geo2t04

Segundo Trimestre de 2004
Corporación Geo (GEO)
Francisco Suárez Savín
francisco.suarez@cbbanorte.com.mx
5169 9383
12 de agosto de 2004.
COMPRA
Geo B / CVGFY
Precio: Mx / ADR
Ps 14.81
Precio Objetivo
Nivel de riesgo
Ps 19.50 US$ 6.81
MEDIO
Rango 52 Semanas:
Acciones en Circulación
Valor de Capitalización
Valor de la Empresa
Importe Op. Prom. Diario
Excelentes resultados, GEO es nuestra
favorita de la industria de la vivienda; la
debilidad actual es una oportunidad.
US$ 5.17
Ps. $8.22 a Ps. $15.96
555.4 millones
Ps. $8,225.4 millones
Ps. $9,869.8 millones
Ps. $25.7 millones
Ps/acción
UPA trimestral
UPA 12M
UAFIDA 12M
Flujo Efectivo Neto 12M
Valor en Libros
0.29
1.09
2.83
2.43
6.22
US$/ADR
0.10
0.38
0.99
0.85
2.17
13.60x
2.38x
6.08x
6.28x
2004e
10.67x
1.95x
4.17x
5.32x
18.8%
14.5%
3.63x
1.91x
2T04
18.4%
13.4%
2.87x
1.84x
12M
P/U
P / VL
P / FEPA
VE / UAFIDA
12M
ROE
ROA
Cobertura de Intereses
Deuda Total a UAFIDA
17.60
13,803
14.20
12,327
12.50
10,851
10.80
9,375
9.10
7,899
•
La tecnología de construcción de GEO Una
ventaja en estos momentos en el que el acero se ha
encarecido mucho. El proceso de obra con block
implica un menor uso del acero, por lo que una
pequeña mejoría en la mezcla de ventas permitió una
expansión en márgenes.
Pero también el reporte superó nuestras
expectativas de cobranza y, por ende, en
generación de Flujo Libre Operacional: la deuda
neta decreció en Ps 524 millones.
Creemos que GEO es, de las emisoras que
participan en la industria de la vivienda, quien
más potencial de apreciación tiene. Los factores
positivos que hacen de GEO la opción más atractiva
del sector son: a) un crecimiento base de entre 15% y
16% en UAFIDA para 2004 y con potencial a ser
ligeramente mayor; b) un cambio radical en la
estructura de capital de GEO, única razón, en nuestra
opinión, que explica la brecha en la valuación entre
otras historias como ARA. Creemos que esta brecha
tenderá a eliminarse en el tiempo. Es importante
señalar que la valuación utilizada para GEO es sobre
una base totalmente diluida. En mayo 13, las
acciones formaron del índice MSCI Standard Series,
lo cual le da mayor visibilidad.
•
IBMV
15.90
El reporte superó por mucho hasta las propias
expectativas de la emisora en términos de
crecimientos. Si bien GEO reitera sus metas, existe
posibilidad de superarlas.
•
12M = Ultimos doce meses al 30 de junio de 2004
Valor Empresa (VE)= Valor de Capit.+ Deuda Neta+ Part. Min.
Flujo Efect Nt (FEPA)=U Neta+Pérd Monet+P Camb+Depr+Imptos difer
ROA= Ut.Op. 12m a Activos Promedio
ROE= Ut. Neta 12m a Cap. Contable Prom.
GEO B
•
VE/UAFIDA vs. P/VL 2004E
8.0x
ARA
7.5x
6.5x
URBI
6.0x
SARE
5.5x
5.0x
GEO
HOGAR
y = 1.8514x + 2.7779
R2 = 0.8189
4.5x
4.0x
7.40
J-00S-03N-03D-03J-04M-04A-04J-04J-04
HOMEX
7.0x
6,423
3.5x
3.0x
0.5x
1.0x
1.5x
2.0x
2.5x
3.0x
Publicación elaborada por Casa de Bolsa Banorte (Banorte Securities International Ltd.) con base en fuentes consideradas como fidedignas. El inversionista deberá tomar en cuenta que en la elaboración del presente informe relativo a valores,
instrumentos o inversiones, no han sido tomados en consideración sus objetivos específicos de inversión, su posición financiera o su perfil de riesgo, por lo que se sugiere asesoramiento específico y especializado, previamente a las decisiones de
inversión que asuma. En virtud de lo anterior, siempre se entenderá que la presente publicación no implica la certificación de los criterios y datos expuestos por el editor, por lo que las decisiones de inversión siempre serán responsabilidad del
inversionista. Prohibida la reproducción total o parcial de este documento.
