”. Los inquilinos que violen la prohibición válida de fumar es pulada en el contrato de alquiler pueden estar sujetos al desalojo. Próximas fechas límite
Los inquilinos enen hasta el 21 de abril del 2013 para corregir o cambiar las designaciones que dieron a su unidad. Se exige a los dueños que entreguen a todos los ocupantes una lista final que indique las designaciones relacionadas con fumar, antes del 21 de mayo del 2013. Esta lista debe incluir la información específica que la Ley Municipal exige. Para obtener más información sobre la ley municipal relacionada con fumar, por favor visite www.smconsumer.org o llame a la oficina del Abogado Municipal al (310) 458‐8336. agua y botanas ligeras. Se alienta a que los par cipantes traigan su propia comida. Por favor, regístrese antes del 25 de abril del 2013 en www.smconsumer.org. Para aquellas personas que no enen acceso al Internet, favor de llamar al (310) 458‐8336. El cupo es limitado. Santa Mónica ocupa el primer lugar entre las ciudades en California que man enen la basura fuera de los basureros, que cada vez son más costosos. Desde principios de los años 70, los californianos han reconocido la necesidad de solucionar el tema de las decenas de millones de toneladas de desechos sólidos que se generan cada año. La Junta Estatal del Manejo de Desechos Sólidos ene la tarea de alentar la reducción de basura. A finales de los años 80, sólo el 10% de los desechos sólidos de los basureros se conver a a otros usos. Para el 2011, esa can dad había incrementado a un 64% a nivel estatal. En Santa Mónica, el índice de conversión es ahora del 77%. La Ciudad está par cipando en un proceso de Seminario de Vivienda Justa 29 de abril de 2013 Biblioteca Principal de Santa Mónica 601 Santa Monica Blvd. Salón Mul usos, 2º piso Desde el mediodía hasta la 1 pm Gratuito Planificación Estratégica para lograr Cero Desechos, con la meta de alcanzar una conversión del 95% para el 2030. El innovador y variado programa de reciclaje de Santa Mónica, que abarca todo desde desechos electrónicos y eliminación de desechos peligrosos hasta la recolección de sobras de comida y talleres de abono en el hogar, se describe en detalle en la página de Internet: www.smgov.net/r3 (Obras Públicas, Recuperación de Recursos y Reciclaje de Santa Mónica). Usted también puede llamarles al (310) 458‐2223. Cada uno de nosotros podemos poner de nuestra parte para ayudar a que Santa Mónica alcance nuestra meta de cero basura. Consejos sorprend entes
De parte del personal de Recupera
ación de Recursos y Reciclaje
¿Qué tan limpias necesitan estar las
cosas que recicla?
Los plás cos, picamente las botellas y los frascos, se vuelven a derre r y a moldear y por lo tanto, no es obligatorio que estén absolutamente limpios. posible. El papel aluminio y las bandejas de papel aluminio deben estar limpias (es decir, sin nada de comida). Las envolturas de plás co (por ejemplo, las bolsas de pan, las bolsas de la lavandería) también deben estar limpias. Los envases deben estar lo más secos posible. Voltee el envase de lado. Si no sale nada, el envase puede colocarse en el contenedor de reciclaje. (Esto incluye champús y otros envases de ar culos personales.) ¿Qué no se puede reciclar?
El papel combinado (por ejemplo, la combinación de papel aluminio y el cartón de los envases de leche de soya, los envases de productos de mitad leche y mitad crema, y los envases de crema – Tetra‐PAK) NO se puede reciclar. Los envases deben estar lo más LIMPIOS Mes de la Vivienda Justa
(Continuado de la página 1)
El háb
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Todos los se
eminarios se llevan a cabo en: Biblioteca Pública de Santa Mónica 601 Santa M
Monica Blvd. Salón Mul usos, 2º piso u
Por favor re
egístrarse para cualquier taller que desea aatender. Llame al (31
10) 458‐8751 o envíe un mensaje electrónico a rentcontrol@smgov.net. Próximos Anuncios por Correo,
Talleres y Fechas Límites
29 de abril, lunes, mediodía Seminario de Viviendas Justas Vea el ar culo en la página 1. 9 de mayo (esta fecha puede cambiar), Jueves, 7 pm, Sesión de la Junta La Junta anuncia el ajuste general de 2013 y considerarán si establecerán un aumento fijo máximo. También analizarán el presupuesto opera vo propuesto de 2013‐2014. 7 de mayo, martes, 6:30 pm–9 pm Seminario para Inquilinos La intención de este seminario es enseñarles a los inquilinos los servicios disponibles a través de la oficina de Control de Rentas, cómo se definen los conceptos de renta y amenidades, las protecciones contra el desalojo bajo la ley y los recursos disponibles para problemas relacionados con las rentas, las amenidades y el mantenimiento. 