artículo - Sogepsa

Estudios
La vivienda protegida en el planeamiento
urbanístico. La vivienda protegida
del Principado de Asturias
Rafael González del Santo Fernández
Director de los Servicios Jurídicos de la Sociedad Mixta de Gestión
y Promoción del Suelo (Sogepsa) del Principado de Asturias
SUMAR I O
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EXTRA Comunidad de Asturias:
I.LA VIVIENDA PROTEGIDA EN EL PLANEAMIENTO URBANISTICO
1. La legislación estatal
2. La legislación del Principado de Asturias
II.LA VIVIENDA PROTEGIDA EN LA LEGISLACIÓN
1. La competencia en materia de vivienda
2. La definición de Vivienda Protegida. Tipos de Vivienda Protegida
3. Tipos de Vivienda Protegida en el ámbito de la comunidad autónoma del Principado de Asturias
I. LA VIVIENDA PROTEGIDA EN EL PLANEAMIENTO URBANISTICO
1. La legislación estatal
Quizás, la primera de las normativas que relacionan
o extienden la regulación de la edificación de viviendas
protegidas al suelo y urbanización donde los solares se
ubican haya que buscarla en el Real Decreto 3148/1978,
de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre política de
vivienda, cuando en la letra d) de su artículo 2º, referido
al ámbito de aplicación del mismo, establece que la protección oficial se extenderá también, «A los terrenos y
obras de urbanización necesarios para llevar a cabo la
construcción, de acuerdo con las normas, planes parciales y ordenanzas que sean aplicables...»
Pero para que el planeamiento urbanístico integre,
como un uso pormenorizado más del suelo que se ordena el de la construcción de viviendas protegidas, hay que
esperar a la década de los ochenta. Es a lo largo de los
años ochenta, cuando varios Municipios en diferentes
Comunidades Autónomas aprobaron Planes Generales
de Ordenación Urbana en los que se delimitaban y establecían ámbitos de suelo con reservas de terrenos tanto
públicos como privados con destino a la construcción
de viviendas sometidas a algún régimen de protección
oficial, entendiendo ésta, es decir la protección pública,
como un uso y tipología diferenciado, y bajo la premisa de que si el planeamiento urbanístico puede asignar
usos pormenorizados y concretos en parcelas1, la construcción de viviendas con protección pública se considera como una uso pormenorizado más.
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Ahora bien, esa consideración como uso pormenorizado del destino de uno suelos a la construcción de viviendas protegidas, y por tanto como una especificación
propia del planeamiento urbanístico, no fue de general
aceptación por los propietarios del suelo, llegando la
jurisprudencia a consolidar una doctrina contraria a dicha consideración a partir de la conocida Sentencia del
Tribunal Supremo, de 1 de junio de 1987, de la que fue
Ponente D. FRANCISCO JAVIER DELGADO BARRIO, que determinó que: «(…) la Sala coincide con la argumentación de
la recurrente, ya que el Decreto-Ley impone la redacción
de unas directrices para la confección de Planes Generales Municipales, pero en modo alguno autoriza a que las
directrices hagan decir a los Planes lo que los Planes no
pueden decir según el sistema general del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 9 de abril de 1976. Y lo cierto
es que este Texto autoriza la asignación de las clases y
destinos de los edificios (artículo 3.1.e), o la distribución
de los usos o actividades (artículo 8.2.a), o la fijación de
usos pormenorizados (artículo 12.2.11), o de usos globales (artículo 12.2.21), o destino de viviendas o edificación
residencial (artículo 13.21), etc., pero lo que en modo alguno autoriza la Ley del Suelo es que los Planes, una vez
asignado el uso (en este caso de viviendas), impongan
también un régimen especial para la construcción, como
es el de viviendas de protección oficial, que implica limitaciones a la propiedad que, en el sistema de la Ley del
Suelo, carecen de los necesarios mecanismos de compensación, por la sencilla razón de que dicho régimen
es un régimen de fomento, de elección voluntaria, que
la Administración trata de fomentar mediante el otorgamiento de ventajas no estrictamente urbanísticas, sino
de financiación y fiscales».
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En definitiva, se niega que el planeamiento urbanístico pueda determinar como un uso pormenorizado más,
el de la construcción de viviendas de protección oficial,
por no existir legislación urbanística que recoja dicho
uso específico. Esa falta de amparo legal reprobada por
la Jurisprudencia, fue subsanada por la Ley 8/1990, de
25 de julio, de Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo, quedando perfectamente recogida
la construcción de viviendas sujetas a regímenes de protección como un uso específico del suelo en el art. 3.2.h)
del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por
el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el
Régimen del Suelo y Ordenación Urbana2, a cuyo tenor
entre la competencia urbanística concerniente al planeamiento, comprende, entre otras, la de: «(...) h) Calificar
terrenos para construcción de viviendas sujetas a algún
régimen de protección pública».
Además de introducir, como posibilidad y no como
imposición, la facultad de los planes para calificar suelo
con destino a la construcción de viviendas protegidas, y
con el fin de establecer los mecanismos de compensación cuya ausencia denunciaba también la Jurisprudencia, el art. 98.3 del Texto Refundido de 1992, dejaba claro
que el uso de viviendas protegidas debería ser adecuada y justificadamente ponderado en relación a los precios de mercado de la vivienda libre, en coordinación
con los criterios de valoración catastral3.
1
El TRLS 2008 determina, con carácter
general (básico), la obligación de
reservar, en todo caso, una parte
proporcionada a vivienda sujeta a un
régimen de protección pública
Con esta renovada base legal, en los años noventa
volvieron a aprobarse Planes Generales de Ordenación
Urbana que establecían reservas de terrenos con destino
a la construcción de viviendas con protección pública.
Pero la situación volvió a trastocarse como consecuencia de la conocida Sentencia del Tribunal Constitucional
61/1997, de 20 de marzo, que anuló muchos de artículos
del Texto Refundido de 1992, entre los que se encontraban los antes reseñados y que otorgaban amparo legal a
la posibilidad de que los instrumentos de planeamiento
calificaran suelo con destino a la construcción de viviendas protegidas, y que determinó que recuperase su vigencia, cual zombie legal, el anterior Texto Refundido de
la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana,
aprobado por Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril,
que como ya se indicó, al no contemplar expresamente
la posibilidad de calificar terrenos para la construcción
de viviendas con protección pública como facultad del
planeamiento (tampoco citaba expresamente otros usos
posibles), dejó abierta nuevamente la vía jurisprudencial que negaba al planeamiento la facultad de reservar
suelo para la construcción de viviendas con protección
pública4. Se produjo con ello un fraccionamiento jurídico
entre aquellas Comunidades Autónomas que o bien ca-
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FICHA RESUMEN
Autor: Rafael González del Santo Fernández
Título: La vivienda protegida en el planeamiento urbanístico. La vivienda protegida del Principado de Asturias
Resumen: Visión de las reservas de suelo establecidas en
los Planes con destino a Viviendas Protegidas, su evolución
y situación a raíz del último Real Decreto 233/2013, de 5 de
abril, que regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de
viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y
renovación urbanas, y su actual situación en la legislación
Asturiana.
recían de legislación urbanística propia, o teniéndola no
habían reproducido la habilitación genérica contenida
en el estatal Texto Refundido de 1992, y aquellas otras
que, de una manera u otra, su legislación seguía contemplado esa facultad del planeamiento5.
Las normas urbanísticas autonómicas anteriores a la
Sentencia 61/1997 del Tribunal Constitucional, se limitaron, en general y cuando contenían referencias expresas
a la construcción de viviendas protegidas, a habilitar que
el planeamiento pueda calificar terrenos con tal uso y
destino. La habilitación y previsión de reservas de suelo
calificado con uso residencial de viviendas protegidas en
la legislación urbanística autonómica, va derivando, ya a
partir de los años 2000 y 2001, hacia normativas que no
se contentan ya con meras previsiones o habilitaciones
legales, sino que imponen concretas exigencias al planeamiento urbanístico municipal. La culminación de esa
nueva concepción la constituyó, como es sabido, el estatal Real Decreto-Legislativo 2/2008, de 20, que aprueba el Texto Refundido de la denominada Ley de Suelo
(TRLS 2/2008), y que en su art. 10.1.b), en la redacción
dada por el apartado seis de la disposición final duodécima de la vigente Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (Ley 8/2013),
determina, con carácter general (básico), la obligación
de reservar, en todo caso, una parte proporcionada a vivienda sujeta a un régimen de protección pública que, al
menos, permita establecer su precio máximo en venta,
alquiler u otras formas de acceso a la vivienda, como el
derecho de superficie o la concesión administrativa; reserva que será determinada por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística o, de conformidad con
ella, por los instrumentos de ordenación, y que comprenderá, como mínimo, los terrenos necesarios para realizar
el 30 por ciento de la edificabilidad residencial prevista
por la ordenación urbanística en el suelo rural que vaya
a ser incluido en actuaciones de nueva urbanización, y el
10 por ciento en el suelo urbanizado que deba someterse a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización. Sí bien es cierto, que las Comunidades Autónomas
podrán disponer la suspensión de la aplicación de la
obligación referida durante un plazo máximo de cuatro
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años a contar desde el 28 de junio de 2013, siempre que
se cumplan los requisitos establecidos por la Disposición
Transitoria segunda de la Ley 8/20136.