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Segundo Trimestre de 2004
Corporación Geo (GEO)
Francisco Suárez Savín
francisco.suarez@cbbanorte.com.mx
5169 9383
12 de agosto de 2004.
COMPRA
ESTADO DE RESULTADOS
(millones de pesos al 30 de junio de 2004)
6m04
6m03
Ventas Netas
3,245
2,776
Utilidad Bruta
863
733
UAFIDA
729
612
Utilidad de operación
517
425
Costo Intgral. de Finan.
98
107
Intereses Pagados
98
113
Intereses Ganados
7
18
Pérd. (Ganancia) Camb.
6
-0
Pérd. (Ganancia) Monet.
1
12
Otros Gastos Financ.
16
19
Util. antes de Impuestos
402
300
Impuestos
141
117
Subs. no Consolidadas
9
14
Gtos. Extraordinarios
0
0
Part. Minoritaria
5
12
Utilidad Neta
265
185
Margen Bruto
Margen UAFIDA
Margen Operativo
Margen Neto
26.6%
22.5%
15.9%
8.2%
26.4%
22.1%
15.3%
6.7%
Dias Cuentas por Cobrar
Dias de Inventarios
Dias Cuentas por Pagar
Cap. de Trabajo a Vtas.
162
222
80
94.2%
182
178
68
91.9%
2T04
var.%
16.9%
17.7%
19.1%
21.4%
(8.1%)
(12.9%)
(63.1%)
#N/A
(92.0%)
(12.7%)
34.0%
20.6%
(34.6%)
#N/A
(59.3%)
43.5%
2T04
1,760
474
407
291
43
49
3
3
-5
8
240
84
4
0
1
159
2T03
1,456
388
326
229
59
64
8
-2
5
11
158
61
9
0
6
99
var.%
20.9%
22.1%
24.9%
27.2%
(27.0%)
(24.0%)
(59.2%)
#N/A
#N/A
(31.2%)
51.8%
36.8%
(50.6%)
#N/A
(76.2%)
59.8%
Ventas
UAFIDA
Cuentas por Cobrar
Inventarios
Proveedores
Inversión en Capital de Trabajo
Inversión Neta en Otros Circulantes
Intereses Netos
Impuestos en Efectivo
CAPEX
%
2T03
%
1,760 100.0% 1,456 100.0%
407 23.1% 326 22.4%
487
(53)
(97)
337
51
(140)
(29)
(41)
27.7%
(3.0%)
(5.5%)
19.1%
2.9%
(8.0%)
(1.6%)
(2.3%)
155 10.6%
(284) (19.5%)
2.0%
29
(100) (6.9%)
(94) (6.5%)
(128) (8.8%)
(21) (1.4%)
(3) (0.2%)
Var. %
21%
25%
214%
(81%)
(430%)
(438%)
(154%)
10%
36%
1,337%
Flujo Libre Operacional
585 33.2% (20) (1.4%) (3,010%)
Cálculos de Casa de Bolsa Banorte.
• La mayor cobranza a la esperada confirma la
recuperación del sistema, es decir, de la agencias
involucradas en el suministro del crédito y, en
particular el Fovissste después de los evidentes y
fuertes retrasos de principios de año.
• La mejoría en la mezcla de ventas es sostenible
gracias a los nuevos productos hipotecarios que
implica una menor desembolso por parte del
cliente para casas con precio promedio mayores.
Creemos que existen las condiciones para una
mejoría en la mezcla de ventas, gracias a la
incursión cada vez más agresiva de la banca
comercial en el mercado hipotecario, y gracias
también a los nuevos productos que, como e
programa de cofinanciamento, permitirán hacer
accesible la vivienda de mayor precio a los clientes.
