UNIDAD 10: DEL CONDOMINIO

UNIDAD 10: DEL CONDOMINIO.
Condominio: concepto. Clases de condominio: división e indivisión forzosa. Medianería. Condominio de cerca, fondos y
muros. Muros privativos y medianeros, muros contiguos y divisorios. Constitución de la medianería. Formas de adquirir el
derecho de la medianería. Determinación del precio, obligaciones y derechos de los condominios. Renuncia y abandono de
la medianería.
Condominio: (Art. 2673 del Código Civil).
Es el Derecho real de Propiedad, que permite que varias personas sean propietarias proporcionales de una cosa (propiedad
compartida), la cual puede ser mueble o inmueble.
Elementos:
 Pluralidad: deben existir dos o más personas.
 Fraccionamiento: el derecho de propiedad sobre la cosa se reparte proporcionalmente a cada uno de los propietarios
(alícuota), siendo éstos no dueños de una parte concreta de la cosa, sino de un porcentaje indistinto de la misma.
 El condominio solo recae sobre cosas muebles o inmuebles.
Facultades del Condominio (de los condóminos): se puede hacer uso y goce de la cosa común, pero sin extralimitarse, es
decir no abusando de ella y usándola en la misma proporción que los demás.
Clases de condominio:
a) Sin Indivisión Forzosa: cualquiera de los condóminos puede pedir la división de la cosa en cualquier momento.
b) De Indivisión Forzosa: no se puede pedir la partición de la cosa. Aquí este derecho se encuentra suspendido o
postergado.
En principio todo condominio es Sin Indivisión Forzosa. La división de un condominio puede efectuarse de dos maneras:
1) Por división material de la cosa (estimando valores proporcionales).
2) Por venta de la cosa (a efectos de distribuirse lo producido por ella).
El Código Civil establece que el Condominio es de Indivisión Forzosa cuando:
 La Ley así lo dicta: casos de medianería y propiedad horizontal, donde la cosa no se puede dividir.
 Se lo establece por Contrato: por disposición de las partes (límite 10 años).
 Por disposición de última voluntad: testamento o legado de no división de una cosa cuyo uso común es indispensable
para dos o mas herederos (límite 10 años). Ej: un pasillo.
 Cuando la división resultare nociva por cualquier razón.
Medianería:
Existe medianería cuando se ha construido un elemento separativo (muro, cerco, fosa, etc.) encaballado sobre el eje
divisorio de dos terrenos y con el aporte -en mitades iguales- de ambos propietarios. Es un caso de Condominio de
Indivisión Forzosa.
La medianería puede materializarse con cualquier tipo de objeto capaz de separar físicamente dos terrenos (muro, cerco,
fosas, etc.). Si consideramos al muro, vamos a tener distintos casos según el punto de vista desde donde se lo analice:
1) Desde el punto de vista físico tenemos:
 Muro Contiguo: no se ubica encaballado en el eje divisorio (sobre ambos terrenos), sino sobre uno solo de los
terrenos, de modo tal que el filo del muro coincide con dicho eje.
 Muro Divisorio: se asienta encaballado al eje divisorio, extendiendo sus mitades sobre ambos predios.
eje medianero
eje medianero
Divisorio
Contiguo
2) Desde el punto de vista jurídico:
 Muro Privativo: pared que separa dos terrenos, cuya construcción fue solventada por solo uno de los vecinos.
Puede ser contigua o encaballada (divisoria). Para que un muro privativo se convierta en medianero, el otro
vecino deberá abonar su parte correspondiente. En caso de ser encaballada, deberá abonar la mitad del costo de
construcción del muro; si es contigua, deberá también pagar la porción de terreno que adhirió con la “compra” del
muro.
 Muro Medianero: pared ubicada “a caballo” sobre el eje divisorio de dos terrenos, separándolos, cuya
construcción fue solventada por ambos vecinos. Si solo uno de los vecinos pagó la construcción de la pared, esta
es privativa y no medianera, y solo éste vecino tendrá derecho sobre la misma; el otro no podrá usarla ni construir
sobre ella hasta que abone lo que le corresponde.