1 de junio, sábado, 11 am–6 pm Fes val de Santa Mónica En Clover Park. 13 de junio (esta fecha puede cambiar), jueves, 7 pm Audiencia Pública Se invita a los inquilinos y propietarios a hablar sobre el Ajuste General propuesto para el 2012 y sobre el opera vo propuesto por la Junta (si la Junta decide alentar comentario del publico sobre este tema el 9 de mayo). A finales de junio, correo informa vo Los inquilinos y propietarios reciben información sobre el incremento de la renta en sep embre, el cargo de registro y los sobrecargos permi dos. La correspondencia del propietario también incluirá una lista detallada de las can dades máximas de renta permi das actualmente y los incrementos permi dos para cada unidad de renta controlada elegible que le pertenezca, además de un formulario que puede usar para dar aviso a los inquilinos sobre el incremento de su renta individual. Las facturas de los cargos de registro se envían por correo a los propietarios por separado. Si usted no recibe la suya para mediados de julio, por favor comuníquese con la oficina y pida un duplicado. 9 de julio, martes, 6:30–9:00 pm (Puede registrarse a las 6:15 pm) Cómo Calcular el Incremento Anual a la Renta (Para los Propietarios) Un breve panorama general de cómo calcular el ajuste general y los sobrecargos de este año y dar el aviso correspondiente. Se ofrecerá ayuda individual para calcular y completar los avisos del incremento de renta. Límite: se prestará ayuda relacionada con una (1) sola propiedad por dueño. 1 de agosto Fecha límite para los dueños pagar los cargos de registro. 1 de sep embre Los incrementos de renta entran en vigencia. 15 de octubre, martes, 9:30 am–al mediodía Seminario sobre el Mantenimiento de la Propiedad de Alquiler Una presentación conjunta con la División de Cumplimiento del Código Municipal. Los temas incluyen: el mantenimiento y las reparaciones que se exigen por ley, cómo y cuándo presentar una queja, la reubicación temporal de los inquilinos durante las reparaciones y los problemas relacionados con la habitabilidad. INQUILINOS
DUEÑOS
Su renta maxima
permitida es:
La cantidad que aparece en el círculo a mano izquierda es la Renta
Máxima Permitida (“MAR”) para su unidad, según los registros de
Control de Rentas. La renta legal para su unidad es el MAR mas los
sobrecargos permitidos. Típicamente, sobrecargos pueden añadir
entre $13 a $60 dólares a su renta (mas para condominios). Si usted
tiene preguntas sobre su MAR, sobrecargos permitidos, o cualquier
otro temas de control de rentas, por favor llame un Coordinador de
Información al (310) 458-8751.
Cada julio, dueños reciben un informe con la lista de MAR
registradas para cada una de las unidades de alquiler en su
propiedad o propiedades. Si usted es un propietario, el cuadro a
mano izquierda no debe incluir dicha renta MAR. Si aparece la renta
MAR, por favor llame a la Oficina de Control de Rentas al
(310) 458-8751.
(Vea la versión en
inglés)
Más sobrecargos
DATOS
Impreso en papel recirculado con tinta de soya
Horas Hábiles del Control de Rentas
La oficina del Control de Rentas está
cerrada cada viernes alterno. Favor de
llamar antes de venir para aseguarse que
estamos abiertos.
Sitio Web: www.smgov.net/rentcontrol
Teléfono: (310) 458-8751
Correo electrónico: rentcontrol@smgov.net
Información por teléfono: (310) 458-8751
Lunes a jueves, 7:30 am—5:30 pm
Cada viernes alterno, 8:00 am—5:00 pm
Ventanilla Pública: 8:00 am—4:30 pm
www.facebook.com/santamonicarentcontrol
Novedades sobre el mantenimiento: Áreas comunes
La mayoría de los inquilinos saben que la ley de Control de Rentas
exige que el dueño proporcione mantenimiento al interior de una
unidad. Sin embargo, lo que no es tan conocido por todos es que
el dueño tiene la responsabilidad de dar mantenimiento a las
cosas que están afuera de una unidad individual, especialmente
las amenidades en las áreas comunes.
¿Qué es una amenidad en un área común?
Las amenidades en las áreas comunes incluyen cosas tangibles
como las instalaciones para la recreación y el lavado de ropa; las
rejas de seguridad, las puertas y las cercas; los jardines, los patios,
los balcones y las áreas de juego accesibles a todos los inquilinos.
Las amenidades en las áreas comunes también incluyen los
servicios comunes que se ofrecen en todos los edificios, como los
servicios de jardinería ornamental o cuidado de jardines y los
servicios de administración en las instalaciones.
La responsabilidad del dueño con respecto a estas cosas depende
de cuándo se inició el alquiler.
 Para los inquilinos que se mudaron a sus unidades antes del 1 o
de enero de 1999, la amenidad tuvo que haberse
proporcionado el 10 de abril de 1978 o cuando la unidad se
alquiló por primera vez después de esa fecha.
 Para los inquilinos que se mudaron a sus unidades el 1º de
enero de 1999 o después de esa fecha, la amenidad tuvo que
haber estado disponible al inicio del alquiler.
¿Qué sucede si el dueño de una propiedad no da
mantenimiento a las amenidades en las áreas comunes?
La solución de Control de Rentas es similar a las situaciones que se
relacionan con la falta de mantenimiento de una unidad
individual. Si un dueño niega o restringe el uso de una amenidad
en un área común o no le da mantenimiento, cualquier inquilino
afectado puede presentar una petición de reducción del alquiler
después de darle al dueño un aviso por escrito del problema, con
30 días de anticipación.
Para obtener más información sobre el proceso de reducción del
alquiler, comuníquese con la Agencia de Control de Rentas al
(310) 458-8751 y pida hablar con un analista de información.