,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXFtD$QGDOXFtDHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;, COMUNICACIÓN EL PRECIO DE LA VIVIENDA URBANA. LA DISYUNTIVA SUPERFICIE / UBICACIÓN: UNA AMPLIACIÓN J.M. Caridad y Ocerin P. Brañas Garza Universidad de Córdoba 1.- INTRODUCCIÓN La literatura macroeconómica ha estudiado y modelado la actitud de los agentes ante la inversión más 1 decisiva de su vida, la vivienda. Desde los modelos A.B.M hasta los últimos análisis de Bover ( 1992 ), este ámbito de la teoría se ha centrado en cuándo los individuos deciden invertir en en este bien y no en otros. Largas discusiones sobre la vivienda como bien de inversión, o como de consumo; servicios que se intercambien en el mercado por medio del alquiler o de la compra; y un largo postulado de supuestos de competencia perfecta tratan de determinar en qué momento los agentes toman esta decisión. Pero en estos trabajos el tratamiento del bien es muy general, simplemente una vivienda, independientemente de sus características o de su ubicación. Si bien este enfoque permite el análisis de la evolución del precio de la vivienda, como un agregado, fruto de las decisiones individuales consecuencia de las variaciones en los mercados de dinero, no ofrece ningún análisis sistemático de los determinantes del precio del bien. Sobre esta circunstancia los enfoques microeconómicos has centrado todos sus trabajos. Los modelos de localización tratan de explicar por qué los individuos deciden instalarse en una zona determinada de la geografía urbana, y qué causas lo provocan, i.e. el precio del suelo y los servicios ofertados en esa zona se analizan como determinantes del precio de la vivienda. El análisis de la localización ha venido definido por el uso al que esté destinada la vivienda, que suele ser determinante en la demanda de ubicación. Existiendo cuatro usos definidos del bien: residencial, industrial, comercial de oficinas y comercial de tiendas, la decisión de localización se origina de un modo muy distinto. El uso industrial de suelo, o en su defecto de vivienda, no plantea duda en el mercado, ya que está restringido a unas zonas muy concretas de la ciudad, y no existen posibilidades alternativas, fruto de la zonificación de la ciudad. En cualquier caso, este uso del bien es un tanto ajeno al análisis propio de la vivienda, y está más referido al uso del suelo, más propio del urbanismo que de la economía urbana. Sin embargo, los tres restantes usos de la vivienda sí plantean al individuo que la demanda, una elección de ubicación: fruto de la suma de varios factores, distintos en cada uno de los enclaves. Además, como estos usos no están zonificados, pueden darse los tres conjuntamente en la misma calle, o en la misma finca. 1 Ando, Brumberg y Modigliani ( 1954, 1963 ) 792 ,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXFtD$QGDOXFtDHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;, COMUNICACIÓN Por todo ello, el análisis de las causas o factores que determinan la demanda de localización de los bienes inmuebles ha sido objetivo fundamental de la micro- economía. 2.- LA VIVIENDA: UN BIEN PARTICULAR La no homogeneidad de la vivienda, en contraposición del sistemático enfoque de la macroeconomía, ha sido uno de los temas más analizados en la literatura urbana. En este sentido, en los últimos años, se plantea una reestructuración del análisis clasico bajo el supuesto de que la vivienda es un bien que responde a las fuerzas del mercado, y que no manifiesta en ningún caso la homogeneidad definida por los 1 modelos de Olsen ( 1969 ) . A tenor de ello se ha desarrollado una extensa literatura2 en economía urbana, con especial énfasis en las particularidades del mercado de la vivienda y del propio bien, requiriendo la revisión de los modelos clásicos. Entre dichas particularidades se pueden destacar las siguientes: La necesidad, en tanto en cuanto la vivienda satisface una necesidad humana básica, el resguardo. La importancia, ya que para la mayoría de las personas la vivienda constituye el gasto en consumo más importante, y la decisión de inversión de mayor relevancia de todo su ciclo vital ( A.B.M ). La durabilidad, puesto que de entre las mercancías “relevantes”, la vivienda es quizá la más duradera. Así con frecuencia el flujo de inversión por periodo de tiempo no supera el 5 % del stock del capital 3 existente . De un modo análogo, la durabilidad implica que existen límites bastantes estrechos a la tasa de desinversión en las construcciones existentes. La fuerte fijación, haciendo referencia al marcado carácter espacial que posee este bien. Difícilmente, y en caso verdaderamente anómalos, la vivienda puede ser transportada a unos costes razonables ( López, 1992; Pérez, 1993 ) La indivisibilidad, pues las economías domésticas no mezclan de forma típica fracciones de unidades de vivienda. La heterogeneidad. La vivienda es un bien que posee un conjunto de atributos que diferencia una unidad respecto a otra - por tanto no se puede tratar como un bien homogéneo - por lo cual, a diferencia de otros bienes, es imposible encontrar un sólo bien en exactas condiciones que otro ( Cubbin, 1973 ). Así mismo, 4 las críticas al modelo de Olsen revelaban que cualquier estudio de la vivienda tenía que tener en cuenta el marcado carácter heterogéneo de dicho bien, ya que unidades con el mismo precio de mercado pueden ser contempladas por oferentes y demandantes como sustancialmente diferentes. El alto coste de construcción, que posibilita un amplio mercado de alquileres y que a su vez hace que la vivienda se constituya como un atractivo instrumento de acumulación de riqueza. Altas necesidades de financiación, que se ven atendidas por un mercado de capitales imperfecto, con fuertes barreras de entrada, y especialmente de salida. Estrechez del mercado, en el sentido de que tanto las unidades de vivienda como las unidades domésticas se hallan dispersas en el espacio de las características, de modo que las posibilidades de elección tanto de consumidores como oferentes son escasas. Lo que motiva que exista un fuerte incentivo a la modificación 1 Según el modelo de Olsen, la vivienda puede asimilarse a una característica homogénea, i.e. los servicios de la vivienda, que se intercambian en el mercado. 2 Rothenberg (1978), Quigley (1979), Stahl (1985), Arnott (1987), Smith et al. (1988), Saura (1995) y otros muchos. 3 El caso español es aun más grave que los demás, ya que para un stock existente aproximado de catorce millones de viviendas, los años en que la economía está en alza, se producen unas trescientas mil viviendas, mientras que en los de crisis apenas se llega a la ciento cincuenta mil, de modo el incremento anual se puede aproximar a un 1 %, ( Gª Durán, 1994 ). 4 Este modelo fue fuertemente criticado por el trabajo de Witte et al. ( 1979 ), por que su aplicación llevaba a conclusiones empíricamente poco contrastables, tales como, que en el equilibrio, los bienes del mismo precio son sustitutos perfectos, ya que satisfacen por igual las preferencias de los agentes. 