Condiciones de medianería:
Debe tratarse de propiedades contiguas situadas en un ámbito urbano o suburbano. La pared debe tener una altura mínima
de 3 metros (tomado desde el nivle de suelo) y su espesor un mínimo de 30 cm (15 para cada lado). La extensión deberá ser
la necesaria.
No es posible limitarse a adquirir solo una porción del muro. Tampoco se pueden realizar innovaciones que afecten al
derecho del vecino como ser, apertura de vanos, disminución de la altura o el espesor, etc., siempe y cuando no cuente con
el consentimiento de aquel.
Formas de adquirir el derecho de medianería:
1) Construyendo el muro a medias con el propietario contiguo.
2) Abonando la mitad del costo de construcción del muro, hasta los tres metros de altura (en caso de que la construcción
haya sido unilateral).
La adquisición de la medianería tiene por efecto, poner a los vecinos en pié de igualdad. Esto le da derecho al vecino
adquirente, a servirce de la pared.
Determinación del precio:
Los valores en base a los cuales se determinarán el precio de la medianería, corresponderán al de la fecha de la demanda o
de la constitución de la mora. Los elementos que intervienen en el cómputo son:
1) Excavación, cimiento y mano de obra.
2) Concreto y revoques.
3) Mampostería de elevación.
4) Franja de Terreno.
5) Gastos varios (inspecciones, planos, etc.).
6) Capa aisladora vertical (elemento posible).
7) Pintura y demás terminaciones (elemento posible).
Renuncia y abandono de la medianería:
 Art. 2723 del Código Civil: un vecino puede liberarse de los gastos de conservación de la pared, renunciando a los
derechos de medianería, siempre y cuando la pared no forme parte concreta de un edificio que le pertenezca, o que la
reparación o reconstrucción (manutención) no haya sido causada por algún hecho suyo.
 Art. 2724 del Código Civil: la facultad de abandonar la medianería corresponde a todos los vecinos, aún en los lugares
donde el cerramiento es forzoso (propiedades contiguas situadas en ciudades). desde el momento en que se ha hecho
efectivo el abandono, se confiere al otro la propiedad exclusiva sobre el muro o pared.
 Art. 2739 del Código Civil: el que hubiere hecho abandono de la medianería, para liberarse de contribuir a las
reparaciones o reconstrucciones de una pared, tiene siempre el derecho de adquirir nuevamente la medianería, en los
términos anteriormente expuestos.
Derechos y obligaciones de los condóminos:
Derechos:
 Hacer uso de la cosa común, como si fuera propia, sin degradarla y conforme al destino de ella (Art. 2712 del Código
Civil).
 Pedir, en cualquier momento, la división de la cosa común, siempre y cuando no se encuentre sometida a una
indivisión forzosa (Art. 2692 del Código Civil).
 Obligar a sus comunes a solventar los gastos de conservación y reparación de la cosa común. Pueden liberarse de esta
obligación renunciando al derecho de copropiedad sobre la cosa (Art. 2685 del Código Civil).
 Adquirir la medianería: pagando la mitad del valor de la pared tal como está construido, más la porción de terreno
afectada.
Obligaciones:
 Ningún condómino puede, sin el consentimiento de todos, ejecutar sobre la cosa común (o parte de ella) actos
materiales o jurídicos que afecten el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad (Art. 2680 del Código
Civil).
 No se pueden ejecutar innovaciones materiales, sin el consentimiento de todos los propietarios (Art. 2681 del Código
Civil).
 No puede enajenar, constituir servidumbres, ni hipoteca, con prejuicio del derecho de los demás propietarios (Art.
2682 del Código Civil).
 Mantenimiento, reconstrucción, reparación y conservación de la cosa.