Otro de los aspectos de legitimación relacionados
con las reservas y la calificación de suelo para viviendas
protegidas, es el que establece el art. 39.2 del Texto Refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto-Legislativo 2/2008, de 20 de junio7, que se mantiene
vigente tras la actual Ley 8/2013 y que determina un límite máximo de repercusión para la venta de los terrenos
que hubiera adquirido la Administración en virtud de los
deberes de cesión de aprovechamiento por lo propietarios y que se destinen a la construcción de viviendas
protegidas, lo cual, en principio, va dirigido a dificultar
o impedir, la puesta en el mercado, bien mediante subasta, bien mediante precios superiores al establecido
como máxima repercusión por vivienda, por la legislación específica de suelos edificables residenciales, del
patrimonio municipal de suelo. Así, para el caso de las
Viviendas de Protección reguladas por el Real Decreto
3148/1978, de 10 de noviembre8, determina la letra d)
de su artículo 2º, después de señalar, como se refirió ya,
que el ámbito de la protección oficial se extiende a los
terrenos y obras de urbanización necesarios para llevar
a cabo la construcción, de acuerdo con las normas, planes parciales y ordenanzas que sean aplicables, que: El
valor de los terrenos acogidos al ámbito de protección,
sumado al total importe del presupuesto de las obras de
urbanización, no podrá exceder del 15 por 100 de la cifra
que resulte de multiplicar el precio de venta del metro
cuadrado de superficie útil, en el momento de la calificación definitiva, por la superficie útil de las viviendas y
demás edificaciones protegidas9.
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Sin perjuicio de la directa aplicación en el Principado
de Asturias, de la legislación estatal antes referida10, lo
cierto es que la legislación en materia urbanística y territorial, como acaeció en el resto de las comunidades
autónomas del Estado español, ha ido evolucionando progresivamente hasta formar un bloque normativo completo, que culminó con el Decreto Legislativo
1/2004, de 22 de abril, por el que se aprueba el Texto
refundido de las disposiciones vigentes en materia de
ordenación del territorio y urbanismo (TROTU) y con
el Decreto 278/2007, de 4 de diciembre, por el que se
aprueba el Reglamento de Ordenación del Territorio
y Urbanismo del Principado de Asturias (ROTU). Esta
culminación normativa autonómica, ha de integrarse
sistemáticamente, como no puede ser de otra manera, con las normas que son ejercicio de la competencia
autonómica exclusiva sobre la materia urbanística y las
normas que sean ejercicio de las competencias estatales
que «informan», bien sea de forma indirecta (condiciones básicas que garanticen la igualdad en el ejercicio
del derecho de propiedad urbana y determinados aspectos de las garantías del instituto expropiatorio y de
responsabilidad patrimonial), o bien directamente, por
razón de competencias sectoriales que el Estado ostenta
(Evaluaciones Ambientales, por ejemplo); competencias
estatales complementarias en materia de vivienda sobre
las que posteriormente volveremos.
Así, el TROTU, en su artículo 5, referido a las facultades urbanísticas, señala en las letras h) y j) de su apartado 1, que se configuran como competencias urbanísticas
concernientes al planeamiento, las de «calificar terrenos
para la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección» y «fijar prioridades de urbanización,
delimitando actuaciones concertadas y sectores de urbanización prioritaria respecto de aquellos espacios
cuya urgente ejecución resulte necesaria para atender
los objetivos inmediatos fijados en el planeamiento».
La primera regulación legal propia de la normativa
urbanística asturiana, tendente específicamente a facilitar la promoción de suelo para atender a usos con
diversos destinos sociales —residenciales, industriales,
equipamientos—, para, desde la concertación entre entidades locales y la administración autonómica, atender
a concretas y puntuales demandas deficitarias de suelo
específico, la constituyen la pionera Ley 2/1991, de 11
de marzo, de Reserva de Suelo y Actuaciones Urbanísticas Prioritarias, y la más reciente Ley 2/2004, de 29 de
octubre, de Medidas Urgentes en materia de Suelo y Vivienda, siendo esta última donde se define y regula la
vivienda protegida específica del Principado de Asturias,
que se denomina Vivienda Protegida Concertada (VPC),
donde más específicamente se concentra la atención a
la demanda de suelo para el destino concreto de vivienda protegida, introduciendo procedimientos concretos
al efecto, para permitir la rápida incorporación de dichos
suelo al desarrollo urbanístico, partiendo de la declara-
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ción de su idoneidad desde el punto de vista territorial,
y del acuerdo previo entre propietarios, promotores y
Administraciones Públicas Local y Autonómica11, de manera que el desarrollo de la actuación garantice la producción de viviendas protegidas en cualquiera de sus
categorías12.
En la determinación de procedimientos legales específicos para, por un lado, posibilitar el desarrollo de
políticas públicas de adquisición y oferta de suelo con
destino a la construcción de viviendas sujetas a los diferentes regímenes de protección que la legislación en materia de vivienda contemplara en cada momento, y, por
otro, introducir mecanismos para ordenar e intervenir en
el mercado inmobiliario, fue pionera la denominada Ley
del Principado de Asturias 2/1991, de 11 de marzo, sobre
Reservas Regionales de Suelo y Actuaciones Urbanísticas Prioritarias, que configuró un marco de intervención
mediante el planeamiento urbanístico general o de desarrollo de la Administración Autonómica, previa aquiescencia de la Administración Local correspondiente plasmada en un Convenio específico, para actuaciones con
diversos destinos sociales, entre los que se encontraba
la necesidad de vivienda protegida. Para ello, establecía
diferentes instrumentos, como la delimitación de ámbitos sujetos a tanteo y retracto a favor de la comunidad
autónoma, y la posibilidad de conformar, con previsión
del uso de la expropiación a fin de constituir reservas de
suelo, como patrimonio público de la comunidad autónoma, sujeto a un régimen específico de limitación de
destinos; así como la declaración de ámbitos de suelo
como Actuaciones Urbanísticas Prioritarias. Ley 2/1991,
que se integro posteriormente, sin perder la identidad
y objetivos señalados, el cuerpo general urbanístico del
Principado de Asturias constituido inicialmente por la
Ley 3/2002, de 19 de abril, de régimen del suelo y ordenación urbanística, vigente hasta el 28 de abril de 2004,
en la que entra en vigor el vigente TROTU y, posteriormente, su desarrollo reglamentario.
Dado que la regulación establecida por la Ley 2/91,
fue directamente asumida, primero por la Ley del Principado de Asturias 2/2003, de 19 de abril, de Régimen del
suelo y ordenación urbanística (LSA), vigente hasta el 28
de abril de 2004, y después por el actual Decreto Legislativo del Principado de Asturias 1/2004, de 22 de abril,
por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de ordenación del
territorio y urbanismo (TROTU) y el Decreto 278/2007, de
4 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de
Ordenación del Territorio y Urbanismo del Principado de
Asturias (ROTU), nos referiremos directamente a estos
últimos cuerpos normativos.
Desde el punto de vista del planeamiento y la ordenación urbanística, el TROTU, en su art. 1913, define las
Actuaciones Urbanísticas Concertadas14 como un modelo de ordenación urbanística, de procedimiento abreviado, que efectúa el Principado de Asturias, por acuerdo
adoptado por el Consejo de Gobierno, en determina-
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das áreas y con los fines señalados en el artículo 9 TROTU15: usos residenciales, industriales, de equipamiento y
sistemas, o ejercicio de acciones públicas de acondicionamiento, mejora, conservación, protección rehabilitación, o cualquier otro fin social de acuerdo con el planeamiento urbanístico. Y, específicamente, en cuanto al uso
de Vivienda Protegida, y cuando por la Administración
autonómica se entienda que en determinadas áreas concurran especiales circunstancias urbanísticas deficitarias
de uso, en este caso, residencial, la declaración de un
ámbito como Actuación Urbanística Concertada, implicará como uso prioritario, y en consecuencia mayoritario
dentro de la superficie edificable residencial16, todas las
modalidades de viviendas sujetas a algún régimen de
protección pública, en las categorías y condiciones actualmente existentes y las que se fijen en el futuro17.
1
La declaración de un ámbito como
Actuación Urbanística Concertad,
implicará como uso prioritario dentro
de la superficie edificable residencial,
todas las modalidades de viviendas
sujetas a algún régimen de protección
pública
Pues bien, la declaración de determinados ámbitos
de suelo como Actuaciones Urbanísticas concertadas,
a realizar por acuerdo del Consejo de Gobierno previo
Convenio al efecto con el Ayuntamiento respectivo18,
produce dos efectos característicos.
El primero es el desplazamiento o sustitución, como
Administración Urbanística actuante, del Ayuntamiento
en el que se ubica el suelo delimitado, por la Administración del Principado de Asturias, y en consecuencia
con tal consideración, la atribución a la Administración
del Principado, residente en este caso en la Comisión
de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Asturias
(CUOTA), de la competencia para la tramitación y aprobación de los instrumentos de planeamiento pertinentes
(Plan Parcial o Plan Especial19) para las zonas delimitadas
como Actuaciones Urbanísticas Concertadas.
