REPORTE TRIMESTRAL Alfonso Salazar Herrera 4T08 (55) 5268 – 1690 alfonso.salazar@banorte.com Sare Holding (SARE) MANTENER Resultados débiles en el trimestre SARE tuvo un reporte operativamente débil, por debajo del consenso. Riesgo: Alto Precio Actual: Aumentan considerablemente las cuentas por cobrar y los inventarios. Crece la deuda para financiar el creciente capital de trabajo derivado de la edificación vertical. Ps1.79 Precio Objetivo 2009: Ps2.20 Dividendo: Tomará tiempo a SARE mejorar su situación operativa y financiera. Disminuimos nuestro precio objetivo 2009 a Ps2.20. Reiteramos MANTENER. Los resultados del trimestre fueron débiles, afectados por una caída de 8% en el número de unidades a 2,288 en el 4T08. Para el segmento de vivienda media y residencial la disminución fue sustancial, al pasar de 448 a 144 unidades AsA. Este segmento resultó el más afectado debido a la mayor cautela de los compradores de vivienda ante la crisis económica, así como una mayor astringencia en el mercado de crédito hipotecario bancario. Las ventas del trimestre disminuyeron 17.4% debido a la caída en unidades y a un menor precio promedio de venta. A pesar del menor margen bruto, el margen EBITDA se vio favorecido por una reducción en gastos administrativos, que incluyó un recorte de personal. El balance resultó más afectado a lo anticipado. Los días de cuentas por cobrar aumentaron significativamente de 398 a 521 días en el 4T08. También aumentaron los inventarios de obra en proceso, debido a lo cual, fue necesario financiar el aumento en el capital de trabajo a través de deuda. Durante el año el indicador deuda neta a EBITDA pasó de 1.4x al cierre de 2007 a 2.4x en el 4T08. La empresa anunció en febrero un refinanciamiento de su deuda de corto plazo y ha tomado medidas para mejorar el desempeño operativo y recuperar la flexibilidad financiera (tales como reducción de gastos, posponer el inicio de desarrollos verticales e incrementar las ventas en el sector económico). Sin embargo pensamos que tomará tiempo lograr una mejora sustancial en el balance y en los resultados. Revisamos nuestros estimados para SARE y disminuimos nuestro precio objetivo 2009 a Ps2.20. Reiteramos nuestra recomendación de MANTENER. Ps0.00 Rendimiento Esperado: 22.9% Máximo 12 meses: Ps16.00 Mínimo 12 meses: Ps1.75 Desempeño de la Acción 18.1 35,391 15.35 30,014 12.6 24,637 9.85 19,260 7.1 13,883 4.35 8,506 1.6 3,129 F-08 A-08 J-08 J-08 S-08 N-08 D-08 F-09 SAREB IBMV Datos Básicos de la Acción Clave de pizarra SAREB Valor de mercado Ps685 Acciones en circulación 382.9M % entre el público 49.0% Volumen acciones 0.86M Indicadores Clave ROE 12.4% Rendimiento Dividendo Deuda Neta / Capital 0.0% 51.1% Deuda Neta / EBITDA 2.8x EBITDA / Intereses 5.5x Evolución Trimestral 4T08 Ventas EBITDA M. EBITDA Ut. Neta UPA 942 209 22.2% 69 0.18 Banorte Estimado 962 187 19.4% 67 0.17 Est. Cons. 1,123 228 20.3% 105 0.27 4T07 1,140 235 20.6% 121 0.32 Var. A/A -17.4% -11.1% 1.6 -43.5% -43.5% Var. vs. Est. -2.1% 11.7% 2.7 2.6% 2.6% Var. vs. Cons -16.2% -8.5% 1.9 -34.7% -34.7% 27 de Febrero de 2009 ANALISIS FUNDAMENTAL Publicación elaborada por Casa de Bolsa Banorte (Banorte Sucurities Ltd.) con base en fuentes consideradas como fidedignas. El inversionista deberá tomar en cuenta que en la elaboración del presente informe relativo a valores, instrumentos o inversiones, no han sido tomados en consideración sus objetivos específicos de inversión, su posición financiera o perfil de riesgo, por lo que se sugiere asesoramiento especifico especializado, previamente a las decisiones de inversión que asuma. En virtud de lo anterior, siempre se entenderá que la presente publicación no implica la certificación de los criterios y datos expuestos por el editor, por lo que las decisiones de inversión siempre serán responsabilidad del inversionista. Prohibida la reproducción total o parcial de este documento. ANALISIS FUNDAMENTAL Análisis Fundamental Reporte Trimestral Estimados (millones de ps) 2007 2008 2009E 2010E 4,879 4,626 4,082 4,844 Utilidad Operativa 858 821 753 864 EBITDA 969 963 773 1,023 Ventas Margen EBITDA (%) 19.9 20.8 18.9 21.1 Utilidad Neta 486 443 344 526 UPA (Ps) 1.3 1.2 0.9 1.4 P/U (x) 1.4x 1.5x 2.0x 1.3x VE/EBITDA (x) 2.2x 3.3x 1.8x 1.3x P/VL (x) 0.2x 0.2x 0.2x 0.2x Múltiplos Valuación Esperamos que SARE continúe reportando resultados débiles durante 2009, debido a la combinación de menores volúmenes y una disminución en