Santiago de Cali, septiembre 30 de 2023
Señora: Clara Ines Orozco
polarizados Caliche
Por medio del presente queremos llegar a un mutuo acuerdo beneficioso para
ambas partes a cerca del cobro de canon de arrendamiento y la normalización de
los mismos basados en la siguiente información
Lo anterior compete a un mutuo acuerdo de las partes arrendador y arrendatario
respecto a la normalización de los cánones del inmueble ubicado en la carrera 44 #
9-36 bajo las siguientes premisas:
1. En un documento anexo firmado por heredero Juan Pablo Góngora se le
autorizo a la señora clara Inés Orozco sub arrendar 1 de los 2 inmuebles que
tiene en arrendamiento pero que a partir del mes de abril del presente año
se encontró que se sub arrendaron los 2 inmuebles que tiene en
arrendamiento.
ARTÍCULO 523. <SUBARRIENDO Y CESIÓN DE CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO>. El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita
del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma
que lesione los derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el
contrato. El arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la
misma limitación.
La cesión del contrato será válida cuando la autorice el arrendador {o sea
consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio}.
Según lo establecido por la ley ud solo podía sub arrendar el 50% de un local porque
la ley solo lo faculta para eso, pero ud sub arrendo el 100% de los dos inmuebles.
Seguidamente le presento a usted las cifras que se están manejando hasta el
momento en cuanto a canon de arrendamiento y los porcentajes según la ley:
El avaluó catastral de la propiedad según el documento de predial y complementario
es para el año 2023 de:
Lote 1 urb. Militar $ 719.387.000
Lote 2 urb. Militar $ 714.051.000
Para un total de avaluó catastral de $ 1.433.438.000
Según la ley 20 de 2003 el cobro de canon de arrendamiento no puede exceder el
4% del valor catastral y el 1% del valor comercial del inmueble.
Se ha logrado identificar que los inmuebles en Cali han sido avaluados por el 50%
del valor comercial real bajo esta premisa podemos establecer la siguiente
operación:
Una regla de tres normal
%
100
50
#
x
$ 1.433.438.000
X = 100 * 1.433.438.000 / 50
X = 2.866.876.000
Valor comercial = $ 2.868.876.000
Según la formula el valor comercial del inmueble es de $ 2.868.876.000
aproximadamente con lo cual las cifras para cobrar canon de arrendamiento según
la ley, el inmueble debería producir máximo el 1% del valor comercial de dicho
iunmueble.
Valor comercial aprox = $ 2.868.876.000
Si se taza por el valor comercial debería producir el inmueble en arriendos:
Valor comercial * 0.01 = $ 28.688.760 valor en letras veintiocho millones
seiscientos ochenta y ocho mil setecientos sesenta pesos.
El inmueble se divide en 3 pisos y lo ocupan 5 locales comerciales los locales del
2 y 3 piso corresponden al 50% de la totalidad del inmueble debido a que el tercer
piso es mucho mas pequeño que el segundo y se le disminuye el espacio para las
escaleras, los 3 locales restantes del primer piso corresponden al otro 50% de la
totalidad.
Si dividimos ese 50% entre 3 nos daría 16.66 % cada local como usted tiene en
arrendamiento 2 locales esto equivale al 33.3 % del total de la propiedad.
Basados en esa lógica los locales que usted tiene en arrendamiento deberían
producir el 33.3% del valor total del 1% del valor comercial lo que representa el
máximo que se debe cobrar en arrendamiento por todo el inmueble haciendo la
operación daría asi:
1% del valor comercial = $ 28.688.760
Porcentaje en arriendo = 33.3%
Canon de ley = 1% valor comercial * porcentaje en arriendo
Canon de ley = 28.688.760 * 0.333 %
Canon de ley = $ 9.553.357 que equivale al 33.3% del 1% del valor comercial del
inmueble.
Con lo cual establecemos que por los dos locales que usted tiene en arriendo se
podría cobrar hasta $ 9.553.357 o sea $4.776.678 por cada local en arriendo por
parte del arrendador del inmueble.
Usted en estos momentos cancela por los dos locales comerciales un canon de
$2.830.000 pesos
O sea que por cada local paga en arriendo $ 1.415.000 pesos.
Esto representa el 0.003 % del 0.333 % que se podría cobrar por ley generando
un desface de 0.33 %
Canon de ley = $ 9.553.357
Canon actual = $ 2.830.000
Desface = $ 6.723.357
por los dos locales = 0.333%
por los dos locales = 0.003%
por los dos locales = 0.33%
Como de antemano sabemos que usted tiene sub arrendados los dos locales por
un valor de $7.500.000 pesos asi:
Local 1 canon = $ 3.500.000
Local 2 canon = $ 4.000.000
El cobro de impuesto predial que paga el inmueble anual es de $20.000.000 de
pesos.
En el año 2020 se dejaron de recibir la suma de $ 11.000.000 de canon de
arrendamiento por PANDEMIA
En el mes de abril de 2021 se gastaron aproximadamente $ 14.000.000 de
pesos en adecuaciones y mantenimiento del inmueble
En el mes de octubre del mismo año 2021 se gastaron 4.500.000 en
adecuaciones y mantenimiento del inmueble.
En el año 2022 se gastaron 12.000.000 de pesos en adecuaciones y
mantenimiento del inmueble
En lo que va recorrido del año 2023 se han gastado 6.500.000 pesos en
adecuaciones y mantenimiento del inmueble
Le establecemos la siguiente propuesta con animo de llegar a un acuerdo justo y
conciliatorio renunciando a las herramientas que nos brinda la ley por
incumplimiento del contrato establecido en el articulo 21 de la ley 820 de 2003.
Propuesta 1
A partir del del 15 de octubre de 2023 firmamos un documento que se llama OTRO
SI el cual es valido para contratos de arrendamiento en mutuo acuerdo de las partes
en el que establecemos los siguientes ítems.
1. Que a partir del mes de octubre de 2023 usted pagara por concepto de canon
de arrendamiento la suma de $ 4.500.000 pesos mensuales por los dos
locales que tiene en arrendamiento.
2. Que en el mes de diciembre se firmara un nuevo contrato en el que se
establecera el nuevo canon de arrendamiento por el valor de $ 4.500.000
pesos y que a partir del mes de abril este se incrementara a $ 4.800.000 de
pesos mensuales por concepto de canon de arrendamiento.
Propuesta 2
1. Que en mutuo acuerdo a partir del mes de octubre de 2023 usted nos
entregue 1 local que tiene en sub arrendo con todos los contratos
establecidos hasta el momento con la inmobiliaria y fijemos con un
documento temporal OTRO SI el nuevo canon del local con el que usted
quede en arriendo.
2. Que en el mes de diciembre se firmara un nuevo contrato en el que se
establecera el nuevo canon de arrendamiento del local con el que usted
quede en posesión.