Y el segundo efecto o peculiaridad, es que así como
en el suelo urbano y en el urbanizable delimitado en sectores (actual suelo rural, susceptible de pasar a situación
de urbanizado, en la terminología del TRLSA 2/2008), la
declaración de Actuación Urbanística Concertada posibilitaría la tramitación inmediata del planeamiento que
fuera exigible conforme a las determinaciones del Plan
General municipal en el que se ubica el suelo delimitado20, en el caso de que suelos clasificados como suelo
no urbanizable o como suelo urbanizable no sectorizado
(actual suelo rural, no susceptible de pasar a situación
de urbanizado, en la terminología del TRLSA 2/2008),
dicha delimitación, posibilitaría su inmediato desarrollo
mediante un instrumento de planeamiento, denominado también como Plan Especial, pero de características
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totalmente distintas a los Planes especiales convencionales, pues al contrario que éstos aquéllos podrán reclasificar directamente los suelos como urbanizables (rural
susceptible de pasar a situación de urbanizado) y ordenarlos directamente y con los mismos estándares requeridos para los Planes Parciales, fijando edificabilidades
y condiciones ex novo21, sin necesidad de una previa o
simultánea modificación del Plan General. Así lo determina expresamente la letra b) del artículo 73.2 TROTU22:
«En el suelo no urbanizable o urbanizable no incluido en
sectores delimitados, el desarrollo urbanístico mediante
un Plan Especial, con los mismos estándares requeridos
para los Planes Parciales, será susceptible de variar las
condiciones de edificabilidad fijadas por el planeamiento general.»
E incluso tratándose de suelos clasificados como
urbanizables, los Planes Especiales para la ordenación
de las Actuaciones Urbanísticas Concertadas podrían
realizar una ordenación integral del ámbito delimitado
sustituyendo al Plan General de Ordenación; al menos
así parece desprenderse del idéntico tenor de los artículos 67.2 TROTU y 191.3 ROTU, cuando determinan
que: «Los Planes Especiales no podrán sustituir al Plan
General de Ordenación en su función de establecer la
ordenación integral propia del territorio en el ámbito
municipal, sin perjuicio de que el planeamiento especial de desarrollo de las áreas afectadas por actuaciones
urbanísticas concertadas, pueda abordar la ordenación
integral de un espacio específico, previa justificación de
la misma según las circunstancias de cada clasificación,
sin exclusión conceptual de ninguna de ellas.»
Todo ello, claro está, sin perjuicio de la aplicación en
su caso de las determinaciones contenidas en la legislación vigente en materia de evaluación ambiental de
planes, constituida, principalmente, por la Ley 21/2013,
de 9 de diciembre, de evaluación ambiental (BOE de 11
de diciembre), lleva a cabo una profunda revisión de este
instrumento jurídico de control previo, integrando en
una sola norma y revisando los actuales procedimientos
de evaluación de impacto ambiental de proyectos (EIA)
y de evaluación de impacto ambiental de planes y programas o evaluación ambiental estratégica (EAE), que
sustituye y deroga las anteriores normas estatales básicas reguladoras de estos procedimientos: la Ley 9/2006,
de 28 de abril, que regula la evaluación de los planes y
programas, y el texto Refundido de la Ley de Evaluación
de Impacto Ambiental de proyectos, aprobado por Real
Decreto Legislativo 1/2008, de 11 de enero23.
Por su parte, la Ley 3/2002 (LSA), además de integrar
las disposiciones de la Ley 2/1991, introdujo la habilitación legal necesaria para posibilitar, incluso con el carácter de obligatorio como estándar urbanístico a introducir
en el planeamiento, de un determinado porcentaje de
edificabilidad con destino a vivienda protegida en los
denominados sectores de Suelo Urbanizable Prioritario,
tal y como constaba en el art. 50.d) LSA24 [hoy recogido,
con idéntico tenor en el art. 62.b) del TROTU], así como
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una mayor vinculación de la institución de los patrimonios públicos de suelo hacia la política de vivienda, potenciando el destino específico de dichos patrimonios a
la construcción de vivienda de protección, afectando los
ingresos económicos generados por la gestión de estos
patrimonios a los mismos destinos previstos para la propia institución, e introduciendo también la afectación a la
construcción de este tipo de viviendas en el régimen de
enajenación de los patrimonios de suelo. No entraremos
en el análisis de esos Suelos Urbanizables Prioritarios, en
lo que suponen de obligación de reservar un porcentaje
de la edificabilidad residencial viviendas sujetas a algún
régimen de protección, toda vez que en la actualidad
y con carácter general (básico) está expresamente recogida la obligación de reservar, en todo caso, una parte
proporcionada a vivienda sujeta a un régimen de protección, por el vigente Real Decreto-Legislativo 2/2008,
de 20 de junio (TRLS 2/2008) en la redacción dada por la
Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
Por último, la Ley del Principado de Asturias 2/2004,
de 29 de octubre, de Medidas urgentes en materia de
vivienda y suelo, introduce en su artículo 7 lo que se denomina «Ordenación Especial de Áreas con destino a Viviendas Protegidas», como una nueva sección, la 4ª, del
TROTU, integrada por tres nuevos artículos, el 74 bis, 74
ter y 74 quater.
El art. 74 bis, permite que la Administración del
Principado de Asturias y las Administraciones Locales
puedan convenir, «cuando lo estimen conveniente y en
atención a las necesidades de vivienda en el Concejo»,
la ordenación urbanística de áreas con destino en su totalidad a viviendas protegidas. Los suelos que podrán
acoger a esta Ordenación Especial son los señalados
en el art. 74 ter25, esto es: suelos urbanos y urbanizables
sectorizados cuya ordenación urbanística inicial no prevea el destino íntegro de los suelos a la construcción de
viviendas protegidas y para los que se proponga una
nueva ordenación urbanística con dicha finalidad; suelos
urbanos y urbanizables sectorizados cuya ordenación urbanística inicial prevea el destino íntegro de los suelos a
la construcción de viviendas protegidas y cuyos promotores y propietarios opten por este procedimiento; y los
suelos urbanizables no sectorizados que por su localización y condiciones resulten integrables en el entramado
urbanístico ya existente, así como los suelos no urbanizables que carezcan de valores paisajísticos, culturales,
ambientales o de cualquier otra índole que pudieran
exigir la preservación de su transformación.
Además, el propio art. 74 ter añade un requisito
superficial mínimo que han de cumplir tanto los suelos
urbanizables no sectorizados como los suelos no urbanizables antes referidos. Esta superficie mínima, sería la
de cinco, tres o dos hectáreas según los concejos en los
que se ubiquen26.
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El procedimiento para el desarrollo y ejecución urbanística de estas áreas es el señalado en el artículo 74
quater y artículo 220 ROTU, que indican que el procedimiento a seguir para la calificación, y en su caso clasificación, del suelo será el establecido en los artículos
91 bis y siguientes del Texto Refundido27, procedimiento
que sustituirá al procedimiento general de aprobación y
modificación de planeamiento urbanístico.
En cuanto a los instrumentos de planeamiento necesarios para la ordenación urbanística de estas áreas,
indican los citados arts. 74quater TROTU y 220 ROTU,
que será un Plan Especial, que tendrá la doble naturaleza de modificación del Plan General de Ordenación y
de aprobación o, en su caso, modificación del planeamiento de desarrollo y contendrá las determinaciones
exigidas para los Planes Parciales.
II. LA VIVIENDA PROTEGIDA EN LA LEGISLACIÓN
1. La competencia en materia de vivienda
De inicio, cabe decir que se entiende por vivienda
protegida aquella que cumple unas determinadas condiciones de uso, destino, calidad, precio máximo establecido y, en su caso, superficie y diseño, establecidas
en la Ley, y que, como tal debe ser calificada por las respectivas Comunidades Autónomas en la medida en que,
como es sabido, sus respectivos Estatutos de Autonomía
señalan, de conformidad con el artículo 148.1.3º de la
Constitución española (CE), que éstas tienen competencia exclusiva sobre vivienda28.
Ahora bien, esa competencia exclusiva, como es de
general conocimiento, no ha impedido que el Estado
desplegase y despliegue actuaciones en torno a la vivienda, con base en distintos títulos competenciales.
o a los adquirentes de estas viviendas. En esta actividad
de fomento toman parte tanto las Comunidades Autónomas como el Estado, a pesar de éste no tenga competencia alguna en la materia vivienda29.
La ratificación legal de esta intervención estatal, se
contiene en la interpretación efectuada por la Sentencia
del Tribunal Constitucional 152/198830, que señaló que,
dada la relevancia de la vivienda para la economía, y a
pesar de que les corresponda a las Comunidades Autónomas el desarrollo de «una política propia en dicha
materia, incluido el fomento y promoción de la construcción de viviendas, que es, en buena medida, el tipo
de actuaciones públicas mediante las que se concreta
el desarrollo de aquélla política», las competencias del
Estado sobre las bases y coordinación de la planificación
general de la actividad económica y sobre las bases de
la ordenación del crédito «limitan» esta competencia autonómica (arts. 149. 1. 13 y 11 CE)31. En consecuencia, la
STC de 1988, en su Fundamento Jurídico 4, distingue
cuatro aspectos inherentes a las competencias estatales
en el ámbito del fomento con incidencia sobre la vivienda: La definición de las actuaciones protegibles; la regulación esencial de las formulas de financiación adoptadas (créditos calificados, subsidiación de préstamos y
subvenciones); el nivel de protección; y, la aportación de
recursos estatales (FJ 4), si bien aclara que: «no significa que las Comunidades Autónomas con competencias
en materia de vivienda hayan de quedar absolutamente
desprovistas de cualquier atribución por lo que se refiere
a las actuaciones protegibles en el sector. Por un lado,
es evidente que, en función de aquellas competencias
estatutarias, pueden definir y llevar a cabo una política
de vivienda propia, complementando las actuaciones
de protección y promoción previstas por el Estado, con
cargo a sus propios recursos, (…). Pero además, para la
ejecución de la normativa estatal reguladora de las actuaciones protegibles que, como diremos más adelante,
les corresponde, las Comunidades Autónomas deben
Así, desde el punto de vista de la existencia de relaciones jurídico-privadas cuyo objeto es la vivienda en general, el Estado, al amparo de los arts. 149.1.6 y 149.1.8
CE, legisla sobre Arrendamientos Urbanos, Propiedad
Horizontal, o aspectos de la construcción (Ley 38/1999,
de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación).