el precio promedio de venta. La empresa seguirá ajustando su mezcla de producto enfocándose hacia el nivel económico. Los proyectos verticales de tipo medio y residencial, actualmente en construcción, representan un riesgo importante, ya que las ventas podrían retrasarse por las condiciones económicas. Esto derivaría en un alto costo financiero y menores márgenes. No descartamos además que SARE requiera disminuir los precios de este tipo de vivienda para desplazar sus inventarios con mayor velocidad. Nuestro precio objetivo 2009 en Ps2.20 implica múltiplos VE/EBITDA de 3.0x conocido y 2.4x estimado. Dichos múltiplos se justifican por la mayor debilidad del balance y la incertidumbre creada por el entorno económico. Feb-27-09 Pág - 2 - Análisis Fundamental Reporte Trimestral Resumen Financiero Datos de Balance Activo Efectivo Dic 08 Sep 08 9,565 9,189 326 389 Pasivo Total 4,991 4,566 Deuda Total 2,664 2,183 Capital Mayoritario 3,798 3,735 Capital Minoritario 777 888 Feb-27-09 Resultados Trimestrales 4T08 4T07 Ventas 942 1,140 -17.4% EBITDA 209 235 -11.1% Utilidad Operativa 171 219 -21.6% 69 121 -43.5% Margen EBITDA (%) 22.2% 20.6% Margen Operativo (%) 18.2% 19.2% 7.3% 10.7% Utilidad Neta Margen Neto (%) Pág - 3 - Análisis Fundamental Reporte Trimestral Certificación de los Analistas. Nosotros, Pablo Duarte de León, Marissa Garza Ostos, Georgina Muñiz Sánchez, Alfonso Salazar Herrera y Rogelio Urrutia Camacho certificamos que los puntos de vista que se expresan en este documento son reflejo fiel de nuestra opinión personal sobre la(s) compañía(s) o empresa(s) objeto de este reporte, de sus afiliadas y/o de los valores que ha emitido. Asimismo certificamos que no hemos recibido, no recibimos, ni recibiremos compensación directa o indirecta alguna a cambio de expresar una opinión en algún sentido específico en este documento. Declaraciones relevantes. Conforme a las leyes vigentes y los manuales internos de procedimientos, los Analistas tienen permitido mantener posiciones largas o cortas en acciones o valores emitidos por empresas que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores y que pueden ser el objeto del presente reporte. Sin embargo, los Analistas Bursátiles tienen que observar ciertas reglas que regulan su participación en el mercado con el fin de prevenir, entre otras cosas, la utilización de información privada en su beneficio y evitar conflictos de interés. Los Analistas se abstendrán de invertir ni podrán celebrar operaciones con valores o instrumentos derivados sobre los que sea su responsabilidad la elaboración de recomendaciones. Remuneración de Analistas. La remuneración de los Analistas se basa en actividades y servicios que van dirigidos a beneficiar a los clientes inversionistas de Casa de Bolsa Banorte y de sus filiales. Dicha remuneración se determina con base en la rentabilidad general del la Casa de Bolsa y del Grupo Financiero y en el desempeño individual de los Analistas. Sin embargo, los inversionistas deberán advertir que los Analistas no reciben pago directo o compensación por transacción específica alguna en banca de inversión o en las demás áreas de negocio. Actividades de las áreas de negocio durante los últimos doce meses. Casa de Bolsa Banorte, Grupo Financiero Banorte y sus filiales, a través de sus áreas de negocio, brindan servicios que incluyen, entre otros, los correspondientes a banca de inversión y banca corporativa, a un gran número empresas en México y en el extranjero. Es posible que hayan prestado, estén prestando o en el futuro brinden algún servicio como los mencionados a las compañías o empresas objeto de este reporte. Casa de Bolsa Banorte o sus filiales reciben una remuneración por parte de dichas corporaciones en contraprestación de los servicios antes mencionados. Casa de Bolsa Banorte, en el transcurso de los últimos doce meses, ha obtenido compensaciones por los servicios prestados por parte de la banca de inversión o por alguna de sus otras áreas de negocio de las siguientes empresas o sus filiales, alguna de las cuales podría ser objeto de análisis en el presente reporte: SARE. Actividades de las áreas de negocio durante los próximos tres meses Casa de Bolsa Banorte, Grupo Financiero Banorte o sus filiales esperan recibir o pretenden obtener ingresos por los servicios que presta banca de inversión o de cualquier otra de sus áreas de negocio, por parte de compañías emisoras o sus filiales, alguna de las cuales