Homex3t04

Tercer Trimestre de 2004
Desarrolladora Homex (HOMEX)
Francisco Suárez Savín
francisco.suarez@cbbanorte.com.mx
5169 9386
19 de octubre de 2004.
Homex * / HXM
Precio: Mx / ADR
Ps 38.16
Precio Objetivo
Nivel de riesgo
Rango 52 Semanas:
Acciones en Circulación
Valor de Capitalización
Valor de la Empresa
Importe Op. Prom. Diario
ALTO
Ps. $40.05 a Ps. $30.99
313.9 millones
Ps. $11,976.7 millones
Ps. $11,658.6 millones
Ps. $7.7 millones
Ps/acción
0.80
1.62
3.00
2.68
10.75
US$/ADR
0.42
0.85
1.57
1.40
5.63
P/U
P / VL
P / FEPA
VE / UAFIDA
12M
23.58x
3.55x
14.25x
12.37x
2004e
19.32x
2.87x
4.73x
8.72x
ROE
ROA
Cobertura de Intereses
Deuda Total a UAFIDA
12M
22.1%
22.3%
7.37x
0.56x
3T04
29.8%
20.5%
13.43x
0.43x
UPA trimestral
UPA 12M
UAFIDA 12M
Flujo Efectivo Neto 12M
Valor en Libros
Fuertes crecimientos pero la base de
comparación comienza a ser más difícil para
Homex, cuya valuación es, en nuestra
opinión, excesiva.
US$ 19.95
•
•
Las ventas crecen un 61%, impulsadas por un aumento en los
volúmenes del 41%, y una mejoría en la mezcla de ventas. Las
ventas de vivienda media representaron el 20% de las ventas lo que
se compara favorablemente con el 11% que representaron dichos
ingresos en el 3T03. Adicionalmente, las ventas del segmento de
FOVISSSTE aumentaron y las del INFONAVIT cayeron -el valor
promedio de créditos del FOVISSSTE es más elevado.
El Flujo Libre Operacional experimentó presiones producto de
la inversión en terrenos (Ps 289 millones en el trimestre) así
como la intensidad de la edificación de viviendas. Es lógico ver
que el FLO tienda a presionarse cuando existe un crecimiento tan
acelerado, y cuando existen recursos de la oferta pública que
permiten aumentar la reserva territorial.
3T04
Ventas
UAFIDA
Cuentas por Cobrar
Inventarios
Proveedores
Inversión en Capital de Trabajo
Inversión Neta en Otros Circulantes
Intereses Netos
Impuestos en Efectivo
CAPEX
Flujo Libre Operacional
Cálculos de Casa de Bolsa Banorte.
12M = Ultimos doce meses al 30 de septiembre de 2004
Valor Empresa (VE)= Valor de Capit.+ Deuda Neta+ Part. Min.
Flujo Efect Nt (FEPA)=U Neta+Pérd Monet+P Camb+Depr+Imptos
difer
ROA= Ut.Op. 12m a Activos Promedio
ROE= Ut. Neta 12m a Cap. Contable Prom.
•
•
%
1,362 100%
312 23%
(221)
(629)
840
(10)
(662)
(13)
(1)
(74)
(16%)
(46%)
62%
(1%)
(49%)
(1%)
(0%)
(5%)
(447) (33%)
3T03
%
844 100%
191 23%
(228)
(86)
104
(209)
(49)
(16)
0
3
(27%)
(10%)
Var. %
61%
64%
(3%)
635%
12%
707%
(25%)
(95%)
(6%)
(2%)
1,240%
(20%)
0% (15,748%)
0% (2,383%)
(81) (10%)
454%
La utilidad neta del trimestre experimentó una alza del 100%,
gracias a la mayor utilidad de operación reportada, y a
menores impuestos diferidos.
Con los resultados, el múltiplo VE/UAFIDA bajó del 13.7x a
12.4x, a pesar de que Homex goza de una rentabilidad en
términos de ROA y ROE superior a sus competidores, nos
parece excesivo el nivel de valuación. A dicho nivel de valuación,
la posibilidad de desviaciones respecto de expectativas, y una
agresiva estrategia de negocios que busca explotar rápidamente
zonas donde desarrolladores locales no logran satisfacer la oferta
de créditos, aumenta, en nuestra opinión, el riesgo de inversión.
