LOS AVALÚOS TÉCNICOS DEBEN SER REALIZADOS POR PERSONAS NATURALES O JURÍDICAS QUE CUMPLAN CON LAS CALIDADES Y CUALIDADES INDICADAS EN EL ARTÍCULO 64 DEL DECRETO 2649 DE 1993 1. "Si el simple avalúo que efectúe una firma afiliada a la Lonja de Propiedad Raíz, y que contemple para efectos del avalúo el bien como tal, sin considerar factores especiales, como adecuación para el negocio, el principio del negocio en marcha, etc., sería adecuado para efectos de registrar la valorización o desvalorización de un inmueble de las características indicadas al inicio de esta comunicación". Al respecto me permito informarle que para determinar el valor comercial o de mercado de un activo, que es el fin que se persigue al registrar la valorización, no solamente se debe considerar el activo como tal, sino también todos aquellos aspectos, factores internos o externos, que inciden de alguna forma en su valor comercial, tales como la utilización dada o características del negocio que se desarrolla en el inmueble adquirido, las inversiones especiales que incrementan el costo del mismo, las facilidades del mercado y la existencia de compradores potenciales. Lo anterior independiente de que la empresa se encuentre bajo el principio de empresa en marcha y no piense enajenar ninguno de sus inmuebles. 2. Adicionalmente, pregunta si "El avalúo que sirve de base para la determinación de la valorización o desvalorización del inmueble con las características indicadas, debe ser efectuado con alguna metodología especial?". Sobre el particular, se le aclara que si bien legalmente no existe una metodología especial, el artículo 64 del Decreto 2649 de 1993, señala unas reglas generales que se deben tener en cuenta en la preparación de un estudio técnico, base para determinar la valorización, las cuales son: a. Presentar el monto discriminado por unidades o por grupos homogéneos. b. Tratar de manera coherente los bienes de una misma clase y características. c. Tener en cuenta los criterios utilizados por el ente económico para registrar adiciones, mejoras y reparaciones. d. Indicar la vida útil remanente que se espera tenga el activo en condiciones normales de operación. e. Segregar los bienes muebles reputados como inmuebles, mostrando su valor por separado. Por último cabe anotar la posición de esta Superintendencia, en el sentido que los entes económicos deben designar para la realización de los avalúos técnicos, a aquellas personas naturales o jurídicas de reconocida especialidad e independencia que reúna por lo menos las calidades y cualidades indicadas en el artículo 64 del decreto citado, en especial en cuanto tiene que ver con la materia objeto de estudio, sean éstos miembros o no de la Lonja de Propiedad Raíz o de cualquier otra agremiación con registro de avaluador, que puedan certificar su dictamen y dispongan de todos los elementos de juicio necesarios para asignar los valores que le otorgue a cada uno de los activos por él avaluados. (Oficio 340-47293 del 11 de agosto de 1998)