793 ,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXFtD$QGDOXFtDHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;, COMUNICACIÓN de la vivienda que se adquiere, por medio de la combinación de la unidad de vivienda con dinero y 1 enseres personales ( López, 1992 ) . Existencias de asimetrías en la información, sobre todo por parte de los consumidores. En primer lugar, los oferentes no tienen verdaderas curvas de oferta para cada factor, ya que son consecuencia de múltiples decisiones que van más allá de las de un agente particular ( Rosen, 1969 ). En segundo lugar, los demandantes no parece que conozcan, con precisión, su curva de preferencias y, menos aún, las variaciones de éstas ante alteraciones de cualquiera de los atributos ( Wilkinson & Archer, 1973 ). Por todo ello, al ser un mercado de información imperfecta, se puede decir que el demandante sólo alcanza una solución subóptima y que el oferente no sigue una conducta óptima, sino simplemente satisfactoria ( Kim, 1992 ). Importantes costes de transacción, asociados a búsqueda y mudanza, así como a los de la propia 2 transacción. Éstas afectan tanto al mercado de venta como al de alquiler, aunque con distinta intensidad . La práctica ausencia de mercados de futuros y seguros relevantes. Existencia de externalidades positivas y negativas difíciles de internalizar (Witte et al., 1979 ). Más allá de las características básicas de una vivienda, se puede encontrar la existencia de factores de dificil medición, como es la demanda de calidad ( King, 1976 ), y sobre todo cómo es su variación en el tiempo y en el espacio. Problemas aun más severos se observan en la internalización de factores como el 3 4 vecindario ( Schafer et al., 1975 ), en particular, se plantea el problema del fuerte carácter racial de los barrios, y cómo esto afecta a la función de demanda de los no residentes ( Kain & Quigley, 1975 ). Creciente intervención de la autoridad pública en este mercado en los últimos años. Ésta se lleva a cabo con la intención, en primer lugar, de suavizar su carácter inherentemente inestable, ya que fluctúa siempre por encima y por debajo de la tasa de crecimiento, no mejorando las necesidades de vivienda del país. Además, ha formado parte de las políticas sociales ofertadas por los gobiernos europeos de la década de los ochenta, que trataban de aumentar el número de propietarios ( Forrest et al. 1994; Malpass et al., 1990 ). En cualquier caso, es innegable la repercusión de esta actuación sobre los precios ( Rothenberg, 1967 ).Y en segundo lugar, la intención del gobierno de impulsar la demanda agregada, para animar la economía ( Clapham, 1996 ). De todo ello, véase como ejemplo la promoción de un total de 1.636.094 5 6 viviendas en UK, entre 1980 y 1994 ( Wilcox , 1995 ), por parte de su Gobierno . Existencia de no convexidades en la función de producción de viviendas, lo que conlleva a una nueva negación de los supuestos básicos ( Pérez, 1993 ). Muchos de los bienes habituales contienen en cierto grado alguna de estas características, pero sólo la vivienda se encuentran todas ellas de un modo tan pronunciado, lo que hace de ella un bien extremadamente particular. Todas ellas, y alguna más, contribuyen a la existencia de rigideces en el mercado y a que los precios no asignen eficiente ni equitativamente los recursos ( Saura, 1995 ) haciendo necesaria en muchos casos la intervención pública ( López, 1992 ). 1 Por ello, el tiempo y el dinero del demandante de vivienda constituyen de forma típica inputs importantes en la producción de servicios de la vivienda ( López, 1992 ). En principio es más fácil mudarse de una vivienda alquilada que de una propia, pero los costes de mudanza limitan esta posibilidad ( Azqueta, 1994 ). Sin embargo, en el caso de compra, no parece ser una variable decisiva al poder internalizarse en el precio total de la vivienda. 3 Así mismo en Jaen y Molinas ( 1995 ) se cita el trabajo de Johnston ( 1987 ) sobre este tema. 4 Afirmaba que “los costes de los inputs y la curva de la oferta pueden variar por cuestiones de vecindario, aunque no somos capaces de medir esos costes directamente” 5 El trabajo de Wilcox ( 1995 ) analiza la distribución de tales viviendas, así como la repercusión de ésta en las capas sociales menos favorecidas. 6 Siendo la intervención tan pronunciada que ha llegado a plantearse si existe un “mercado” de la vivienda. 2 794 ,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXFtD$QGDOXFtDHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;, COMUNICACIÓN A la vista de todo lo expuesto, se puede resumir que el mercado de vivienda se encuentra alejado de los supuestos de competencia perfecta, como pretendían los clásicos. Por ello, no es extraño que parte de los nuevos intentos de modelización se estén desarrollando en el ámbito de la teoría de juegos, ya que este 1 mercado parece responder con mayor proximidad a la competencia imperfecta . 3.- FACTORES QUE INFLUYEN EN LA DECISIÓN DE LOCALIZACIÓN DE LA VIVIENDA El factor que aparentemente más influye en el precio de la vivienda es la localización, fruto de la fuerte afijación espacial de este bien. Casos excepcionales muestran bienes que no estén estrictamente ligados al 2 suelo, y normalmente no son tratados como tales . Son muchos y muy distintos los factores que determinan la decisión de un individuo para ubicar su vivienda, o para demandar la localización de una ya construída, entre todos ellos se destacan los siguientes. La inercia al centro, o cercanía a la zona de tradición comercial de la ciudad, habitualmente llamado centro por los ciudadanos y C.B.D. por la teoría económica. El C.B.D. actúa de fuerza determinante en el precio del suelo, y por ende, en el de la vivienda. No todos los ciudadanos desean vivir en el mismo, pero sí un porcentaje importante. Sin embargo en el uso comercial la cercanía al mismo sí tiene una importancia notable. El entorno. Existen dos razones de entorno fundamentalmente: las naturales y las instalaciones. En cuanto a las primeras: las zonas verdes, los parques, el desahogo, las vistas, la naturaleza, etc. En el segundo grupo: las escuelas, las iglesias, las instalaciones deportivas, las guarderías, etc. Todas ellas aumentan el interés de un ciudadano por esa zona, y provocan el aumento de la demanda para uso residencial. Las aglomeraciones. Este concepto es difuso, y hace referencia a la existencia de un conjunto de instalaciones o infraestructuras que hacen del lugar un sitio más atractivo. Difuso en el sentido de qué proximidad se requiere, ¿ qué es cercano ?. Las aglomeraciones han sido con frecuencia estudiadas para 3 el uso industrial más que residencial, aunque también es interesante su aplicación a la vivienda. El sentido lógico de este término para la vivienda, es el inverso: las deseconomías de aglomeración, i.e. que factores o instalaciones desincentivan la localización en esa zona, por ejemplo, la proximidad de la cárcel o de un vertedero. Es el proceso inverso a las razones de entorno. Los costes de transporte, conforme la ubicación deseada esté más alejada mayores son los costes - en tiempo y en dinero - para trasladarse al lugar de trabajo, para ir de compras o a los colegios. Puede plantearse como un hecho decisivo en la localización, siempre que sea parte relevante del presupuesto familiar. Los impuestos. Los impuestos municipales son distintos según que zona sea elegida, obviamente se paga más en las mejores. El Impuesto de Bienes Inmuebles ( Ley 39/1988 ) tiene indidencia variable según el lugar y por ello, puede influir en la decisión de localización El status social. La adquisición de una nueva vivienda representa en gran parte un ascenso social. La vivienda, por lo general, fruto de su carácter multiatributo, representa mucho más que el simple refugio, y por ello, adquiere unas connotaciones sociales para el que la demanda. Si la zona elegida, aunque tenga un entorno inmejorable, no es considerada de mejor status que el inicial, pocos serán los ciudadanos que las demanden. 1 En la literatura más reciente se ha comenzado la modelización de la vivienda en mercados no competitivos e imperfectamente competitivos, aceptando la existencia de información asimétrica y en la línea de la Teoría de la Búsqueda y la Teoría de Juegos ( López, 1992 ). 2 Por ello, los Bancos tienen serias dudas sobre la concesión e hipotecas para estas viviendas móviles y/o prefabricadas. En casos excepcionales se están concediendo préstamos hipótecarios para una duración máxima de ocho años. Por tanto no disfrutan de las mismas ventajas. 3 Las ventajas que obtiene una empresa por ubicarse en una zona donde ya existen otras, ventaja que aumenta si las otras son específicas de su sector y pueden compartir ciertos costes, y si existe un incremento general de la actividad económica. 