desahucio

Derecho Procesal II
Derecho Civil
SEGUNDA PARTE DEL SEGUNDO BLOQUE
Desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo
1. El juicio verbal sumario de de desahucio
Por el impago de alquiler o la renta o por expiración legal o contractual del plazo.
Sumario nos indica rapidez en la tramitación procesal pero desde el punto de vista
tenido procesal, el juicio sumario reúne una serie de características: que los efectos
de la sentencia no tiene efectos de cosa juzgada (Art 447.1 LEC) sea cual sea el
resultado del procedimiento.
Las partes pueden iniciar un proceso declarativo posterior verbal u ordinario
dependiendo de la materia o de la cuantía.
Las alegaciones de las partes están muy limitadas por la propia ley, así que la
prueba a practicar en estos juicios es mínima.
Además en cuanto a alegaciones no se permite la reconvención porque supone
una complejidad en el objeto a tratar en el litigio y eso va en contra de la
sumariedad.
Otros procesos sumarios son el cauce en la tutela de la posición y aquí es lo que llamamos
interdictos que ya no existen pero siempre ha existido la figura del interdicto que en los
tribunales se sigue utilizando.
Otros son los derivados de ventas a plazos o arrendamientos financieros, y los juicios de
desahucio. Todos estos juicios se tramitan a través del juicio verbal.
Los procesos de desahucio se dividen en juicios de desahucios en general y juicios de
desahucio por el impago de la renta o alguien por expiración legal o contractual del plazo.
Son procesos que no tienen normas recogidas en la LEC. No viene especificado tal cual
como en otros asuntos procesales que vienen determinados exactamente en la LEC.
Desahucio significa quitarle a una persona toda la esperanza.
2. Acción de desahucio.
Concepto: La acción de desahucio es la que ejerce el arrendador frente al arrendatario de
un bien inmueble para obtener la posesión frente al actual poseedor.
Es preciso distinguir desahucio de la ejecución hipotecaria. La ejecución hipotecaria es
un medio de ejecución especial de préstamos garantizados por hipoteca, es muy agresivo.
Cuando hay una ejecución hipotecaria se dirige contra el que ha dejado de pagar un piso.
La LEC sólo considera sumario el proceso de desahucio de fincas urbanas o rústicas dadas
en arrendamiento por impago de la renta o por expiración o contractual del plazo (Art
447.2 LEC).
Viene siendo objeto de continuas reformas desde la entrada en vigor de la LEC: LO
19/2003 (Modificación de la Disposición Adicional 5 LEC), Ley 19/2009 (medidas de
agilización), Ley 37/2011 (técnica monitoria) y ley 4/2013 de 4 de junio, de medidas de
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flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas y Ley 42/2015, de 5 de
octubre.
Especialidades procesales: Estamos ante un juicio verbal por razón de la materia
independientemente de la cuantía, aunque con especialidades:
- Competencia objetiva y territorial: Juzgados de Primera Instancia son los
competentes, juez del lugar donde radique la finca, aquí se establece el fuero, no cabe
sumisión o pacto (Art 52.1.7).
- Acumulación de acciones: En los juicios verbales sumarios no se admiten
acumulación de acciones.
Como excepción, junto a la acción principal se puede acumular la de reclamación de
rentas o cantidades análogas no vencidas y no pagadas, aunque se supere la cantidad
de 6000 euros. Siempre va a ser por juicio verbal por razón de la materia, con
independencia de la cuantía. La finalidad de esta regla es evitar que el arrendador se
vea obligado a incoar dos procesos diferentes: Uno para obtener el desahucio y otro
para obtener la renta. Esta acumulación no cambia la naturaleza sumaria.
- Contenido de la demanda: Posibilidad de que en la demanda se incluya el
compromiso de condenar al arrendatario todo o parte de la cantidad adeudada,
condicionado a que éste proceda al desalojo voluntario de la finca en el plazo fijado
por el arrendador. La aceptación y cumplimiento de este compromiso equivale a un
allanamiento, que es una de las formas de determinación procesal anormal (Arts.
447.3, 440.3 y 21.3 LEC).