26.9% 26.6%
23.1% 22.4%
16.5% 15.7%
9.0% 6.8%
BALANCE
(millones de pesos al 30 de junio de 2004)
Jun-04 Mar-04 Jun-03
Activo total
8,666
8,262
7,233
Efectivo y valores
1,364
503
832
Otros Activos Circ.
6,121
6,637
5,277
Largo plazo
195
181
202
Fijo (Neto)
786
750
704
Diferido
62
50
55
Otros Activos
138
141
163
Pasivo total
5,199
4,955
4,235
Deuda con costo C.P.
2,173
1,564
1,389
Otros pasivos C.P.
1,373
1,502
1,009
Deuda con costo L. P.
824
1,095
1,096
Otros Pasivos
829
793
740
Capital Contable
3,467
3,307
2,998
Interés Minoritario
12
16
34
• Una de las consecuencias más obvias de lo
anterior se expresa en el factor de pago mensual
por millar de crédito contratado que ha bajado
en los últimos años de niveles de Ps 17 a, en
algunos casos, a niveles de Ps 11.72, y es posible
pensar en que dicho factor de pago pueda ser incluso
inferior. En otras palabras, la duración del crédito se
extiende y la posibilidad de que una mayor masa de
la población pueda adquirir una vivienda aumenta.
• El acuerdo con PREI para suministro de tierra
en exclusiva a GEO aumentó de US$ 100 millones
iniciales a US$ 175 millones. Esta primera etapa
ya está totalmente fondeada. Las consecuencias se
traducirán en una drástica disminución de su deuda
neta, a la vez que se esperará un aumento en la ROA
de GEO debido a que su balance presentará menores
activos por concepto de reserva de tierra.
ANALISIS FINANCIERO
Liquidez
2.1x
2.3x
2.5x
Deuda CP/Deuda Total
72.5% 58.8% 55.9%
Pvo mon extr a Ptotal
1.8%
1.9%
2.3%
Deuda Nta a Cap Cont
47.1% 65.2% 55.1%
PTotal a Cap Cont
150.0% 149.8% 141.2%
Publicación elaborada por Casa de Bolsa Banorte (Banorte Securities International Ltd.) con base en fuentes consideradas como fidedignas. El inversionista deberá tomar en cuenta que en la elaboración del presente informe relativo a valores,
instrumentos o inversiones, no han sido tomados en consideración sus objetivos específicos de inversión, su posición financiera o su perfil de riesgo, por lo que se sugiere asesoramiento específico y especializado, previamente a las decisiones de
inversión que asuma. En virtud de lo anterior, siempre se entenderá que la presente publicación no implica la certificación de los criterios y datos expuestos por el editor, por lo que las decisiones de inversión siempre serán responsabilidad del
inversionista. Prohibida la reproducción total o parcial de este documento.
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Certificación del Analista
Yo, Francisco Suárez Savín, certifico que los puntos de vista y opiniones que se expresan en este documento son reflejo fiel de mi
opinión personal sobre la(s) compañía(s) objeto de este reporte, de sus afiliadas y de los valores que ha emitido. Asimismo
certifico que no he recibido, no recibo, ni recibiré compensación directa o indirecta alguna a cambio de expresar una opinión en
sentido especifico en este documento.
Declaraciones relevantes
Casa de Bolsa Banorte y sus filiales, incluyendo Grupo Financiero Banorte, brindan una amplia gama de servicios además de banca de inversión, tales como banca
corporativa, entre otros, a un gran número de corporaciones en México y en el extranjero. El lector deberá asumir que Casa de Bolsa Banorte o sus filiales reciben
una remuneración por parte de dichas corporaciones por concepto de los servicios antes mencionados.
Conforme a las leyes mexicanas vigentes, los Analistas Bursátiles tienen permitido mantener posiciones largas o cortas en acciones de empresas que cotizan en
la Bolsa Mexicana de Valores y en fondos de inversión. Sin embargo, los Analistas Bursátiles tienen que observar ciertas reglas que regulan su participación en el
mercado con el fin de prevenir, entre otras cosas, la utilización de información privada en su beneficio.