podría ser objeto de análisis en el presente reporte. Tenencia de valores y otras revelaciones. Casa de Bolsa Banorte, Grupo Financiero Banorte o sus filiales mantienen inversiones, al cierre del último trimestre, directa o indirectamente, en valores o instrumentos financieros derivados, cuyo subyacente sean valores, objeto de recomendaciones, que representen el 10% o mas de su cartera de valores o portafolio de inversión o el 10% de la emisión o subyacente de los valores emitidos por las siguientes emisoras: ICH, CEMEX, GMEXICO, CIDMEGA. Ninguno de los miembros del Consejo, directores generales y directivos del nivel inmediato inferior a éste de Casa de Bolsa Banorte, Grupo Financiero Banorte, funge con alguno de dichos caracteres en las emisoras que pueden ser objeto de análisis en el presente documento. Guía para las recomendaciones de inversión La Recomendación de Inversión está relacionada con el Rendimiento Total estimado del valor para los próximos doce meses. El rendimiento total requerido para una recomendación dada depende del nivel de RIESGO de cada acción. En la siguiente tabla se muestran los parámetros que se utilizaron como referencia para determinar la recomendación de inversión que se expresa en los documentos a los que se anexa esta nota. Estos parámetros son una referencia por lo que se aplican con cierta holgura a discreción del analista. Los parámetros se revisan periódicamente y se modifican en función de varios factores, entre los que destacan, el nivel de las tasas de interés y la expectativa en cuanto a su comportamiento futuro, así como también, la tendencia y volatilidad de los mercados de capitales: Riesgo Bajo Medio Alto COMPRA >13.5% >16.5% >19.5% MANTENER <13.5% > 9.0% < 16.5% > 11% < 19.5% > 13% VENTA <9.0% <11% <13% Rendimiento Para la definición del riesgo se han considerado al menos los siguientes cuatro factores: 1) La volatilidad del precio de la acción. 2) La bursatilidad de la acción, 3) la fortaleza financiera de la empresa emisora y 4) la opinión de participantes en el mercado. Con estos cuatro factores construimos un índice de riesgo que utilizamos para agrupar las emisiones en tres niveles: Bajo, Medio y Alto riesgo. Aunque este documento ofrece un criterio general de inversión, exhortamos al lector a que busque asesorarse con sus propios Consultores o Asesores Financieros, con el fin de considerar si algún valor de los mencionados en el presente reporte se ajusta a sus metas de inversión, perfil de riesgo y posición financiera. Determinación de precios objetivo Para el cálculo de los precios objetivo estimado para los valores, los analistas utilizan una combinación de metodologías generalmente aceptadas entre los analistas financieros, incluyendo de manera enunciativa, más no limitativa, el análisis de múltiplos, flujos descontados, suma de las partes o cualquier otro método que pudiese ser aplicable en cada caso específico. No se puede dar garantía alguna de que se vayan a lograr los precios objetivo calculados para los valores por los analistas de Casa de Bolsa Banorte, ya que esto depende de una gran cantidad de diversos factores endógenos y exógenos que afectan el desempeño de la empresa emisora, el entorno en el que se desempeña e influyen en las tendencias del mercado de valores en el que cotiza. Es mas, el inversionista debe considerar que el precio de los valores o instrumentos puede fluctuar en contra de su interés y ocasionarle la pérdida parcial y hasta total del capital invertido. La información contenida en el presente reporte ha sido obtenida de fuentes que consideramos como fidedignas, pero no hacemos declaración alguna respecto de su precisión o integridad. La información, estimaciones y recomendaciones que se incluyen en este documento son vigentes a la fecha de su emisión, pero están sujetas a alteraciones y cambios sin previo aviso; Casa de Bolsa Banorte, Grupo Financiero Banorte y sus filiales no se comprometen a comunicar los cambios y tampoco a mantener actualizado el contenido de este documento. Casa de Bolsa Banorte, Grupo Financiero Banorte y sus filiales no aceptan responsabilidad alguna por cualquier pérdida que se derive del uso de este reporte o de su contenido. Sin previa autorización escrita por parte de Casa de Bolsa Banorte, Grupo Financiero Banorte, este documento no puede fotocopiarse, no puede ser citado, ni divulgado, ni utilizado, ni reproducido total o parcialmente. Feb-27-09 Pág - 4 -