795 ,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXFtD$QGDOXFtDHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;, COMUNICACIÓN El componente racial. Este concepto va asociado al anterior, y se refiere a los habitantes del barrio. Si estos son de una raza determinada - aceptando un concepto amplio de raza - habrá pocas posibilidades de inmigración de un individuo de otra raza. Es decir la raza interviene como barrera psicológica que segmenta el mercado de ese barrio con respecto al del resto. La posible plusvalía, en el sentido de un incremento futuro de precio de la vivienda, por revalorización de la zona. Factor que aumenta por la existencia de marcadas asimetrías en la información, ya que algunos de los agentes saben de futuras mejoras e invierten. Este determinante de localización está asociado al carácter de activo de la vivienda, y fomenta la especulación. Las zonas históricas. Existen determinados barrios en las partes históricas de las ciudades que tienen una demanda específica para ellos, ya que los ciudadanos no buscan lugares con un entorno natural, sino marcos históricos. La descongestión, la ausencia de ruído, de mendicidad, de falta de aparcamiento, etc. son también buscados por los habitantes en la demanda de localización. Si bien todos estos factores son importantes, dependiendo del uso que se le vaya a dar a la vivienda su influencia variará notablemente en la demanda de localización. 4.- LOS DETERMINANTES, LOS USOS Y EL PRECIO Los tres usos habituales de vivienda: comercio, oficina y residencia, contemplan de distinto modo los factores recientemente mencionados. En términos generales el uso comercial y el de oficinas huyen de las zonas poco transitadas, sin embargo al contrario - aunque no siempre - cuando la vivienda está destinada a uso residencial. 1 El uso para oficina, busca fundamentalmente cercanía al C.B.D., o a cualquiera de los subcentros , no atendiendo habitualmente a ninguna razón de entorno. No se pueden buscar aglomeraciones, en sentido estricto, en este uso de la vivienda, ya que la promoción de Centros de Negocios es ajena a la construcción de la vivienda, aunque sí pueden plantearse de un modo secundario: cercanía a las entidades públicas, a los bancos, etc. En el uso comercial, se busca una buena ubicación pero no respecto al C.B.D., o no siempre, sino al centro de esa zona, ya que los comerciantes no sólo tratan de atender a los residentes del C.B.D., sino a todos los ciudadanos. En este caso, puede responder indirectamente a razones de entorno, pero tan sólo en función de la promoción previa de vivienda. Lo que se busca en sí no es entorno sino la existencia de un número suficiente de población que haga rentable el negocio. Sin embargo en el uso residencial, todos los factores influyen. El grado de importancia de cada uno depende de los gustos de los ciudadanos y no está estrictamente relacionado con su capacidad económica. De modo que el que busca centro no tiene en cuenta las razones de entorno, ni las posibles incomodidades de esta localización. El que busca un barrio tranquilo y rodeado de ambiente natural, tiende a minimizar la importancia de los costes de transporte en su presupuesto y en su tiempo. Y el que busca una zona histórica, está dispuesto a aguantar la falta de aparcamiento, los problemas derivados del turismo: ruído y congestión, la incomodidad de los accesos, etc. Por todo ello, las distintas razones que motivan la elección de localización de la vivienda, se ven directamente influenciadas por el uso que se le va a dar a la vivienda y por los gustos de los agentes. 1 En el sentido de otros C.B.D. de importancia notable en la actividad económica de la ciudad, fruto de la descentralización urbana. 796 COMUNICACIÓN ,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXFtD$QGDOXFtDHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;, Pero son determinados usos de la vivienda los que provocan tensiones en el mercado. El uso comercial y el de oficina tienden a inflar los precios de la vivienda, ya que las empresas disponen de mayor capacidad económica que las unidades familiares para adquirir el bien. Por ello, en el C.B.D., las zonas céntricas de tradición, las viviendas alcanzan precios mayores de los esperados, ya que la escasez de suelo viene determinada por el incremento de demanda para usos no residenciales ( oficinas ). en los otros C.B.D., los incrementos son debidos al uso comercial, y con menor fuerza el de oficina, aunque en algunas partes clave tiene mucha importancia. en las zonas céntricas del resto de las zonas la tensión del mercado viene determinada por el uso comercial y por los gustos de los ciudadanos. 5.- LOS PROCESOS URBANOS La literatura económica ha tratado desde muy diversos enfoques el crecimiento y la composición de los 1 núcleos urbanos, especialmente en países desarrollados . Atendiendo a las distintas fuerzas que intervienen en la decisión de localización de un individuo, otros tantos autores han elaborado un conjunto de modelos que tratan de explicar el precio de la vivienda urbana. Desde el enfoque clásico - el disyuntiva - a los más heterodoxos de la actualidad han ocurrido muchos cambios en las ciudades, y por ello los primeros han ido perdiendo capacidad explicativa de la realidad urbana. Para introducirnos en el tema, a lo largo de este apartado se explicarán todos ellos, atendiendo a las circunstancias y aportaciones realizadas en cada uno de los mismos, así como sus revisiones. 5.1.- EL MODELO DISYUNTIVA 2 De todos los modelos, ninguno ha sido tan aceptado desde la ortodoxia como este enfoque, también llamado modelo monocéntrico o modelo de compensación. En éste la idea principal es la elección que realiza el consumidor entre espacio y cercanía al centro ( también llamado Central Business District, C.B.D. ). Bajo la hipótesis de que la superficie de vivienda - medida en metros cuadrados totales - es más barata en 3 la periferia que en el C.B.D. ( Wilkinson , 1973 ), y que a su vez desplazarse desde la periferia al mismo conlleva costes de transporte para ir al trabajo, de compras, etc. ( medidos en dinero y tiempo ), el consumidor tiene que elegir, para una renta dada, entre espacio y cercanía. Desde esta óptica, los modelos monocéntricos ofrecían como única variable explicativa la minimización de los costes, en lo que se denominaba hipótesis de compensación espacio/acceso. La construcción de este modelo fue fruto de los trabajos de Alonso ( 1964 ), Muth ( 1969 ) y Goldstein & Moses ( 1973 ), que revelaban que la combinación elegida de un consumidor racional responde al ratio de los precios relativos de transporte y servicios ofrecidos. El enfoque monocéntrico, así mismo, ofrecía un marco teórico4 en el que se encuadraban necesariamente dichos trabajos, en el que los supuestos básicos eran: No externalidad en el consumo de la vivienda. Incremento del coste del transporte conforme nos alejamos del C.B.D1. 1 Follain y Jimenez ( 1985 )denuncian la falta de trabajos en países en vías de desarrollo. Una revisión de un gran número de trabajos realizados en este ámbito se encuentra en Ball ( 1973 ), Urban Studies. 3 Aunque él mismo afirma que no es una elección tan simple, ya que su estudio de la ciudad de Leeds revela que los servicios ofrecidos por las viviendas son mayores conforme se aleja uno del centro de la ciudad. 4 Revisado y actualizado desde la N.E.U. ( Nueva Economía Urbana ), encabezada por R. Solow ( 1972 ). 2 797 ,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXFtD$QGDOXFtDHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;, COMUNICACIÓN Elasticidad precio constante y elasticidad renta unitaria en la demanda de vivienda. Por implicación, que vivienda y coste del transporte sean parte significativa del presupuesto familiar. Supuesto adicional, los puestos de trabajo se hallan localizados en el C.B.D. En forma sintética, y aceptando dichos supuestos, el modelo de compensación quedaba explicado como una función de densidad exponencial negativa: D ( U ) = D0 E-αu donde D(U) es la densidad residencial, α el gradiente de densidad, U la distancia al C.B.D., y D0 es la densidad junto al C.B.D. El modelo predice que al incrementar la población metropolitana, D0 también aumenta, aunque no existe predicción alguna sobre el valor de α. Fruto de la simpleza del modelo y de sus hipótesis excesivamente rígidas - y poco realistas - se produjeron un número elevado de críticas desde distintos frentes, tanto de carácter metodológico como empírico. En primer lugar, parece que la inclusión del primer supuesto, no externalidad, provoca inconsistencia en el modelo, ya que es patente la existencia de externalidad en el consumo de la vivienda. Por lo que parece más lógico incluir la distancia al centro, tan solo, como una variable exógena más del modelo, no única ( Wilkinson, 1973 ). En segundo lugar, este modelo exige completa posibilidad de elección y competencia perfecta en el mercado de la vivienda. Ya que, se plantea una oferta de vivienda completamente elástica a corto plazo, para poder elegir libremente entre centro y periferia, situación que no se encuentra en la realidad ( 2 Kanemoto, 1986; Saura, 1995 ). El resto de las críticas surgen en la elaboración de modelos alternativos a éste, por ello se especifican a continuación en cada uno de ellos. De todas ellas, las más relevantes se encuentran en los trabajos de Harrison et al. ( 1974 ) y en el de Turnbull ( 1990 ). 