Lo mismo ocurre con la política fiscal, que constituye
otra forma de interacción, toda vez que la mayoría de los
impuestos que gravan los negocios jurídicos que tienen
por objeto la vivienda (compraventa, arrendamiento,
derecho de superficie, adquisición del suelo; etc.) esta,
esencialmente, en manos estatales.
Pero, sobre todo, en lo que aquí interesa, la acción
estatal en torno a la vivienda se produce en referencia
a la llamada vivienda protegida y a través de la actividad de fomento desplegada mediante préstamos calificados y otorgamiento de ayudas económicas directas,
que comprenden (o comprendían) tanto la subsidiación
del crédito como las propias subvenciones al promotor
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La vivienda protegida en el planeamiento urbanístico. La vivienda...
cepto de lo que habría de entenderse como «Vivienda
Protegida», dando cabida a todas las viviendas tanto
nacidas y reguladas en el marco estatal y constituidas
por las denominadas «Viviendas de Protección Oficial»
reguladas en cuanto a su régimen jurídico por el Decreto 3148/1978 (tanto las de régimen general, vulgarmente
conocidas como VPO; como las de régimen especial y
promoción pública, conocidas como VPP) como en el
marco autonómico, en claro contraste con los anteriores
decretos que solo contemplaban la «Vivienda de Protección Oficial», en referencia a las calificadas al amparo
de la legislación estatal, como sujetos de sus disposiciones y, consiguientemente, de las ayudas, subvenciones y
financiación cualificada.
contar con un margen de libertad de decisión que les
permita aplicar las medidas estatales adaptándolas a las
peculiares circunstancias de su territorio, sin perjuicio del
respeto debido a los elementos indispensables que las
normas estatales arbitran para alcanzar los fines de política económica general propuestos.»
Esta doctrina del Tribunal Constitucional se vio reflejada en los Reales Decretos y Órdenes Ministeriales32
que sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda y suelo fueron dictándose
y aplicándose a diversos planes anuales, hasta el último
Real Decreto 2066/2008 del Plan 2009-2012 derogado en
lo que se oponga al mismo, por el actual Plan Estatal
de Vivienda 2013-2016, aprobado por el Real Decreto
233/2013, de 5 de abril, que regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas. Normativa
estatal que implica el que quede en manos autonómicas
el desarrollo de las bases estatales, añadiendo requisitos
y, en su caso, financiaciones complementarias.
Junto a esta concurrencia entre competencias estatales y competencias autonómicas en materia de fomento relacionado con la vivienda protegida, coexiste, como
consecuencia de la asunción de las competencias exclusivas en materia de vivienda, la posibilidad autonómica
de crear figuras de vivienda de protección autonómica,
como alternativa a la vivienda de protección oficial, que,
también son susceptibles de recibir financiación estatal.
Por supuesto, queda también en manos autonómicas el
ejercicio de sus competencias en materia de vivienda,
respetando las bases estatales, estableciendo las regulaciones propias que crean convenientes (como nuevas
figuras propias de vivienda protegida diferentes de las
creadas por el Estado.
El citado Real Decreto 266/2008, regulador del Plan
Estatal de Vivienda 209-2012, adoptó un amplio con-
104
I LA LEY Práctica Urbanística
©
Actualmente, con la entrada en vigor del Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y
renovación urbanas, que regula el Plan Estatal de Vivienda 2013-2016, se pone fin, teóricamente, a la tradicional
promoción de nuevas viviendas protegidas destinadas
a la venta, tal y como se ha desarrollado hasta ahora.
Ello con el objetivo, según el Ministerio de Fomento, de
«cambiar la cultura de acceso a la vivienda vinculada a la
propiedad por otra que tenga en el alquiler una opción
deseable y preferente, a través de cambios regulativos,
fiscales y ayudas a los grupos más vulnerables»33.
Se terminan, por tanto, las subvenciones a promotores para edificar más viviendas de protección oficial en
régimen de compra, si bien el Ministerio de Fomento
matiza que «el hecho de no recibir ayudas estatales en el
marco del plan no quiere decir que no se pueda seguir
promoviendo vivienda protegida en régimen de compra», es decir, que las comunidades autónomas podrán
seguir desarrollando esta clase de casas sociales si así lo
consideran oportuno con fondos de sus presupuestos.
Por último, señalar que el propio Real Decreto
233/2013 determina que el título competencial esgrimido por el Estado para la aprobación del mismo se ampara, precisamente, en el artículo 149.1.13 de la Constitución, que atribuye al Estado competencias sobre las
bases y coordinación de la planificación general de la
actividad económica, conforme se refería en la ya citada
esto Sentencia del Tribunal Constitucional 152/1988.
2. La definición de Vivienda Protegida. Tipos de
Vivienda Protegida
El término «Vivienda de Protección Oficial» es introducido y desarrollado por el Decreto estatal 3.148/78, 10
de noviembre, el cual en su artículo 1 la define como la
que, «destinada a domicilio habitual y permanente, tenga una superficie útil máxima de noventa metros cuadrados, cumpla los requisitos establecidos en el presente
Real Decreto y en las disposiciones que lo desarrollen,
y sea calificada como tal por el Estado a través del Ministerio de Obras Públicas y Urbanismo (actualmente,
Ministerio de Fomento y Ministerio de Medio Ambien-
Número 127
I Marzo-Abril 2014
te), o por otros Entes Públicos territoriales a los que se
atribuya esta competencia»; y en su artículo 4 entiende
como actuaciones protegidas acogidas al Plan Estatal
de Vivienda, tanto la compra y urbanización de suelo,
donde se vayan a construir dichas viviendas protegidas,
como la promoción de Vivienda de nueva construcción
y/o rehabilitación, entre otras.
Son los Reales Decretos 801/2005, de 1 de julio y
2066/2008 de 12 de diciembre, que regulan respectivamente el Plan Estatal de Vivienda 2005-2008 y el Plan
Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, los que
adoptando un amplio concepto, introducen ya el término «Vivienda Protegida», dando así cabida tanto a las
viviendas nacidas al amparo de la legislación estatal
(Viviendas de protección oficiales en sentido estricto o
VPO)34 como en el marco autonómico y atención a su
competencia exclusiva en materia de vivienda, dando así
cabida a todas las viviendas tanto nacidas en el marco
jurídico estatal como en el autonómico, en contraste con
los anteriores Planes que solo contemplaban dentro de
su ámbito de aplicación a las viviendas de protección oficial calificadas al amparo de la legislación estatal35.
Por su parte, el vigente Real Decreto 233/2013, de 5
de abril, de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, que regula el Plan Estatal de Vivienda 2013-2016, establece una definición de lo que ha de entenderse como
«Vivienda Protegida» y sin «perjuicio de las situaciones
jurídicas creadas al amparo de anteriores normativas
aplicables y a los efectos de lo establecido en la normativa estatal», la define como «toda aquella que cuente
con la calificación correspondiente de las Comunidades
Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla, por cumplir
los requisitos de uso, destino, calidad, precio máximo
establecido (tanto para venta como para alquiler) y, en
su caso, superficie y diseño, así como cualesquiera otros
establecidos en la normativa correspondiente», debiendo de cumplir dicha vivienda protegida en todo caso y
como mínimo los requisitos siguientes36:
fico reconocimiento dictado por la Administración. Acto
administrativo o calificación, por el que se reconoce su
adecuación a la normativa de vivienda protegida y a partir del cual queda sometida a un régimen legal por un
determinado tiempo.
Este Decreto Real Decreto 233/2013, de 5 de abril,
además de definir lo que ha de considerarse como Vivienda Protegida a los efectos de las Ayudas que en él
se determinan, contiene una disposición derogatoria genérica que hace referencia a «cuantas disposiciones de
igual o inferior rango se opongan a lo establecido en él»,
lo cual, junto con la mención específica de la reseñada
Disposición adicional tercera, que al definir la Vivienda
Protegida, lo hace «sin perjuicio de las situaciones jurídicas creadas al amparo de anteriores normativas aplicables y a los efectos de lo establecido en la normativa
estatal».
En nuestra opinión y con fundamento en lo anteriormente referido, cabe sostener que salvo en lo que
respecta a la limitación de las cuantías de los alquileres
que se financian y la renta máxima de los beneficiarios
(arrendatarios) a quien van dirigidas las ayudas37, al día
de hoy hay que entender vigentes los precios máximos
de venta de las viviendas protegidas y de ingresos familiares máximos de los compradores que determina el
Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que
se regulaba el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación
2009-2012, en la redacción dada por el Real Decreto
1713/2010, de 17 de diciembre, que lo modifica el R.D.
2066/2008, de 12 de diciembre, y a salvo la normativa autonómica de desarrollo38, por ser el último de los bloque
normativos estatales reguladores de tales extremos39 y
no expresamente derogado.
Así, conforme a esa tesis y en atención a la legislación estatal vigente y no derogada expresamente40, cabría entender dentro del concepto genérico de «Viviendas Protegidas» a los siguientes grupos:
-
-
Deberá destinarse a domicilio (residencia) habitual y permanente del propietario o del inquilino.
-
Deberán contar con un precio máximo de venta
de la vivienda protegida en venta o un alquiler
máximo de referencia de la vivienda protegida en
alquiler.
-
Disponer de una superficie útil máxima de 90 m²,
sin incluir, en su caso, una superficie útil máxima
adicional de 8 m² para trasteros anejos y de otros
25 m² destinados a una plaza de garaje o a los
anejos destinados a almacenamiento de útiles
necesarios para el desarrollo de actividades productivas en el medio rural.