Remuneración de analistas
La remuneración de los Analistas se basa en actividades y servicios que van dirigidos a beneficiar a los clientes inversionistas de Casa de Bolsa Banorte y sus
filiales. Dicha remuneración se determina con base en la rentabilidad general de la empresa y en el desempeño individual de los Analistas. Sin embargo, los
inversionistas deberán advertir que nuestros analistas no reciben pago directo alguno por transacción específica alguna en banca de inversión.
Actividades de banca de inversión durante los últimos doce meses
Casa de Bolsa Banorte o sus filiales han obtenido ingresos por los servicios de banca de inversión por parte de las siguientes empresas o sus filiales, las cuales
podrían ser objeto de análisis en el presente reporte: Alfa, Cablemas, CEMEX, Corporación GEO, DeMet, G. Acción, Grupo Financiero Banorte, Hylsamex,
Hipotecaria Nacional, Jugos Del Valle, Su Casita, Urbi, Xignux.
Actividades de banca de inversión durante los próximos tres meses
Casa de Bolsa Banorte o sus filiales esperan recibir o pretenden obtener ingresos por los servicios de banca de inversión por parte de compañías o sus filiales,
las cuales podrían ser objeto de análisis en el presente reporte.
Guía para las recomendaciones de inversión
La RECOMENDACIÓN DE INVERSIÓN es un parámetro que indica el RENDIMIENTO total esperado en los próximos doce meses. El rendimiento total requerido para
una recomendación dada depende del nivel de RIESGO de cada acción. En la siguiente tabla se muestran los parámetros que se utilizaron para determinar la
recomendación de inversión que se expresa en los documentos a los que se anexa esta nota. Estos parámetros se revisan periódicamente y se modifican en
función de varios factores, entre los que se destacan, el nivel de las tasas de interés, las expectativas en cuanto al comportamiento futuro de esta variable y
también en función de la tendencia y volatilidad de los mercados de capitales:
Riesgo
Bajo
Medio
Alto
COMPRA
>13.5%
>16.5%
>19.5%
MANTENER
<13.5% > 9.0%
< 16.5% > 11%
< 19.5% > 13%
VENTA
<9.0%
<11%
<13%
Recomendación
Para la definición del riesgo se han considerado tres factores: 1) La volatilidad del precio de la acción relativa al desempeño del índice de la Bolsa. 2) La
bursatilidad de la acción y 3) la fortaleza financiera de la empresa emisora. Con estos tres factores construimos un índice de riesgo que utilizamos para agrupar
las emisiones en tres niveles: Bajo, Medio y Alto riesgo.
Aunque este documento ofrece un criterio general de inversión, exhortamos al lector a que busque asesorarse con sus propios Consultores o Asesores Financieros, con el fin
de considerar si algún valor de los mencionados en el presente reporte se ajusta a sus metas de inversión, perfiles de riesgo y posición financiera.
Determinación de precios objetivo
Para el cálculo de los precios objetivo, Casa de Bolsa Banorte utiliza una combinación de metodologías generalmente aceptadas entre los analistas financieros, incluyendo de
manera enunciativa, más no limitativa, el análisis de múltiplos, flujos descontados, suma de las partes o cualquier otro método que pudiese ser aplicable en cada caso
específico. No se puede dar garantía alguna de que se vayan a lograr los precios objetivo calculados por Casa de Bolsa Banorte, ya que esto depende de diversos factores
endógenos y exógenos que afectan tanto el desempeño de la empresa como las tendencias del mercado de valores en el que cotiza.
LA INFORMACIÓN CONTENIDA EN EL PRESENTE REPORTE HA SIDO OBTENIDA DE FUENTES QUE CONSIDERAMOS COMO FIDEDIGNAS, PERO NO HACEMOS DECLARACIÓN ALGUNA RESPECTO DE
NI CASA DE BOLSA BANORTE, S.A. DE C.V. NI BANORTE SECURITIES INTERNATIONAL ACEPTAN RESPONSABILIDAD ALGUNA POR CUALQUIER PÉRDIDA QUE SE
DERIVE DEL USO DE ESTE REPORTE O SU CONTENIDO.
SU PRECISIÓN O INTEGRIDAD.