5.2.- EL STOCK DE CAPITAL MALEABLE Desde el seno de la ortodoxia se ofrece un nuevo supuesto para reforzar la fuerza de la disyuntiva. Este proceso, la maleabilidad, viene a explicar que la ciudad se rehace período a período, por lo que la zona central de la ciudad está siempre en óptimas condiciones, no se muestra más deteriorada que el resto. Es decir, cualquiera de los ensanches que se van construyendo alrededor del centro no ofrece mejores instalaciones que la zona del C.B.D. Este proceso había sido expuesto por Alonso ( 1964 ) en las primeras fases de los modelos monocéntricos. Aunque tras la crítica de Wilkinson ( 1973 ) sobre la no externalidad cobra mayor importancia, y se hace necesario. Si se acepta la inclusión de este supuesto no se pueden plantear aglomeraciones negativas del entorno del C.B.D., ya que si la ciudad se ha ido regenerando en cada momento de tiempo, el centro se encuentra en las mismas condiciones que cualquier otra zona de reciente construcción. Esta revisión del modelo, que parecía la solución para paliar los problemas derivados de la no externalidad en el consumo de la vivienda, fue objeto de otras muchas críticas posteriores, ya que la realidad de los presupuestos de los municipios no permiten una regeración continuada de los centros de la ciudad, ni los edificios se tiran y se rehacen a corto plazo. 1 Los costes son una función monótona creciente de la distancia. En su trabajo plantea, además, que esta situación se agrava en los tramos bajos de renta donde el abanico de posibilidades de elección se ve mucho más reducido. 2 798 ,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXFtD$QGDOXFtDHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;, COMUNICACIÓN 5.3.- EL STOCK DE CAPITAL NO MALEABLE En una pretendida revisión del modelo disyuntiva, en los trabajos de Harrison y Klain ( 1974 ) y Anas ( 1978 ), se realizan análisis en los que el stock de capital no es maleable, y además es muy duradero. Las razones para la variación del tal supuesto son obvias: por un lado la vivienda es un bien intrinsecamente duradero, por ello los bancos las financian a mayor plazo que cualquier otro bien. Por otro no se ve capacidad en las autoridades locales de ir regenerando continuamente las ciudades, para intentar minimizar el deterioro sufrido por el paso del tiempo. La realidad de ciudad ofrece un crecimiento basado en círculos: el centro histórico, el anillo a su alrededor, el primer ensanche, el segundo, etc. Cada uno de ellos responde a distintos períodos de tiempo y por ello ofrece distintos servicios, aunque es muy probable que los últimos los ofrezcan de mucha mayor calidad que los primeros. Los nuevos ensanches pueden ir minando la importancia del C.B.D. como única fuerza determinante del precio, ya que las nuevas zonas tienen mejores servicios que las antiguas, y también tiran de la demanda 1 de localización . Además, en los últimos años, el abandono y deterioro que están sufriendo los centros de las ciudades, como consecuencia de la emigración a zonas con mejores equipamientos e infraestructuras ( Saura, 1995 ) y la falta de actuación de las autoridades2, ofrece una evidencia empírica más contra el modelo monocéntrico. 5.4.- EL MODELO DE TIEBOUT Las nuevas aplicaciones desarrolladas en el ámbito de la economía urbana, que no tomaban como referencia exclusiva la distancia al C.B.D fueron derivadas de un enfoque alternativo, conocido como el modelo de Tiebout ( 1956 ) Tiebóut expuso que la elección de los agentes está basada en las preferencias por determinadas zonas o entornos, i.e. la demanda de localización viene definida por las condiciones en que se encuentra el entorno en que se ubica la vivienda, hecho que puede - o no - verse influenciado por la distancia al C.B.D.. Esta postura implica un concepto mucho más amplio de accesibilidad, teniendo en cuenta otra serie de factores no contemplados en el modelos clásicos. Por ello, en este enfoque “heterodoxo” se integran los modelos basados en economías de escala, o modelos de aglomeraciones, herencia del análisis del suelo de uso industrial. Las sucesivas ampliaciones que ha sufrido este modelo ponen de relevancia la existencia un número notable de factores que pueden incidir en las decisiones de los agentes, siendo percibidos como economías o deseconomías de escala, entre ellos se destacan: Medioambientales. En los últimos años ha aumentado, notablemente, la demanda por parte de los ciudadanos de entornos naturales, que den sensación de desahogo, y sobre todo, libres de ruído, de contaminación, etc. Vecindario o de calidad del barrio. A este respecto se han realizado un número importante de trabajos. Fue conocida la polémica entre Ball ( 1973 ) y Wilkinson ( 1974b ) sobre la medición del vecindario, en la que el primero argumentaba que tal variable podía ser reducida a una variable homogénea, mientras que el segundo demostró que no era una medición sencilla. Ya que la calidad del vecindario, puede ser medida, en todo caso, con un conjunto amplio de variables, pero siempre se encuentran altos índices de 1 Ya en el trabajo de Wilkinson ( 1973 ), se manifestó dicha situación en la ciudad de Leeds. Aunque no en todos los casos, véase en el ejemplo de la ciudad de Notingham, y de las medidas locales promovidas en Liverpool ( Tang, 1996 ). 2 799 ,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXFtD$QGDOXFtDHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;, COMUNICACIÓN correlación entre ellas, lo que dificultad la interpretación del R2 ( Wilkinson, 1974a ) 1, por lo que recomienda analizar los resultados con cautela. Nuevos intentos se realizaron en el trabajo de Shafer et al. ( 1975 ), en el que se trataba de cuantificar el impacto sobre el precio de la percepción del demandante sobre el barrio, llegando a una situación más compleja, ya que demostró que la percepción variaba de una visita a otra. Fue el trabajo de Kain & Quigley ( 1975 ) el que más repercusión tuvo, puesto que, en primer lugar, ofrecieron una solución metodológica al problema de la colinealidad, por medio del uso de los componentes principales, y, en segundo lugar, trataron el problema del racismo en los barrios, y cómo éste hace variar la funciones de demanda, provocando variaciones en los precios. El Status social. Se basa en la hipótesis de que muchos demandantes al incrementar su renta buscan una vivienda mejor ( Boléat, 1976 ), y que parte de su decisión está influida por la búsqueda de ascenso social. 2 Otras externalidades: la cercanía a un campo de golf, a una buena escuela, existencia de aparcamiento , etc.. El desarrollo de trabajos en éste ámbito alternativo, conllevó la revisión de la metodología del enfoque monocéntrico. Por ello surgieron los trabajos de Harrison & Klain ( 1974), de Anas ( 1978 ), y otros anteriormente citados, revisando los modelos de distancias, pero todos ellos suponían la relajación de los restrictivos supuestos de partida, o lo que era lo mismo, el abandono del modelo original, que no parecía capaz de estimar la verdadera situación del mercado de la vivienda en las ciudades. 5.5.