Obviamente, a estos requisitos hay que añadir el de
que la vivienda ha de ser calificada como tal, es decir
declarada como tal por un acto administrativo de especí-
Número 127
I Marzo-Abril 2014
Viviendas Protegidas de Régimen General: serían
las calificadas como Viviendas de Protección Oficial al amparo de la legislación estatal constituida
por el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, con los siguientes requisitos:
a) Superficie máxima 90 m² útiles.
b) Destinada a adquirentes que no excedan de 4,5
veces el IPREM41.
c) El precio máximo de venta de dicha vivienda no
podrá ser superior a 1,60 veces el Módulo Básico
Nacional (MBN)42. Este precio máximo se incrementará en el porcentaje que corresponda si la
vivienda se ubica en un ámbito territorial de precio máximo superior.
d) Que se destine a domicilio o residencia habitual
o permanente, salvo supuestos especiales, que
LA LEY Práctica Urbanística©
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Rafael González del Santo Fernández
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La vivienda protegida en el planeamiento urbanístico. La vivienda...
las mismas se hayan construido al amparo de las
Normas Técnicas de Edificación y aquellas otras
condiciones reguladas en la Legislación Estatal o
Autonómica43.
-
Viviendas Protegidas de Régimen Especial: serían
las calificadas como Viviendas de Protección Oficial al amparo de la legislación estatal constituida
por el Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre. Normalmente serían de promoción pública y
cumplirían los siguientes requisitos:
a) Superficie máxima 90 m² útiles.
b) Destinada a adquirentes que no excedan de 2,5
veces el IPREM.
c) El precio máximo de venta de dicha vivienda no
podrá ser superior a 1,50 veces el MBN Este precio máximo se incrementará en el porcentaje que
corresponda si la vivienda se ubica en un ámbito
territorial de precio máximo superior.
d) Que se destine a domicilio o residencia habitual
o permanente, salvo supuestos especiales, que
las mismas se hayan construido al amparo de las
Normas Técnicas de Edificación y aquellas otras
condiciones reguladas en la Legislación Estatal o
Autonómica.
3. Tipos de Vivienda Protegida en el ámbito de
la comunidad autónoma del Principado de
Asturias
Como ya se había indicado, el Principado de Asturias, al amparo de lo dispuesto en el artículo 10.1.3 del
Estatuto de Autonomía, que le atribuye la competencia
exclusiva en materia de vivienda, creó y definió en la Ley
2/2004, de 29 de octubre, de Medidas Urgentes en materia de Suelo y Vivienda, desarrollada por el Decreto
92/2005, de 2 de septiembre que aprueba su Reglamento, la que se denomina «Vivienda Protegida Concertada»
(VPC), como un tipo de Vivienda Protegida específica del
Principado, las dependencias complementarias que podrán vincularse a ella, así como el destino de las mismas.
1
En la denominada «Vivienda Protegida
Concertada» (VPC), específica del
Principado, destaca las importantes
medidas de control destinadas a evitar
situaciones que desvirtúen la finalidad
de la política de viviendas protegidas
Las principales características de este nuevo tipo de
vivienda son las importantes medidas de control destinadas a evitar situaciones que desvirtúen la finalidad de
la política de viviendas protegidas, cuales son el facilitar
el acceso por los ciudadanos a una vivienda a precios
asequibles y atemperar el precio de la vivienda libre me-
106
I LA LEY Práctica Urbanística
©
diante el mantenimiento de los precios de la vivienda
protegida44.
El artículo 2 de la Ley del Principado 2/2004, en la
redacción dada por los artículos 6 de la Ley del Principado 6/2004, 28 diciembre, de Acompañamiento a los
Presupuestos Generales para 2005 (BOPA del 31 diciembre), y 5 de la Ley 11/2006, 27 diciembre, de Medidas
Presupuestarias, Administrativas y Tributarias de Acompañamiento a los Presupuestos Generales para 2007
(BOPA del 30 diciembre), define a la Vivienda Protegida
Concertada, de la siguiente manera:
Se considera como protegida concertada aquella vivienda que, situada en terrenos que tengan la condición
de solar o que puedan alcanzarla en ejecución de planeamiento, reúna además los siguientes requisitos:
a) Contar con una superficie útil máxima de noventa
metros cuadrados que podrá alcanzar los ciento
veinte metros cuadrados útiles en el caso en que
las condiciones sociales así lo requieran y se justifique convenientemente.
b) Obtener la oportuna calificación concedida por la
Consejería competente en materia de vivienda.
c) Tener un precio máximo de venta por metro cuadrado útil de vivienda que figurará en la citada
calificación de la vivienda.
d) Cuando la promoción incluya garajes o trasteros, estén o no vinculados a la vivienda, el precio
máximo de venta por metro cuadrado de superficie útil de los mismos, que figurará, asimismo, en
la calificación de la vivienda, no podrá exceder
del cincuenta por ciento del precio máximo de
venta por metro cuadrado de superficie útil de la
misma. A efectos de la determinación del precio
máximo total de venta, sólo serán computables,
como máximo, ocho metros cuadrados de superficie útil de trastero y veinticinco metros cuadrados de superficie útil de garaje, con independencia de que su superficie real sea superior.
El apartado 2 de este mismo artículo, señala específicamente que el régimen legal de las viviendas protegidas concertadas, es decir la duración de su calificación
como tal, será de treinta años, excepto si son destinadas
a arrendamiento y vinculadas a dicho régimen durante
diez años45.
El artículo 3 de la Ley 2/2004, establece, además
otros condicionantes para las Viviendas Protegidas Concertadas. Uno, el que habrán de dedicarse a domicilio
habitual y permanente del propietario o, en su caso, del
inquilino; y, otro, la prohibición de disponer consistente
en que no podrán ser transmitidas ínter vivos ni cedido
su uso por ningún título, salvo el de arrendamiento, durante el plazo de cinco años desde su adquisición, incluidas las segundas y posteriores transmisiones.
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Como excepciones a ese plazo de cinco años, el propio art. 3 de la Ley 2/2004 y el artículo 11 del Decreto
92/2005, señalan que la Consejería de Vivienda podrá
autorizar los casos de las familias numerosas, para los
supuestos de necesidad de adquisición de una vivienda
de mayor superficie útil que la que tienen o hayan tenido
previamente en propiedad, así como, los supuestos de
subasta y adjudicación de la vivienda por ejecución judicial, y por cambio necesario de localidad de residencia
del titular de la vivienda o por otros motivos suficientemente justificados46. Transcurrido el plazo de cinco años
o producida la excepción, el precio de máximo de venta
por metro cuadrado de superficie útil en segunda transmisión de estas viviendas, está también determinado al
20 por ciento respecto del que correspondería a una vivienda protegida concertada de nueva construcción en
la misma fecha en que se produzca la transmisión y en la
misma localidad o ámbito territorial.
En cuanto a la Calificación de estas Viviendas Protegidas Concertadas, los artículos 3 y 4 del Decreto
92/2005, de 2 de septiembre, regulan respectivamente
la Calificación provisional y la definitiva, estableciendo
unos plazos de un mes, a contar desde la presentación
de la solicitud, para resolver sobre la Provisional y de seis
meses sobre la definitiva; determinándose el silencio
positivo para la provisional en caso de que no hubiera
recaído resolución expresa47.
En lo que se refiere a su precio máximo de venta y
renta máxima de arrendamiento, este Decreto 92/2005,
determina que no podrán ser superiores a los establecidos por la Ley 2/2004, la cual los señala expresamente
en su Disposición adicional primera, para el año 200448.
Esos precios fueron actualizados por el Decreto 9/2005,
de 27 de enero (BOPA del día 1 de febrero)49, determinándolos en el siguiente sentido:
a) En los concejos de Avilés, Gijón, Llanera, Oviedo y Siero dicho precio máximo será de 1.345,92
euros. Excepcionalmente, cuando se trate de
actuaciones en las que las circunstancias de los
terrenos relativas a sus condiciones físicas o a las
preexistencias impliquen costes de urbanización
extraordinarios que se justifiquen adecuadamente o cuando se trate de actuaciones de rehabilitación, el precio máximo podrá alcanzar la cantidad
de 1.426,56 euros.
b) En los concejos de Aller, Cangas del Narcea, Cangas de Onís, Carreño, Castrillón, Corvera, Gozón,
Grado, Langreo, Laviana, Lena, Llanes, Mieres,
Navia, Noreña, Pravia, Ribadesella, San Martín
del Rey Aurelio, Tineo, Valdés y Villaviciosa dicho precio máximo será de 1.223,57 euros. En las
actuaciones excepcionales previstas en la letra
anterior dicho precio podrá alcanzar los 1.296,87
euros.
c) En los restantes concejos del Principado de Asturias dicho precio máximo será de 1.066,62 euros.
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Cuando se trate de las actuaciones excepcionales previstas en la letra a) anterior, dicho precio
máximo podrá alcanzar la cifra de 1.130,61 euros.
Con posterioridad, los precios máximos de venta
fueron sufriendo modificaciones en función no ya, como
en el Decreto 9/2005, por la actualización de los mismos,
sino en relación y para adaptarlos a los sucesivos Planes
Nacionales de financiación de Viviendas Protegidas, habiendo sido el último de ellos, hasta la fecha, el Decreto
70/2008, de 23 de junio de segunda modificación del
Decreto 120/2005, de 17 de noviembre, por el que se
establecen los precios máximos de venta de las viviendas protegidas de nueva construcción (BOPA del día 31 y
rectificación de errores en el BOPA de 29 de septiembre),
y al que posteriormente volveremos a hacer referencia.
