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Diario Familia y Sucesiones Nro 73 – 03.06.2016
Propiedad Horizontal, en el Código Civil y Comercial de la Nación
Por Eduardo Molina Quiroga.
El Código Civil y Comercial de la Nación al regular en los arts. 2037 y siguientes el derecho real de
Propiedad Horizontal, incorpora numerosas cuestiones que –en nuestra opinión- merecerían calificarlo
también como un nuevo derecho real.
En primer lugar, en el art. 1887, lo enumera como un derecho real autónomo, que en el art. 2037 define
como el derecho real que otorga la facultad de usar, gozar y disponer, sobre una cosa propia (que es la
unidad funcional de un inmueble edificado), que está indisolublemente integrada a superficies, partes y
cosas comunes de ese edificio, especialmente el terreno sobre el que se asienta, sobre las que el titular de la
unidad tiene uso y goce determinado por la ley y el respectivo reglamento de copropiedad y
administración.1
Aclara que el reglamento de Propiedad Horizontal lo puede redactar tanto el titular de dominio como los
condóminos, situación que el art. 9 de la ley 13.512 no distinguía y recepta lo que la doctrina afirmaba, en
el sentido que el reglamento integra el título de propiedad.
Menciona y describe la Unidad Funcional, que no aparecía en el texto de la 13.512 y agrega el requisito de
“independencia funcional”, importante en función de las exigencias constructivas de las normas de policía
edilicia locales. Incorpora las unidades complementarias, también ausentes en la 13.512.
Según el art. 2040 del CCyCN “Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes”,
con excepción de lo que el Reglamento de Copropiedad regule como privativo. En tal sentido, el nuevo
ordenamiento es mucho más explícito que la derogada ley 13.512, al enumerar y describir qué cosas o
superficies del edificio afectado a propiedad horizontal revisten el carácter de “comunes”.
En primer término se determina genéricamente que son tales las cosas y partes de uso común de ellas o
indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad
horizontal. Luego se enumeran una serie de cosas que no estaban incluidos en el art. 2° de la derogada ley
13.512, tales como los locales e instalaciones de los servicios centrales; las cañerías que conducen fluidos o
energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad funcional; todos los artefactos o
instalaciones existentes para servicios de beneficio común.
Se establece qué cosas y partes son necesariamente comunes, es decir que es una norma de orden público
que no puede modificarse por vía reglamentaria, destacándose, además de las precedentemente
mencionadas las siguientes: la vivienda para alojamiento del encargado; las instalaciones necesarias para el
acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a la unidad funcional, y las
vías de evacuación alternativas para casos de siniestros y los locales destinados a sanitarios o vestuario del
personal que trabaja para el consorcio.
En el art. 2042 se mencionan cosas y partes que pueden ser comunes, según lo establezca el reglamento,
como piscinas, salones de usos múltiples, gimnasio, solárium, lavadero.
Al enunciar las cosas y partes propias, se incluyen las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos,
incluso de los balcones, lo que modifica radicalmente lo que preveía el art. 5º de la 13.512. Se agregan las
cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el reglamento de
propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.
Otra de las grandes novedades, que cierra una polémica que dividió doctrina y jurisprudencia es el art.
2044, que se articula con el 148, al definir la persona jurídica consorcio como el conjunto de los
propietarios de las unidades funcionales, que tiene su domicilio en el inmueble2 y cuyos órganos son la
asamblea, el consejo de propietarios y el administrador.
Entre las obligaciones de los propietarios se agrega la de permitir el acceso a su unidad funcional para
realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el
funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su
instalación (art. 2046 inc. e).
1
Así lo sostuvimos en Molina Quiroga, Eduardo Viggiola, Lidia E., “Indemnización de daños ocasionados por el inmueble vecino.
Legitimación del consorcio de propietarios para reclamar”, LA LEY 2000-B, 247.
2
CNCiv, Sala B, 30/03/2016, “Song, Eun King y otro c/Cons. de Prop. Concordia ... y otro s/nulidad de asamblea”.