- EL PROCESO DE FILTERING Y EL DE REGENTRIFICATION El proceso de filtering plantea que las familias de rentas más altas tienden a adquirir las viviendas más 3 nuevas y vender a las familias de menor renta sus viviendas usadas. Si este se asocia con la no maleabilidad de la vivienda resulta que las familias de mayor renta se desplazan cada período de tiempo más lejos del C.B.D. El en trabajo de Coke y Hamilton ( 1984 ) se plantea un modelo en el que se introducen los procesos de filtering en un núcleo que crece por círculos, resultando una ubicación de los ricos en la periferia, y al vender sus viviendas a los pobres, estos últimos se ubican en zonas más céntricas. La movilidad se ve incrementada por el hecho de que los ricos tienen mayor elasticidad renta demanda de espacio que elasticidad renta coste de transporte. Es decir, los costes de transporte no son parte relevante de su presupuesto, o al menos en menor proporción que el resto, por lo que tienen mayor incentivo a desplazarse a la periferia, si esta les ofrece las condiciones deseadas. El proceso de regentrification expuesto por Wheaton ( 1982 ), invierte la no maleabilidad de la vivienda. Revitaliza el supuesto de Alonso ( 1964 ) aunque acepta la durabilidad de la vivienda. Se basa en la idea de que las viviendas pueden ser restauradas, fruto precisamente de la durabilidad, y por ello, pueden volver a ser demandadas por los ricos, ya que el edificio deja de ser viejo para convertirse otra vez en nuevo, y por tanto en condiciones óptimas. Si existe alguna vivienda en la zona céntrica de la ciudad que tiene especial atractivo, por razones históricas o por ser un edifico especialmente reconocido u otras, los ricos pueden tener interés en 1 Debido a la existencia de Multicolinealidad, se produce ambigüedad sobre las variables que debían haber sido omitidas, ya que los ttest y el test de la F son menos significativos. 2 En los últimos años el ratio número de automóviles por familia ha incrementado notablemente, por ello la existencia de sitio para aparcar cerca del lugar de residencia se convierte, cada vez más, en una carácterística muy demandada ( Brañas y Caridad, 1996 ). A esto contribuyen hechos, como los altos precios de los garajes. 3 Conforme el edificio se “muere”, los ciudadanos de mayor capacidad lo abandonan. 800 ,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXFtD$QGDOXFtDHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;, COMUNICACIÓN restaurarlo y entonces, se produce una inversión del proceso de filtering planteado por Coke et al ( 1984 ), i.e los ricos vuelven al C.B.D. y echan de nuevo a los más pobres. Aunque no se plantea la existencia de un regeneramiento de la zona - del entorno en que se ubica la vivienda - para que los ricos decidan volver a esta zona. Es decir, ante la “muerte” del edificio - el filtering - algún promotor puede decidir introducir capital para revitalizarlo: se restaura, pero no por ello se regenera la zona con él, y eso no queda claramente explicado. Queda la duda si los ricos decidirán volver a un edifico nuevo si la zona está deteriorada. 5.6.- LAS ESTRUCTURAS MULTICÉNTRICAS La mayor crítica recibida por el modelo monocéntrico llegó desde la realidad de la ciudad. La descentralización de las ciudades parece un fenómeno generalizado, tanto en cuestiones comerciales como laborales. 1 Ya en el trabajo de Henderson ( 1985 ) , se revelaba que en las ciudades grandes se produce descentralización, y que α es cada vez menor, conformen nacen sub-centros comerciales y de empleo. En esta línea se muestra la crítica de Turnbull ( 1990 ), en la que se revela no sólo la descentralización de la ciudad, sino la promoción de otros C.B.D.: las llamadas estructuras multicéntricas. Lo que hace que el modelo disyuntiva - o monocéntrico - pierda capacidad explicativa, ya que: el C.B.D. deja de ser único, por lo tanto no es una la inercia, sino varias, venidas desde los nuevos centros promovidos. en el uso comercial de la vivienda, la fuerza del centro se difumina entre los distintos C.B.D., y deja de ser un lugar apetecible de residencia, para los que prefieren centro, si los nuevos tienen mejor infraestructuras - que las tienen - que el más viejo, y por ende, deteriorado. Esta crítica responde con bastante aproximación a la realidad de los núcleos urbanos. En los últimos años, el crecimiento de las ciudades y la aparición de nuevos centros de negocios plantean la existencia de un número mayor de inercias o fuerzas que la de un C.B.D. único. 5.7.- LOS MODELOS ALTERNATIVOS Partiendo del modelo de Tiebout, se comenzaron a realizar modelos derivados en los que se tenían en cuenta un conjunto muy amplio de variables, tanto de entorno, como de distancias o explicativas de la vivienda en sí misma. A pesar de que el modelo alternativo plantea problemas metodológicos, como el expuesto por Wilkinson ( 1975 ) sobre la colinealidad; la dificultad de medición de tal magnitud de variables; la variación en el tiempo ( Azqueta, 1994 ), tanto del factor a recoger, como de su percepción por parte de los ciudadanos, y otros tantos problemas; parece que este tipo de análisis se acerca más a las funciones de demanda de los ciudadanos que el restrictivo modelo disyuntiva. Este análisis alternativo derivado del de Tiebout analiza todas las variables que a priori pueden influir en el precio de la vivienda: los factores ambientales, la ubicación y las comunicaciones, los bienes públicos, la calidad de la educación, los impuestos, la calidad del barrio, la disgregación de la ciudad, los servicios ofrecidos por la vivienda, el ruído, etc. Es decir, son modelos en los que no existe restricción teórica alguna para la entrada de nuevas variables. Por ello, no es extraño que en un intento de tener en cuenta el marcado carácter heterogéneo del mercado de la vivienda, así como para solventar todos los problemas metodológicos derivados del uso simultáneo 1 Así como en el Hochman y otros ( 1982 ), en el que el análisis espacial de la ciudad ya tenía en cuenta la pérdida de importancia del C.B.D., i.e. decrementaba la dimensión de éste y de su fuerza en los precios, aunque dentro de un análisis de distancias. A pesar de ello, en este trabajo se impone la restricción de que el centro siga siendo ùnico. 801 ,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXFtD$QGDOXFtDHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;, COMUNICACIÓN de un gran número de variables y su variación en el tiempo, muchos de los recientes análisis de este mercado hayan visto las particularidades de las mismas en términos hedónicos. Los modelos hedónicos, introducidos por Rosen ( 1974 ) en el análisis de vivienda, ofrecen el marco metodológico para el análisis de bienes intrínsecamente heterogéneos, y multiatributo, i.e., bienes que satisfacen varias necesidades al mismo tiempo, como es el caso de la vivienda. “Los llamados precios hedónicos intentan, precisamente, descubrir todos los atributos que explican su precio, y discriminar la importancia cuantitativa de cada uno de ellos” ( Azqueta, 1994 ) Desde el “enfoque bifásico” de Rosen ( 1974 ), se ha ido derivando una metodología compacta que permite el análisis del precio de la características de un bien, aunque éste ha sido objeto de numerosas 1 críticas . A continuación se expone brevemente dicha metodología, partiendo para ello de un bien que se supone como una cesta de atributos o conjunto de características, ( o que es percibida por los ciudadanos de este modo ). Sea Z un bien cualquiera, compuesto de n características, siendo éstas, z1,....,zn. En general, el precio de dicho bien será función de las calidades de los atributos de que está compuesto, por lo que se puede expresar como una función de estos, Pi(Z). Q Q Q 3 = = δ 0 + ∑ δ = + ∑ ∑ δ = = + X L L L =1 L LM L =1 M L M =L Por medio de la regresión del precio sobre las características, se puede derivar el precio de equilibrio de mercado para cada Zi, y por ende para Pi(Z). La introducción del tiempo - o análisis espaciales - se realiza por medio de variables artificiales o datos de panel. La metodología2 hedónica indica el uso de regresiones multivariantes como mejor medio para su estimación, aunque hace hincapié en la previa definición de la función que relacione precio y atributos, ya que no se puede suponer aditiva, puesto que la oferta de los atributos - por parte de la empresas promotoras - no lo es. Es decir, la tradición hedónica permite la discriminación o el análisis cuantitativo de cada uno de los determinantes del precio de la vivienda. El modelo de Tiebout, bajo este método, resuelve la mayor parte de sus problemas metodológicos, y es capaz de realizar un análisis sistemático de la realidad del mercado de la vivienda, ya que no existe limitación alguna a la entrada de gran número de variables, todas las que sean convenientes. 