Sin perjuicio de que a partir del referido Decreto
9/2005, de 27 de enero, los precios máximos de venta
de las Viviendas Protegidas, en general y no solo de las
Concertadas, fueran determinados en relación con los
sucesivos Planes Nacionales de financiación, no se puede perder de vista, que el Principado de Asturias, por
medio del Decreto 11/2006, de 24 de enero (BOPA del
día 9 de febrero), en virtud de las competencias exclusivas en materia de vivienda, y con el fin de conseguir un
mayor grado de seguridad jurídica, procedió a armonizar las distintas Tipologías de Viviendas Protegidas en el
Principado de Asturias50, definiendo a cada una de ellas
y estableciendo su régimen legal.
Así, conforme a lo determinado por este Decreto
11/2006, no expresa ni tácitamente derogado en la actualidad, y en nuestra opinión, podemos establecer la siguiente tipología de Viviendas Protegidas que al día de
hoy pueden ser calificadas como tales por la Comunidad
Autónoma del Principado de Asturias:
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La vivienda protegida en el planeamiento urbanístico. La vivienda...
a) Las Viviendas de Protección Oficial acogidas al
Real Decreto Ley 31/1978, de 31 de octubre. Se
trata de las conocidas VPO, que el ámbito del
Principado de Asturias pasan a denominarse
“Viviendas Declaradas Protegidas por la Comunidad Autónoma” o VPA51, en sus categorías de
Régimen General y Régimen Especial, y cuyo régimen legal será el que establece el Real Decreto
3148/197852. La duración de su régimen legal es
el de 30 años53.
b) Las Viviendas Protegidas Concertadas (VPC) definidas en la Ley 2/2004, de 29 de octubre, de Medidas Urgentes en Materia de Suelo y Vivienda y
Decreto 92/2005, de 2 de septiembre que aprueba su Reglamento. La duración de su régimen legal es el de 30 años, excepto si son destinadas a
arrendamiento y vinculadas a dicho régimen durante diez años54.
A estos dos grupos de viviendas protegidas, cabría
unir, por asimilación, las viviendas que no estando sujetas a un régimen legal propio de las viviendas protegidas anteriormente relacionadas, tienen una determinada superficie útil y se adecuan a un determinado
precio máximo de venta. Se trata de las denominadas
«Viviendas Protegidas de Precio General», definidas por
el artículo 11 del Decreto del Principado 130/2006, de 21
de diciembre, por el que se regulaban las ayudas para
favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda en
el ámbito del Plan Asturiano de Vivienda 2006-2008, y,
por tanto limitadas a ese Plan, como aquella vivienda de
nueva planta que, teniendo precio máximo de venta y
una superficie útil máxima de 90 metros cuadrados, con
carácter general o de 120 metros cuadrados cuando se
trate de familias numerosas, para las que se haya solicitado y se haya obtenido la oportuna calificación concedida
por la Consejería competente en materia de vivienda.
108
I LA LEY Práctica Urbanística
©
En cuanto a los precios máximos de venta de las
Viviendas protegidas, entendemos que, en la medida
en que el referido Decreto del Principado de Asturias
11/2006 siempre hace referencia al vigente en el momento de la transmisión, dichos precios máximos, al día
de hoy, habrán de ser, por ser los últimos dictados, los
fijados por el Decreto 70/2008 de 23 Julio, de segunda
modificación del D 120/2005 de 17 Noviembre, por el
que se establecen los precios máximos de venta de las
viviendas protegidas de nueva construcción, y a cuyo tenor y partiendo de un precio máximo de venta por metro
cuadrado de superficie útil, 1,60 veces el Precio Básico
Nacional para las VPA de régimen general; de 1,40 veces el Precio Básico Nacional en los concejos incluidos
en el denominado Grupo B, de 1,40530 en los concejos
incluidos en el denominado Grupo C y de 1,45119 en los
concejo incluidos en el denominado Grupo Básico, para
las VPA de régimen especial; y de 1,80 veces el Precio
Básico Nacional para las Concertadas, serán los siguientes (con la consideración de que las actualizaciones del
precio máximo de venta se entenderán producidas, para
los tres grupos y en todo caso, con las actualizaciones
del Precio Básico Nacional por el Estado):
-
En los Concejos del B: Avilés, Gijón, Llanera,
Oviedo y Siero.
• Para las viviendas protegidas de nueva construcción de régimen general: Precio Básico Nacional x 1,60 x
1,29453, que equivale a 1.570,00 €.
• Para las viviendas protegidas de nueva construcción de régimen especial: Precio Básico Nacional x 1,40
x 1,19676, que equivale a 1.270,00 €.
• Para las viviendas protegidas concertadas de nueva construcción: Precio Básico Nacional x 1,80 x 1,29727,
que equivale a 1.770,00 €.
-
En los Concejos del Grupo C: Aller, Cangas de
Onís, Cangas del Narcea, Caravia, Carreño, Castrillón, Castropol, Coaña, Colunga, Corvera, Cudillero, El Franco, Gozón, Grado, Langreo, Laviana, Lena, Llanes, Mieres, Morcín, Muros de Nalón,
Nava, Navia, Noreña, Parres, Piloña, Pravia, Ribadedeva, Ribadesella, Ribera de Arriba, San Martín
del Rey Aurelio, Sariego, Soto del Barco, Tapia de
Casariego, Tineo, Valdés, Vegadeo y Villaviciosa.
• Para las viviendas protegidas de nueva construcción de régimen general: Precio Básico Nacional x 1,60 x
1,15000, que equivale a 1.394,72 €.
• Para las viviendas protegidas de nueva construcción
de régimen especial: Precio Básico Nacional x 1,40530 x
1,15000, que equivale a 1.225,00 €.
• Para las viviendas protegidas concertadas de nueva construcción: Precio Básico Nacional x 1,80 x 1,15069,
que equivale a 1.570,00 €.
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-
Grupo Básico: Los restantes concejos del Principado de Asturias.
• Para las viviendas protegidas de nueva construcción de régimen general: Precio Básico Nacional x 1,60 x
1,00000, que equivale a 1.212,80 €.
• Para las viviendas protegidas de nueva construcción
de régimen especial: Precio Básico Nacional x 1,45119 x
1,00000, que equivale a 1.100,00 €.
• Para las viviendas protegidas concertadas de nueva construcción: Precio Básico Nacional x 1,80 x 1,00000,
que equivale a 1.364,40 €.
Dicho lo anterior y en atención a la normativa vigente, también cabe constatar que salvo el régimen
transitorio contemplado en el Real Decreto 233/2013,
de 5 de abril para los créditos, subsidiaciones y ayudas
otorgados con arreglo a los Planes Estatales de Financiación anteriores, no se contemplan actualmente otras
ayudas que las determinadas por este Real Decreto para
fomento del alquiler, rehabilitación y regeneración, las
viviendas protegidas de nueva construcción, no contemplando la legislación estatal ninguna otra ayuda, subvención o crédito privilegiado, ni para el comprador ni
para el promotor de viviendas protegidas, dejando por
tanto en manos de las Comunidades Autónomas y con
cargo exclusivo a sus presupuestos, cualquier política de
fomento de la compraventa de estas viviendas. Eso sí, se
mantiene tal y como estaba el régimen fiscal propio de
las viviendas protegidas.
En relación a ese régimen fiscal, la legislación estatal
y en concreto, el artículo 45.1.b.12 de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos
Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre declaran exentas del
Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, todas las operaciones de transmisión de terrenos,
solares, viviendas de protección oficial, así como, la constitución de préstamos hipotecarios para la adquisición
de dichas viviendas, y la constitución de sociedades para
la promoción o construcción de edificios en régimen de
protección oficial, y el artículo 7º.10 de la Ley 4/2008,
que dichas exenciones se aplicarán también a aquellas
que con protección pública, dimanen de la legislación
propia de las Comunidades Autónomas, siempre que
los parámetros de superficie máxima protegible, precio
de la vivienda, y límite de ingreso de los adquirentes no
excedan de los establecido en la Norma Estatal para las
Viviendas de Protección Oficial55.
1 NOTAS
1
Esto es, asignar a una parcela o suelo concretos la construcción de un número exacto de metros cuadrados y con una
tipología edificatoria perfectamente definida.
2
Vigente hasta el 27 de junio de 2008.
3
«Si el planeamiento general calificara terrenos con destino
a la construcción de protección oficial u otro régimen de
protección pública, considerará esta calificación como un
uso específico, asignándosele el coeficiente de ponderación que, justificadamente y en coordinación con los criterios de valoración catastral, exprese su valor en relación con
el característico del área en que quede incluido».
4
Ejemplo paradigmático de la situación, lo constituye la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León
de 11 de enero de 2002, que resuelve el recurso 531/1999
contra la aprobación definitiva de la Revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Burgos, por la que se anula
una reserva de suelo para viviendas protegidas determinada en el del Plan General de Burgos, con el siguiente tenor: «En efecto, esta Sala ha declarado reiteradamente (...)
que las determinaciones de los planes de ordenación que
implican una afectación de suelo urbanizable privado a la
construcción de viviendas de protección oficial carecen de
apoyo legal, puesto que si bien el art. 33.2 de la Constitución establece que la función social de la propiedad delimitará su contenido de acuerdo con las Leyes, es lo cierto
que el art. 76 TRLS de 1976 contiene una habilitación legal
a favor de los planes que sólo se refiere a los contenidos
urbanísticos del derecho de propiedad y no se extiende a
otras limitaciones distintas, como son las del régimen especial de viviendas de protección pública, que afectan a la
construcción, financiación, enajenación y uso arrendaticio
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del inmueble construido al amparo de dicho régimen, que
tiende a favorecer la promoción de aquel tipo de viviendas,
y que en nuestro ordenamiento discurre por el cauce de las
actividades de fomento y no por el de la técnica urbanística. Por tanto, no hay posibilidad normativa de que un Plan
General (...) contenga determinaciones o calificaciones que
supongan dicha afectación».