- Enervación de la acción de desahucio: Es la facultad que tiene el arrendatario de
impedir el desahucio por falta de pago, si procede a pagar o consignar las cantidades
debidas.
El proceso terminaría por carencia sobrevenida de objeto (art 22.4): Que es otras de
las formas de determinación anormal del proceso.
Establece la Ley una salvedad, salvo que el cobro de las rentas no hubiera tenido
lugar por causas imputadas al arrendador; son situaciones que se suelen dar y que a
veces se consideran como acciones fraudulentas por parte del arrendador, que por
cualquier razón está intentando promover un desahucio.
Requisitos:
1. Que el arrendatario pague el importe de la cantidad reclamada en la demanda y
las que adeude hasta ese momento. Puede consignar judicial o notarialmente
dichas cantidades.
2. El pago o consignación se han de hacer antes de la celebración de la vista: dentro
de los 10 días de la notificación del requerimiento al que se refiere el artículo
440.3 LEC.
3. La enervación no procede si el arrendatario hubiere enervado el desahucio en otra
ocasión anterior y si el arrendador, de manera fehaciente (que se de fe en el
contenido de ese requerimiento amistoso de pago) le hubiere requerido de pago
con menos de 30 días de antelación a la presentación de la demanda.
Por lo tanto la enervación no siempre es posible, no siempre se puede parar el
desahucio aunque el arrendatario pague las cantidades judiciales debidas hasta la
fecha.
Sólo se puede hacer una vez, tiene que ser el cumplidor en el pago de la renta.
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4. El arrendador en su demanda debe indicar las circunstancias concurrentes que
pueden permitir o no, en ese caso concreto, la enervación del desahucio. Si no lo
hace, la demanda no se admitirá a trámite (art 439.3). El demandado debe
concretar ya si procede o no la enervación y por qué. Si no se da este requisito
no se admitirá la demanda.
5. La terminación del proceso por enervación la materializa el SJ mediante decreto,
el arrendatario paga, se enerva la acción y el juicio termina por decreto del SJ
como hemos dicho.
6. Si el demandante se opusiera a la misma, que será manifestado por escrito, se
convocará a las partes a una vista ante el juez y será éste el que resuelva al
respecto mediante sentencia.
Efectos a la admisión de la demanda.
La LAJ requerirá al demandado (documento de requerimiento de pago) para que en el plazo de
10 días desaloje el inmueble, pague al actor o enerve el desahucio, o bien comparezca y formule
oposición, que está muy limitada (no debe la cantidad reclamada o se dan las circunstancias para
la enervación 444.1).
Además en su caso, se le pondrá de manifiesto: el compromiso de condonación del demandante;
que dispone de 3 días para solicitar asistencia jurídica gratuita; se le notifica el día y hora para la
vista del juicio verbal y para la práctica del lanzamiento, es decir, de cuando lo van a echar del
domicilio.
Además, se le informará de que si lo desaloja, paga o enerva o se opone, se procederá a su
lanzamiento; y que si no comparece a la vista se declarará el desahucio, quedando citado para
recibir la notificación de la sentencia el sexto día siguiente al señalado para la vista (Art 440.3).
Ya se están concretando actos procesales futuros. El plazo que tiene el juez para dictar sentencia
se reduce a 5 días. Es importante que de cualquier pago haya una justificación para no tener
problemas posteriores.
La vista solo tiene lugar cuando el demandado formula oposición (muy restringida, art 444.1). Si
formulada oposición no comparece a la vista señalada, se decretará el desahucio directamente
mediante sentencia contra la que no cabe recurso alguno: se entiende que se allana a la demanda
(Art 440.4).
Este es el castigo por oponerse. Como no comparezca personalmente con su abogado, si es
posible, no se le tiene en cuenta. Se dicta sentencia de inmediato en el propio juicio y es firme,
no se puede recurrir.
Estos procesos se incluyen dentro de los “juicios civiles rápidos”. Significa que están reguladas
una serie de medidas de agilización en la materia, aceleración en las medidas y preferencia de
trato. (No existen, pero la jurisprudencia lo utiliza en la práctica judicial diaria) en virtud de la
Disposición Adicional quinta de la LEC (medidas de agilización y preferencia en su tramitación).
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