6. AMPLIACIÓN DE LA DISYUNTIVA El modelo monocéntrico ha venido sufriendo muchas críticas en los últimos años, sobre todo por sus supuestos tan fuertes, lo que lo ha invalidado desde todos los frentes. A pesar de que es cierto que, en la actualidad, no es posible explicar el precio de la vivienda con tan sólo el análisis de la diyuntiva, sí que es de gran ayuda si se introduce como una variable exógena más. La crítica de Turnbull ( 1990 ) y la realidad de las ciudades de los noventa, parecen el punto final de los modelos monocéntricos, ya que si pierde la unicidad del C.B.D., el modelo parece no tener capacidad explicativa. 1 2 Ver Jaén et al. ( 1995 ), Kanemoto ( 1985 ), Brown et al. ( 1982 ), Witte et al. ( 1979 ), etc. Un desarrollo mucho más completo de esta formulación la encontramos en Parker ( 1993 ), y en Brown et al. ( 1982 ). 802 ,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXFtD$QGDOXFtDHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;, COMUNICACIÓN Análogamente, la disyuntiva en sí misma, también pierde una fuerza notable aunque sea tratada como una variable exógena más del conjunto, ya que si no existe un C.B.D. único, parece poco adecuado plantear una inercia del mismo sobre el resto de la ciudad. Mas aún, la aparición de centros de negocios, grandes superficies, etc. fuera del C.B.D., desplaza mucho uso comercial de vivienda del mismo, creando inercias inversas. Si aceptamos que la demanda de uso residencial de la vivienda es análoga a modelos derivados del de Tiebóut, no existe razón alguna para localizar viviendas cerca del C.B.D., por lo que su situación de éste empeora, queda más deteriorado y todavía existe menor incentivo para localizarse en él. Aunque no parezca muy eficaz el análisis de la vivienda bajo “alguna óptica de disyuntiva”, la realización de algunos trabajos, lectura de otros muchos, y sobre todo la evidencia real de la ciudad, nos lleva a plantear que sí existe una “disyuntiva”, aunque en distintos términos. La “disyuntiva” que aquí se expone, tan sólo como una variable más de un modelo muy amplio, no responde a distancias físicas al centro de la ciudad, sino a distancias económicas, en sentido racial. Las razones en que se fundamenta este argumento son las siguientes, y no son fruto de un análisis teórico de los modelos urbanos, sino de la evidencia empírica que ofrece la ciudad: Existen mercados segmentados en el mercado de la vivienda. Cada ciudad tiene distintos grupos de barrios que forman un conjunto más o menos homogéneo, entre los que no se producen apenas trasvases de población, ya que, Existen barreras sociales infranqueables en un sentido socioeconómico, y en algunos países puramente racial. Si bien en los trabajos de Kain y otros ( 1975 ) se plantea la fuerte discrimación racial “blancosnegros” que existe en los barrios, y la falta de incentivo, por ello, a la movilidad; en este trabajo se plantea la existencia de barreras económicas, que dividen la ciudad en núcleos de distinta renta. Apenas existe la movilidad entre las zonas, ya que el arraigo familiar, psicológico, etc. es tan grande que la probabilidad de traslado es muy limitada. Aunque en las ciudades grandes este arraigo tiende a 1 perderse, incentivado por el nomadismo de sus habitantes. Si se produce el traslado, una buena parte de ellos son debidos a razones de status, i.e. el habitante busca en aquella nueva zona un reconocimiento social por haber podido salir de otra de renta inferior. Si se aceptan estos supuestos, entonces, la realidad de la ciudad no se contempla como un núcleo único, sino como la suma de distintos conjuntos, que son grupos de barrios de renta per cápita media similar, aunque no se encuentren físicamente unidos. Cada uno de los grupos es intrínsecamente distinto al resto, no sólo en renta sino también en la intensidad 2 de la influencia de los procesos urbanos que inciden en cada uno de ellos. Entonces, si la ciudad no es un núcleo único, hecho que ya dejaron patente los trabajos de Henderson ( 1985 ) y Turnbull ( 1990 ), sino un conjunto de núcleos adosados, es más lógico plantear una disyuntiva metros/distancia al centro de cada uno de los barrios que comprenden las zonas, que al C.B.D. de toda la ciudad. Por lo cual, tenemos en suma dos “disyuntivas”, la que existe entre una zona y otra, que no es fruto de una decisión de inversión a corto plazo, sino de una tradición familiar arraigada años atrás, y que no parece fácilmente alterable. Y una segunda, más en la línea de la N.E.U, que explica a que porcentaje de metros estoy dispuesto a renunciar si con ello tengo mejor posicionamiento en mi barrio. 1 Nomadismo en el sentido de que es usual que los habitantes de las grandes ciudades hayan nacido en otras, o en su defecto sus padres, y entonces, el arraigo familiar es mucho menor, y el el trasvase de población es más habitual. 2 Entendiendo como estos: el filtering, la regentrification, el stock de capital no maleable, etc. 803 ,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXFtD$QGDOXFtDHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;, COMUNICACIÓN Esta segunda “disyuntiva” no parece responder a espacio/costes de transporte, en el sentido estricto del dinero que cuestan los traslados, sino a espacio/coste de tiempo, en sentido de comodidad, ya que siempre 1 es más cómodo tener el trabajo y los establecimientos cerca de la residencia. Además, conforme la ciudad se terciariza el uso comercial de la vivienda es mayor en los centros de los barrios, por lo que parece que el precio de superficie en el centro del mismo tenderá a crecer y esta “disyuntiva” será cada vez más intensa. En conclusión, desde esta óptica se acepta la existencia de una “disyuntiva” en la elección de localización, pero de composición y ámbito distinto a la estándar de los modelos monocéntricos de la N.E.U. 7. OTRAS AMPLIACIONES El objetivo principal de este trabajo es manifestar una serie de modificaciones sobre la teoría disyuntiva. A pesar de ello, y en la línea de la ampliación anterior, también se quieren comentar otras matizaciones de algunos de los procesos anteriormente citados. 1) Sobre el proceso de filtering, apreciamos una concepción mucho más amplia de la expuesta en la literatura ( López, 1992 ). Si los ciudanos de mayor renta abandonan los edificios cuando envejecen, y los venden a otros menos favorecidos, entonces, si aceptamos la existencia de mercados segmentados por razones de renta, encontramos que: Conforme dentro de una zona se lleva a cabo una nueva promoción de vivienda, los más ricos se desplazan y dejan su vivienda, Los siguientes más ricos, compran las que antes eran las más nuevas, y venden las suyas, Y finalmente, en los barrios más antiguos de esta zona, en los que no exista un manifiesto uso comercial, el centro se limita a habitantes de menor renta, i.e. va siendo abandonado y se va deteriorando. En síntesis, el proceso de filtering no se manifiesta tan sólo en el conjunto de la ciudad, sino también en cada uno de los sub-mercados que la componen, ya que éste es tan intenso en cada uno de ellos que, en 2 los barrios en los que no exista uso comercial, o que no sean marcadamente históricos , se hace necesaria la intervención de la autoridad municipal para regenerarlos. 