5
Así, cabría distinguir entre:
- Comunidades Autónomas que habían dictado leyes urbanísticas «completas» y en las que se reproducía la habilitación genérica contenida en el Texto Refundido de 1992 (P.
ejm. la Ley Foral 10/1994, de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Navarra o la Ley 1/1997, del Suelo de Galicia. O
Comunidades Autónomas que asumieron de forma íntegra
o casi íntegra el estatal Texto Refundido de 1992 mediante
las que se denominaron «leyes puente» (P.ejm. Cantabria,
Extremadura, Castilla-La Mancha, o Extremadura)
- Comunidades Autónomas que habían dictado leyes urbanísticas «parciales» en materia de política de suelo, contemplando específicamente habilitaciones sobre la reserva de
suelo para viviendas con protección pública (P.ejm. la Ley
del País Vasco 17/1994, de 30 de junio, de medidas urgentes en materia de vivienda, o la Ley 9/1995, de 28 de marzo,
de medidas de política territorial, suelo y urbanismo de la
Comunidad de Madrid).
- Comunidades Autónomas que habiendo dictado también
leyes completas urbanísticas, no contenían, sin embargo,
previsión ni habilitación genérica alguna al respecto (P.ejm.
el T.R. Catalán de 1990, o la Ley 6/1994 Valenciana).
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Esa Disposición transitoria segunda de la Ley 8/2013, señala
como requisitos que han de cumplirse para poder decretar
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Rafael González del Santo Fernández
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La vivienda protegida en el planeamiento urbanístico. La vivienda...
la suspensión de la regla de reserva por un periodo máximo
de cuatro años, los dos siguientes:
a) Que los citados instrumentos justifiquen la existencia
de un porcentaje de vivienda protegida ya construida y sin
vender en el Municipio, superior al 15 por ciento de las viviendas protegidas previstas o resultantes del planeamiento vigente y una evidente desproporción entre la reserva
legalmente exigible y la demanda real con posibilidad de
acceder a dichas viviendas.
b) Que dichos instrumentos de ordenación no hayan sido
aprobados definitivamente antes de la entrada en vigor de
esta Ley o que, en el caso de haber sido aprobados, no
cuenten aún con la aprobación definitiva del proyecto o
proyectos de equidistribución necesarios.
7
«Los terrenos adquiridos por una Administración en virtud
del deber a que se refiere la letra b) del apartado 1 del
artículo 16, que estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que
permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras
formas de acceso a la vivienda, no podrán ser adjudicados,
ni en dicha transmisión ni en las sucesivas, por un precio
superior al valor máximo de repercusión del suelo sobre el
tipo de vivienda de que se trate, conforme a su legislación
reguladora. En el expediente administrativo y en el acto o
contrato de la enajenación se hará constar esta limitación».
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Por el que se desarrolla el real Decreto-Ley 31/1978, de 31
de octubre, sobre política de vivienda.
9
Para grupos de 500 viviendas o más, el límite se eleva al 20%
10 El vigente Real Decreto-Legislativo 2/2008, de 20, que
aprueba el Texto Refundido de la denominada Ley de Suelo, en la redacción dada por la Ley 8/2013, de 26 de junio,
de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas.
11 El procedimiento contempla que, para su puesta en marcha, el promotor haya acordado previamente con los propietarios del suelo unas condiciones que permitan la construcción de viviendas protegidas ya que, de lo contrario, no
se iniciará la tramitación de la ordenación urbanística.
12 El art. 74 quater del TROTU señala que el procedimiento
específico, «sustituirá al general de aprobación y modificación del planeamiento urbanístico», y el ámbito territorial
concreto se ordenará mediante «un Plan Especial que tendrá la doble naturaleza de modificación del Plan General de
Ordenación y de aprobación o, en su caso, modificación,
del planeamiento de desarrollo y contendrá las determinaciones exigidas para los Planes Parciales en el art. 66 de
este Texto Refundido».
13 Anteriores arts. 6.1 y 7.1 de la Ley 2/91, en la redacción dada
por LSA.
14 El TROTU cambia la denominación de Actuaciones urbanísticas Prioritarias recogida por la Ley 2/91, por la de Actuaciones Urbanísticas Concertadas, para evitar confusiones
con los que el TROTU denominaría Suelos urbanizables
Prioritarios.
15 Anterior art. 1 de la Ley 2/91, según la redacción dada por la
LSA.
16 Al menos, por tanto en un porcentaje superior al 50% de
la edificabilidad residencial determinada por el instrumento
de planeamiento.
17 Art. 74.a) TROTU. Anterior art. 10 de la Ley 2/91.
18 El art. 19.2 TROTU señala como requisito para que la Administración Autonómica pueda declarar un ámbito de suelo
como Actuación Concertada, la previa o simultanea suscripción de un Convenio con el Ayuntamiento respectivo.
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19 Art. 73.2.a) y 91 TROTU. Conforme a éste último: Los Planes Parciales y Especiales que ordenen las áreas sujetas a
actuaciones urbanísticas concertadas serán aprobados inicialmente por la Comisión de Urbanismo y Ordenación del
Territorio del Principado de Asturias, a la que corresponderá también la aprobación definitiva, previos los trámites
de información pública y audiencia a las entidades locales
afectadas por un plazo de veinte días. (de idéntico tenor
que el anterior art. 8 de la Ley 2/91, en la redacción dada
por la LSA).
20 Art. 73.1 TROTU, idéntico tenor que el anterior art. 7.3 de la
Ley 2/91, en la redacción dada por la LSA
21 O al menos, con la única referencia que al efecto se contuviere en el Convenio que previa o simultáneamente a la
declaración del ámbito como Actuación Urbanística Concertada , hubieran suscrito la Comunidad Autónoma del
Principado de Asturias y el Ayuntamiento respectivo, como
condición legal impuesta por el art. 19.2 TROTU.
22 Anterior art. 7.3 de la Ley 2/91, en la redacción dada por la
Ley 3/2002.
23 La nueva Ley se aplica a todos los planes, programas y proyectos cuya evaluación ambiental estratégica o evaluación
de impacto ambiental se inicie a partir de su entrada en
vigor, pero la regulación de la modificación de las declaraciones ambientales estratégicas y de las condiciones de
las declaraciones de impacto ambiental se aplica a todas
aquellas formuladas con anterioridad.
24 Artículo 50 Determinaciones específicas en suelo urbanizable.
En suelo urbanizable el Plan General de Ordenación establecerá:
d) En los sectores de urbanización prioritaria el treinta por
ciento del total de suelo destinado a uso residencial quedará reservado para la construcción de vivienda sujeta a algún
régimen de protección pública, incluido el régimen de protección autonómica, o con precio tasado. Dicho porcentaje
podrá ser elevado.
25 Igualmente referidos en el art. 219 ROTU.
26 Conforme define la disposición adicional primera de esta
Ley 2/2004, de 29 de octubre, en la redacción dada por
el artículo único del Decreto del Principado de Asturias
124/2005, 24 noviembre, por el que se varía la distribución
territorial señalada en el apartado primero de la disposición adicional primera de la Ley del Principado de Asturias
2/2004 : CINCO (5) hectáreas, en los concejos de Oviedo,
Gijón, Avilés, Llanera y Siero; TRES (tres) hectáreas en los
concejos de Aller, Cangas del Narcea, Cangas de Onís, Caravia, Carreño, Castrillón, Castropol, Coaña, Colunga, Corvera, Cudillero, El Franco, Gozón, Grado, Langreo, Laviana,
Lena, Llanes, Mieres, Morcín, Muros de Nalón, Nava, Navia,
Noreña, Parres, Piloña, Pravia, Ribadedeva, Ribadesella, Ribera de Arriba, San Martín del Rey Aurelio, Sariego, Soto
del Barco, Tapia de Casariego, Tineo, Valdés, Vegadeo y
Villaviciosa; y, DOS (2) hectáreas para los restantes conceos
del Principado de Asturias.
27 El artículo 8 de la misma Ley 2/2004, referido a la «Tramitación de la ordenación especial de áreas con destino a vivienda protegida», introduce los artículos 91 bis, 1 ter y 91
quater en el TROTU.
28 Así, el art. 10.1.3 del Estatuto de Autonomía del Principado de Asturias, en la redacción dada, primero, por la Ley
Orgánica 1/1994, de 24 de marzo, para incorporar las competencias transferidas por la Ley Orgánica 9/1992, de 23 de
diciembre, y después por la Ley Orgánica 1/1999, de 5 de
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enero, que le ha dado la redacción vigente, señala que el
Principado de Asturias tiene competencia exclusiva en materia de Ordenación del territorio y del litoral, urbanismo y
vivienda.
29 JULI PONCE SOLÉ, «Algunas reflexiones sobre la competencia
en materia de vivienda y las tendencias actuales de su ejercicio»; enmarcado en el proyecto de investigación Derecho
urbanístico y exclusión social: la lucha jurídica contra los
guetos urbanos.
30 Continuada por la STC 59/1995, de 17 de marzo.
31 Se puede consultar el trabajo, BELTRAN DE FELIPE, M., La intervención administrativa en la vivienda, Lex Nova, Valladolid,
2000.