El art. 2047, que sustituye al 6º de la 13512, agrega el estándar de la normal tolerancia.
En el art. 2048 se definen –en nuestra opinión- qué expensas comunes son ordinarias y cuales
extraordinarias3, y se determina que el certificado de deuda expedido por el administrador y aprobado por
el consejo de propietarios, si éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios de las expensas
y demás contribuciones. El agregado en cursiva fue introducido en el trámite parlamentario y creemos que
es desacertado, pues el consejo de propietarios –a diferencia de lo que preveía el anteproyecto- puede o no
existir (art. 2064) y ya está provocando conflictos interpretativos en los juicios por cobro de expensas. Esta
situación entendemos que debe resolverse conforme a lo establezca el reglamento de Propiedad Horizontal,
quedando pendiente definir si los consejos de administración o de propietarios, prexistentes a la entrada en
vigencia del CCyCN, pueden equipararse al consejo de propietarios al que se refiere la nueva norma.
En el art. 2049 se regulan tres situaciones. La primera es la reiteración de lo que decía el art. 8º in fine de la
13512, pero redactado con mayor amplitud sobre la inviabilidad del derecho de abandono para el pago de
expensas, aclarando que ello rige aún para las devengadas con anterioridad a la adquisición de la unidad
funcional que, de forma más complicada, establecía el art. 17 de la ley 13512.
También consagra que los propietarios tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni
oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto
compensación, sin perjuicio de su articulación por la vía correspondiente, interpretación que defendíamos
frente a posturas que sí admitían la conducta contraria.4
Finalmente admite que el reglamento pueda eximir a ciertos propietarios el no pago de expensas derivadas
de servicios que no utilizan, tema que generó polémicas y decisiones judiciales no siempre coincidentes.
En materia de privilegios, el art. 2582 establece que “Tienen privilegio especial sobre los bienes que en
cada caso se indica: a) los gastos hechos para la construcción, mejora o conservación de una cosa, sobre
ésta. Se incluye el crédito por expensas comunes en la propiedad horizontal”.
Son legitimados pasivos para el pago de expensas, todos los titulares de derechos reales y personales sobre
la unidad funcional, que sean poseedores. En este aspecto, consideramos que se ha incurrido en un error
involuntario, ya que los casos más frecuentes son los de los locatarios, cuya relación de poder no es
posesión, sino tenencia. Suponemos que la jurisprudencia corregirá este detalle y privilegiará la finalidad
de la norma, ya que en el caso de mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes, que requieren
consentimiento de la mayoría de los propietarios, se incorpora la exigencia de un informe técnico de un
profesional autorizado, en resguardo de la seguridad y solidez del edificio.
Mejorando la redacción del art. 7º de la 13512, los arts. 2052 y 2053 establecen que requiere la unanimidad
la realización de obras nuevas entendidas como las que gravitan o modifican la estructura del inmueble de
una manera sustancial, y también las que son en beneficio particular de un propietario. En este caso, el
beneficiario debe efectuarla a su costa y soportar los gastos de la modificación del reglamento de propiedad
horizontal y de su inscripción, si hubiera lugar a ellos.
El 2055 unifica y mejora las disposiciones de los arts. 12 y 16 de 13512 estableciendo que en caso de grave
deterioro o destrucción del edificio, la asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor,
puede resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la reparación o la reconstrucción. Si
resuelve la reconstrucción, la minoría no puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por
transmisión de sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de interesados, la
mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.
Lo expuesto no agota las novedades que el CCyCN incorpora en relación a la ley 13.512, pero constituye
un primer resumen, que continuaremos en otro artículo.
Buenos Aires, mayo 2016.
3
Molina Quiroga, Eduardo, Intimación previa en el pago de expensas, LA LEY 1998-C, 75.
Molina Quiroga, Eduardo, Pago de expensas y reparación de partes comunes, LA LEY 2005-F,218 y DJ Nº 16, 19/04/2006 y
Molina Quiroga, Eduardo, “Manual de Derechos Reales”, Ed. La Ley 2016.
4