2) Sobre el proceso de regentrification - por el que se pretende en cierto modo devolver la importancia al centro de la ciudad - hay tres matizaciones, a nuestro parecer, que parecen relevantes: primero, sí es cierto que los de mayor capacidad económica tienen un nuevo interés por los edificios de gran empaque, pero no está claro que este se manifieste en zonas céntricas deterioradas si no tienen algún interés histórico. Entonces el proceso de regentrification tiene mayor sentido en las zonas históricas, que en las estrictamente céntricas. Segundo, para que este proceso tenga la suficiente fuerza como compensar el proceso natural de crecimiento de la ciudad y envejecimiento de los barrios más antiguos, sería necesaria una política urbanística masiva, con un presupuesto acorde para tales reacondicionamientos de tan alto coste. No parece, que los ayuntamientos en la actualidad tengan capacidad para tales gastos. Finalmente, aunque la ciudad volviese a estructurarse según la jerarquía del modelo disyuntiva, i.e los más favorecidos en el centro, y los menos en la periferia, esto no supondrían ninguna evidencia para la “disyuntiva”, ya que la razón por la que se ubican en el centro es independiente de los costes de 1 Aceptando que conforme la ciudad se terciariza el número de empleos en cada barrio crece. A pesar de que no todos los habitantes tendrán el trabajo en el mismo barrio y que se tienen que desplazar, por medio de coche o transporte público, no parece que ello incida notablemente en su decisión de localización residencial. 2 Ya que si es marcadamente histórico, se plantea una inversión del proceso, precisamente por el incentivo a restaurar las viviendas. 804 ,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXFtD$QGDOXFtDHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;, COMUNICACIÓN transporte, no es fruto de la minimización de tal ratio. Por lo tanto, no supone ninguna revitalización del stock de capital maleable, en el sentido estricto de Alonso ( 1969 ). A pesar de ello, si se advierte un aumento de regentrification en las zonas céntricas de las ciudades, por dos causas fundamentales. En la medida que el uso comercial ( oficinas principalmente ) de la vivienda va disminuyendo, la escasez de suelo es menos manifiesta, y por lo tanto los precios de la vivienda en el antiguo C.B.D. tienden a la baja. Fruto de esta disminución se hace rentable la restauración de edificios. Y además, se observa una especial atención de las autoridades por la regeneración de las zonas céntricas de las ciudades, a través de planes parciales enfocados a la limpieza de edificios, ampliación de los acerados, discriminación del tráfico, peatonalizaciones, y otra serie de medidas ya conocidas. 3) El proceso de Status ( Boléat, 1976 ), explicado anteriormente, se muestra como uno de los determinantes más relevantes en la decisión de localización. En el trabajo de Boléat se expone que una de los factores que intervienen en la demanda de vivienda es el interés de los demandantes por adquirir una vivienda que les reporte un ascenso social. Desde su trabajo analiza como los incrementos de renta conllevan a una adquisión inmediata de una vivienda mejor, aunque ofrece este factor como una causa más de los aumentos del precio. En nuestros análisis parece que esta causa, tratada por este autor como un factor importante aunque no determinante, tiene mucha mayor importancia que la que le ha otorgado la literatura. El ciudadano tiene un interés notable por demostrar al resto su ascenso profesional, y para ello nada más adecuado que la compra de una vivienda en un barrio de mayor prestigio que el de procedencia, ya que la vivienda es el activo más visible de todos los que puede exponer una familia. Bajo nuestra óptica, las razones de status son el factor más importante en la demanda de atributos de la vivienda, y este se manifiesta en muy distintos casos: El ciudadano que demanda vivienda grande, no solo lo hace para tener una vivienda más amplia, sino también para poder demostrar a los demás su capacidad adquisitiva. Cuando los ciudadanos se trasladan a un nuevo barrio, casi siempre buscan alguno que tenga un vecindario mejor que el de procedencia. Mejor, en el sentido de que sea visto por lo demás como de mayor prestigio social. 1 Sirva este análisis de ejemplo: se promueve una urbanización de lujo , alejada de centro, y de toda la ciudad, con unas instalaciones de gran calidad, con zonas verdes, etc. Parece que el precio del suelo no será relevante, ya que no es terreno céntrico, los costes de transporte serán elevados ( además de los de tiempo y todos los trastornos que ello conlleva ), pero a pesar de ello es seguro que el precio de las viviendas será muy elevado, comparado con otras promociones urbanas con costes de suelo mucho mayores. Entonces, dónde está la causa de ese precio elevado, ya que las instalaciones tienen un coste, pero que al dividirse entre toda la promoción no será tan elevado, y probablemente se verá compensado por un suelo mucho más barato. Probablemente habrá que buscarlo en demandantes de mayor renta que están dispuestos a pujar más que otros, que quieren separarse de los demás, y por tanto suben los precios de estas viviendas. Este proceso es circular, si hay habitantes de “prestigio” cada vez habrá más, y cada vez las viviendas serán más caras; pero si estos habitantes comienzan a emigrar, los precios de la zona caerá en una 1 Este ejemplo se basa en una promoción real en Córdoba. Se está promoviendo una urbanización de lujo en la zona del Cerrillo ( al norte de la ciudad ), que se encuentra a 2 km. de la señal de fin de área urbana ( taxi ), a 2.5 km. de la parada del autobus público, no existe transporte escolar alguno, y está a 500 metros de una calle existente. El entorno natural es óptimo, aunque similar a otras zonas cercanas, pero todavía no hay instalación alguna, ni servicios públicos, etc., todo está en proyecto. El precio de los terrenos ( próximos a los 3.000 m2 ) es de treinta millones de pesetas, y están vendidos más del 80%. 805 ,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXFtD$QGDOXFtDHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;, COMUNICACIÓN proporción directa al número de habitantes que se vayan yendo, o quizás el precio se mantenga al principio, mientras que la emigración no se perciba con claridad, y de repente la zona pierda categoría y los precios se desplomen ( o serán irrisorios con respecto a las nuevas zonas lujosas ). Es decir las razones de entorno que motivan estas demandas de localización, y por tanto los aumentos de precio, no son estrictamente naturales ( o sensación de desahogo ) sino que responde a factores sociales. El entorno que se busca no es verde, sino de éxito social. Obviamente este proceso, o factor, no afecta a todos los ciudadanos por igual, ya que los menos favorecidos no se pueden plantear tales circunstancias, del todo innecesarias, en sus restringidos presupuestos. Pero a partir de cierto nivel de renta, donde ya se tenga un presupuesto un poco más desahogado, este factor irá cobrando importancia, aunque adecuado a cada uno de los distintos niveles. En síntesis, muchas de las tensiones inflacionistas que sufren ciertas zonas de la ciudad no responden a distancias, ni a conceptos de accesibilidad o intalaciones, sino a los habitantes de dichas zonas que por alguna causa, tal como el status, atraen a los demás. 4) Se ha discutido mucho sobre la intervención de las autoridades municipales en la revitalización del conjunto de la ciudad, en la restauración de ciertas zonas, etc., pero parece que, independiente de la teoría, las autoridades enfocan sus esfuerzos en distinto sentido de las reclamaciones del mercado ( Tang y otros, 1996 ). El objetivo primordial de las autoridades debería ser buscar el mayor beneficio de los ciudadanos, sin embargo parece que su concepto de beneficio es distinto del de los habitantes a los que gobiernan. El beneficio más inmediato que buscan todos los agentes es una vivienda digna a un precio razonable, y los ayuntamientos no parecen colaborar a ello, sino que son ellos mismos los que aumentan las tendencias alcistas de los precios, especialmente por dos razones: Cuando permiten calificar terrenos, que antes no lo eran, lo hacen a costa de unos impuestos y cargas muy elevados, que aumentan notablemente el precio del suelo. El abusivo coeficiente de edificabilidad que suelen imponer las autoridades a la promoción de nuevas viviendas. Bajo la idea de que un mayor porcentaje de zona libre desahoga la zonas, las autoridades obligan a los promotores a reservar parte del terreno para ello. Consecuencia de ambas cargas, el promotor tiene que intentar sacar el mayor número de viviendas posibles - por lo que las hace pequeñas - en el mismo terreno, e incrementar el precio de las mismas, tanto por la repercusión del coste del suelo, como de la equipación de la zona verde. 