32 Además de los previos Real Decreto-Ley estatal 31/1978,
de 31 de octubre, sobre política de viviendas de protección
oficial y el Decreto 3148/1978, referido al régimen jurídico
de las viviendas de protección oficial.
33 Diario El Mundo, 15/10/2012.
34 Reguladas actualmente por ese Decreto estatal 3.148/78,
10 de noviembre.
35 Así, el artículo 2.9 del RD 801/2005, dice claramente que se
entenderán por Viviendas de Protección Oficial o Viviendas
Protegidas, las así calificadas o declaradas por el Órgano
competente de las Comunidades Autónomas y de las ciudades de Ceuta y Melilla que cumplan los requisitos establecidos en este Real Decreto. Y en los artículos 22 y 32
del RD 2066/2008, se dice que podrán ser calificadas como
protegidas las viviendas que «según la normativa propia de
las Comunidades Autónomas, y ciudades de Ceuta y Melilla, cumplan las condiciones a las que se refiere este Real
Decreto».
36 Tenor literal de la Disposición Adicional Tercera del Real
Decreto 233/2013, de 5 abril.
37 Reguladas específicamente por el R.D. 233/2013. Véase su
Exposición de motivos: En cuanto a sus objetivos sustantivos, se debe destacar la vocación social del nuevo plan,
decididamente orientado a la satisfacción de las necesidades prioritarias de la ciudadanía. Para ello se pone especial
énfasis en el fomento del alquiler, como una de las fórmulas
más adecuadas para la satisfacción de esas necesidades.
Por otra parte, las condiciones de acceso al crédito en la
actualidad no son iguales a las del pasado, especialmente
para las personas con menores ingresos.
Las ayudas al alquiler se han diseñado para que sean más
equitativas que otros programas anteriores y lleguen a
quienes realmente las precisan, sin excluir a priori por su
edad u otra circunstancia a nadie que necesite la ayuda del
Estado. Dichas ayudas:
• Se otorgan en función de la renta. Tienen, pues, como
beneficiarios potenciales a todos los grupos que necesiten
ésta ayuda, sobre la base de un criterio universal y objetivo,
como es el de la renta.
• Se calculan en función de la renta de la unidad de convivencia, no de los individuos. Quedan fuera, por tanto, las
situaciones de unidades de convivencia que percibían ayudas, habiendo sido contemplada, únicamente, la renta de
quien suscribe el contrato de arrendamiento y no la de toda
la unidad de convivencia.
• Limitan la cuantía de los alquileres que se financian, evitando la subvención de alquileres elevados, que no está
justificado que financie el Estado.
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• Financian una proporción del alquiler, sin asignar una
cuantía fija, para evitar situaciones de generación de rentas
adicionales superiores a las del propio alquiler.
38 Salvo, claro está, la existencia de normativa autonómica
específicamente reguladora de precios máximos y otros requisitos posterior o en sentido distinto.
39 Nótese además, que el Real Decreto 2066/2008, al referirse
en su art. 3 a las condiciones generales o requisitos que han
de cumplir los demandantes de viviendas, se refiere tanto a
demandantes de viviendas como a demandantes de financiación.
40 Por no oponerse a lo dispuesto en el R.D. 233/2013, conforme a su disposición derogatoria.
41 Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM)
es un índice empleado en España como referencia para la
concesión de ayudas, becas, subvenciones o el subsidio de
desempleo entre otros. Este índice nació en el año 2004
para sustituir al Salario Mínimo Interprofesional como referencia para estas ayudas.
42 El último precio básico nacional fijado por el Consejo de
Ministros de 23 de diciembre de 2010, aprobó mantener
congelado durante 2011 el Módulo Básico Estatal de Vivienda Protegida, en 758€/m2 por tercer año consecutivo
(Resolución de 15 de marzo de 2011, de la Secretaría de
Estado de Vivienda y Actuaciones Urbanas; BOE núm. 98,
de 25 de abril de 2011).
43 En el Principado de Asturias existen, desde el año 1998,
unas Normas de diseño aplicables a edificios destinados a
Vivienda, tanto libres como de protección oficial contenidas
en el Decreto 39/1998, de 25 de junio (BOPA del día 16 de
julio).
44 Conforme al tenor literal de la Exposición de Motivos de
esa Ley 2/2004.
45 Originariamente, tanto el apartado 2 de esta Ley 2/2004,
como el apartado 4 del art. 6 del Decreto 92/2005, que
aprueba su Reglamento, determinaban que el régimen
legal de las viviendas protegidas concertadas, es decir su
Calificación como tales, les sería de aplicación hasta la declaración de ruina del inmueble que albergue la vivienda.
Por Ley 11/2006, 27 diciembre, de Medidas Presupuestarias, Administrativas y Tributarias de Acompañamiento a los
Presupuestos Generales para 2007, se dulcificó ese régimen
legal al periodo de 30 años, común al de las Viviendas de
Protección Oficial de la legislación estatal.
46 Igualmente, las viviendas inicialmente adquiridas para uso
propio podrán ser destinadas a su cesión en régimen de alquiler, previa obtención de la autorización correspondiente
de la Consejería competente en materia de vivienda.
47 Señala el apartado 2 del art. 3, que a solicitud del promotor,
se extenderá el oportuno certificado de calificación provisional en el plazo improrrogable de 15 días, pudiendo dirigirse el interesado, desde esa fecha, a las entidades de
crédito públicas o privadas en solicitud de concesión de la
financiación que legalmente proceda
48 «1. Se establecen los siguientes precios máximos de venta
por metro cuadrado útil de vivienda protegida concertada
para el año 2004, conforme a esta distribución territorial:
a) En los Concejos de Avilés, Gijón, Llanera, Oviedo y Siero,
dicho precio máximo será de 1.304,19 €. Excepcionalmente,
cuando se trate de actuaciones en las que las circunstancias de los terrenos relativas a sus condiciones físicas o a las
preexistencias impliquen costes de urbanización extraordinarios que se justifiquen adecuadamente o cuando se trate
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La vivienda protegida en el planeamiento urbanístico. La vivienda...
de actuaciones de rehabilitación, el precio máximo podrá
alcanzar los 1.382,33 €.
50 Conforme al tenor de la exposición de motivos de Decreto
11/206:
b) En los concejos de Aller, Cangas del Narcea, Cangas de
Onís, Caravia, Carreño, Castrillón, Castropol, Coaña, Colunga, Corvera, Cudillero, El Franco, Gozón, Grado, Langreo,
Laviana, Lena, Llanes, Mieres, Morcín, Muros de Nalón, Nava,
Navia, Noreña, Parres, Piloña, Pravia, Ribadedeva, Ribadesella, Ribera de Arriba, San Martín del Rey Aurelio, Sariego,
Soto del Barco, Tapia de Casariego, Tineo, Valdés, Vegadeo
y Villaviciosa. [Redacción conforme a la letra b) del número 1
de la Disposición Adicional 1.ª redactada por el artículo único
del Decreto 124/2005, 24 noviembre, por el que se varía la
distribución territorial señalada en el apartado primero de la
disposición adicional primera de la Ley 2/2004]
«La determinación concreta de dicho precio y renta máximos viene establecida en función del régimen legal aplicable a la promoción en que se integra la correspondiente
vivienda.
c) En los restantes Concejos del Principado de Asturias, dicho precio máximo será de 1.033,55 €. Cuando se trate de
las actuaciones excepcionales previstas en la letra a) anterior, dicho precio máximo podrá alcanzar 1.095,55 €.
2. El Consejo de Gobierno, a propuesta de la Consejería
competente en materia de vivienda, actualizará anualmente
estos precios.
3. Se autoriza al Consejo de Gobierno a variar mediante
decreto la distribución territorial señalada en el apartado
primero cuando las circunstancias sociales y del mercado
así lo justifiquen. Dicha variación podrá alcanzar a lo dispuesto en el apartado 2.a) del artículo 74 ter de este Texto
Refundido de las disposiciones legales vigentes en materia
de ordenación del territorio y urbanismo.
4. Reglamentariamente se determinará el precio máximo de
alquiler de las viviendas protegidas concertadas.»
49 Decreto 9/2005, de 27 de enero, por el que se actualizan
los precios máximos de venta de las viviendas protegidas
concertadas (BOPA 1 Febrero 2005).
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I LA LEY Práctica Urbanística
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Dado que han sido varios y variados dichos regímenes legales de protección a lo largo del tiempo, la situación actual
determina que se haga difícil tanto su conocimiento por los
ciudadanos como su aplicación correcta.
La presente norma trata de armonizar los distintos regímenes a fin de conseguir un mayor grado de seguridad jurídica.
Asimismo, se establece una regulación completa y detallada del procedimiento de descalificación voluntaria de las
viviendas protegidas».
51 Arts. 6 del Decreto del Principado 80/2002, de 13 de junio,
de segunda modificación del Decreto 60/2001, de 14 de junio (BOPA del día 2 de julio de 2013).
52 Arts. del Decreto del Principado 80/2002, de 13 de junio.
53 Art. 6 del Decreto del Principado 11/2006, de 24 de enero
(BOPA del día 9 de febrero),
54 Ley 11/2006, 27 diciembre, de Medidas Presupuestarias,
Administrativas y Tributarias de Acompañamiento a los Presupuestos Generales para 2007.
55 La Dirección General de Tributos de la Consejería de Economía y Hacienda de la Región de Murcia, en consulta vinculante 3/2008, determinó que las viviendas protegidas
reguladas conforme a la legislación autonómica le son de
aplicación la exención establecida en el Impuesto de Trasmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
para las viviendas de Protección Oficial.
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