1 Perez ( 1993 ) plantea que la legislación habitual impone unos coeficientes de edificabilidad que no sólo son antieconómicos, sino que además no tienen finalidad social alguna. Conforme se obliga a reservar una parte del terreno, con fin social, además del incremento del precio de la vivienda, se produce también un incremento del coste de mantenimiento de esa zona de esparcimiento, del que habrán de ocuparse los inquilinos, no el Ayuntamiento. Entonces, no parece muy claro el beneficio social de tal medida. Expone 2 que un techo de edificabilidad menor , sin ser mínimo, podría ofrecer zonas de esparcimiento igualmente útiles, aunque más económicas y con menor repercusión en el precio. En general se observa que las autoridades no dirigen sus actuaciones en la misma dirección que el mercado, y que por ello no se suavizan las tensiones habituales en este mercado. 1 Vicepresidente de la Asociación Nacional de Promotores de Vivienda. El paso de un techo bruto del 0.3 al 0.45, implica un aumento de m2 en un piso ( para una familia de renta media ) desde 77 m2 hasta 87 m2, lo que es una importante ganacia para el consumidor. 2 806 ,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXFtD$QGDOXFtDHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;, COMUNICACIÓN La mejor política que debería llevar a cabo un ayuntamiento sería aquella capaz de fomentar la actuación del sector privado, ya le ahorraría el coste de trabajar en dirección inversa al resto. Brindley et al.( 1989 ) hacen una clasificación de zonas para las cuales son necesarias distintas políticas locales: En el primer grupo, “areas boyantes”, el sector privado tiene tal importancia que no es necesaria la intervención de la autoridad para incentivar los precesos de regentrification o las mejoras en bienes públicos, i.e. el sector privado es lo suficientemente robusto y no necesita subsidio alguno En el segundo, “areas marginales”, donde un empuje del sector público, ya sea mediante subsidios o actuaciones propias, puede provocar rápidas inversiones privadas, y un proceso de regentrification general en la zona. En el último,“areas ruinosas”, donde si no existe una inversión pública importante - para eliminar los 1 coste anormales ( Meegan, 1993 ) - no existe posibilidad alguna de que el sector privado se introduzca. No parece dificil observar estas distintas areas en muchas ciudades españolas, y descubrir como las autoridades locales no parecen percibirlas como tales. No se ve con claridad como muchos ayuntamientos españoles buscan el beneficio público de los ciudadanos. Ejemplos para ello se podrían encontrar muchos, pero ninguno parece tan notable como el de los centros y de los cascos históricos de nuestras ciudades, muchos de ellos abandonados y sucios, con grandes problemas de congestión, ruído, etc. Si las autoridades no intervienen cada vez será mayor el despoblamiento de estas partes de las ciudades, y la situación empeorará. Para ello las autoridades han de actuar en consonancia de la demanda de los ciudadanos, teniendo en cuenta que ésta parece más similar a la planteada desde el entorno de Tiebóut, que a la de los modelos de distancias. 8. CONCLUSIONES Habiendo realizado en este trabajo una revisión de la teoría urbana se ve que observa un continuo aproximamiento de la misma hacia la realidad. Gracias a las últimas críticas, especialmente las relacionadas con las estructuras multicéntricas, el marco teórico se hace cada vez más flexible, y acepta la imposibilidad de un análisis simplista de la demanda de localización, y por ende de vivienda. A pesar de esta apertura del marco teórico, que se distancia notablemente del restrictivo modelo disyuntiva, se siguen sin contemplar algunas de las causas más relevantes, a nuestro juicio, que provocan tensiones en el mercado. La literatura, en general, trata de encontrar razones “físicas” ( como son las distancias ), cuando la realidad impone circunstancias muy distintas en la determinación del precio. Cuando se acepta la existencia de mercados segmentados en la ciudad, se puede observar que las distitas sub-ciudades que componen un núcleo urbano plantean distintas situaciones en cada una de ellas, y muy diferentes curvas de demanda. Bajo nuestra óptica, la demanda de vivienda para uso residencial responde al modelo de Tiebout, pero conforme la renta es mayor el modelo presenta menor precisión, sin embargo, en las rentas medias parece analizar con exactitud la realidad de la demanda. Aunque en la rentas muy bajas la demanda es una función mucho más sencilla que la de los modelos de entornos, y cobra mayor validez el modelo de distancias. En cualquier caso, el análisis ha de recoger la existencia de distintos mercados de vivienda en una misma ciudad, ya que ningún modelo por sí mismo, es capaz de internalizar las distintas tendencias que se observan en el mercado. 1 Costes anormales como el de limpieza y adecuamiento de la zona, Citado en Tang y otros ( 1996 ) 807 ,&RQJUHVRGH&LHQFLD5HJLRQDOGH$QGDOXFtD$QGDOXFtDHQHOXPEUDOGHOVLJOR;;, COMUNICACIÓN La actuación de algunas autoridades locales parece responder con mayor asiduidad a posiciones estratégicas que al beneficio social. El objetivo de un ayuntamiento no tiene que ser la maximización de los beneficios ( vía ingresos ), sino el mejor aprovechamiento de sus presupuestos. En este sentido, algunas instituciones locales no parecen tratar de equilibrar el mercado de la vivienda, sino de obtener parte del beneficio que pueda surgir de la promoción. Desde este trabajo, no se pretende realizar crítica alguna a las autoridades municipales, sino de manifestar que se observa cierta lejanía de las mismas con respecto al mercado. Es necesario que para todos los ciudadanos, la vivienda constituye el activo de mayor importancia de toda su vida, y que por ello, la autoridad ha de contribuir, o al menos no obstaculizar, que todos los ciudadanos lo consigan. Cuando los ayuntamientos, en la búsqueda de un crecimiento armónico y desahogado de la ciudad, imponen unos coeficientes de edificabilidad tan restringidos, y promueven la creación de tal número de zonas verdes, no parecen ser coscientes del incremento de precio que provocan, ni del coste tan elevado que tienen esas equipaciones, además de su manutención. Desde luego que es mucho más agradable para todos la existencia de esas instalaciones, pero hay que ser también racional, y buscar una postura intermedia, sobre todo cuando no se tiene presupuesto para mantenerlas, y se encuentran en estados lamentables. 9.- NOTAS No se pretende que la última parte de este trabajo se interprete como una crítica al Ayuntamiento de la ciudad de Córdoba, ya que en los últimos años, está realizando una labor inestimable en el conjunto de la ciudad de Córdoba, especialmente en el norte y poniente, contrastable por cualquier ciudadano que visite esta ciudad, como son: la creación de nuevos accesos, el enterramiento de las vías ferroviarias, las rotondas, las restauraciones de Vimcorsa, etc. Aunque también es cierto que, el Ayuntamiento ha obtenido pingües beneficios con la promoción de las nuevas zonas de la ciudad: reclamando el 15% del terreno para sí, y el completo importe de la urbanización de estas zonas. Ambas cargas, muy elevadas, no parecen haber supuesto un problema directo para el promotor, sino para el ciudadano que ha de pagar un precio mayor por una vivienda. 10.- BIBLIOGRAFÍA ALONSO, W ( 1964 ).Location and Land Use. Harvard University Press, Cambridge. ARNOTT, R. ( 1987 ). Economic Theo-ry and Housing. En Handbook of Regional and Urban Economics, Mills E.S., Vol II, pp 959-998. North-Holland, Amsterdam. AZQUETA OYARZUN, D. (1994). La Función de Precios Hedónicos en la Práctica. En: Valoración Económica de la Calidad Ambiental. Mc Graw-Hill, Madrid. BALL, M. J. (1973). Recent empirical works on the determinants of relative houses prices. Urban Studies nº 22, pag 329 - 337, BARTIK, T. J. ( 1987 ). Measuring the Benefits of Amenity Improvements in Hedonic Price Models. Land Economics, 2, pp 172-183. BERNDT, E. R. ( 1991 ). The Measurement of Quality Change: Constructing an Hedonic Price Index for Computers Using Multiple Regression Methods. 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