Fuente: Bloomberg.
Publicación elaborada por Casa de Bolsa Banorte (Banorte Securities International Ltd.) con base en fuentes consideradas como fidedignas. El inversionista deberá tomar en cuenta que en la elaboración del presente informe relativo a valores,
instrumentos o inversiones, no han sido tomados en consideración sus objetivos específicos de inversión, su posición financiera o su perfil de riesgo, por lo que se sugiere asesoramiento específico y especializado, previamente a las decisiones de
inversión que asuma. En virtud de lo anterior, siempre se entenderá que la presente publicación no implica la certificación de los criterios y datos expuestos por el editor, por lo que las decisiones de inversión siempre serán responsabilidad del
inversionista. Prohibida la reproducción total o parcial de este documento.
1
Tercer Trimestre de 2004
Desarrolladora Homex (HOMEX)
Francisco Suárez Savín
francisco.suarez@cbbanorte.com.mx
5169 9386
19 de octubre de 2004.
ESTADO DE RESULTADOS
(millones de pesos al 30 de septiembre de 2004)
9m04
9m03 var.%
Ventas Netas
3,302
1,703 93.9%
Utilidad Bruta
1,031
507 103.5%
Gastos de Operación
284
155 82.7%
UAFIDA
752
354 112.4%
Utilidad de operación
747
351 112.7%
Costo Intgral. de Finan.
74
72
2.1%
Intereses Pagados
82
63 30.3%
Intereses Ganados
30
2
#N/A
Pérd. (Ganancia)
-3
-3 -21.5%
Camb.
Pérd. (Ganancia)
24
15 65.8%
Monet.
Otros Gastos Financ.
-40
-77 -47.1%
Util. antes de Impuestos
714
356 100.8%
Impuestos
251
94 168.2%
Subs. no Consolidadas
0
0
#N/A
Gtos. Extraordinarios
0
0
#N/A
Part. Minoritaria
11
0
#N/A
Utilidad Neta
452
262 72.6%
Margen Bruto
Margen UAFIDA
Margen Operativo
Margen Neto
31.2%
22.8%
22.6%
13.7%
29.8%
20.8%
20.6%
15.4%
Dias Cuentas por Cobrar
Dias de Inventarios
Dias Cuentas por Pagar
Cap. de Trabajo a Vtas.
173
194
130
74.8%
177
116
66
61.8%
3T04
1,362
425
115
312
311
22
24
11
-3
3T03
844
257
67
191
191
22
17
1
-0
var.%
61.3%
65.5%
72.4%
63.5%
63.0%
-0.6%
45.4%
#N/A
#N/A
12
6 87.6%
2
287
24
0
0
11
251
-20
#N/A
188 52.3%
62 -61.6%
0
#N/A
0
#N/A
0
#N/A
126 99.6%
31.2%
22.9%
22.8%
18.5%
•
El margen bruto mejoró en 70pb a 31.5%,
principalmente como resultado de la mejor
mezcla de ventas y a pesar de un entorno de
mayores costos. A pesar de que durante el
trimestre se observaron precios del acero
todavía muy altos, gracias a la mejoría en la
mezcla de ventas fue posible mejorar
ligeramente la rentabilidad.
•
Los gastos de operación aumentaron en un
72% (más que los ingresos) como resultado
de la expansión a nuevas zonas geográficas
y por las comisiones asociadas al buen
desempeño en las ventas. Los gastos de
operación como porcentaje de las ventas
ascendieron a 8.4% de un nivel de 7.9% en el
3T03. Sin embargo, dicho nivel sitúa a Homex
en niveles de una eficiencia alta en materia de
gastos, pues solamente ARA tiene una
estructura de gastos más baja. En el
comunicado de prensa de la compañía, Homex
ratifica su intención de que los gastos como
porcentaje de las ventas ascienden a sólo el
7.5%. Si bien es lógico suponer que los gastos
se absorberán mejor cuando las nuevas plazas
generen ingresos, de todas formas la meta de
Homex es algo de lo que esperamos que la
compañía elabore más en su conferencia
telefónica. Ahora Homex opera en 25 ciudades
en 17 Estados del país.
•
Como resultado de la oferta pública, Homex
redujo en Ps 325 millones su nivel de deuda,
casi un 40% de reducción respecto del 2T04.
•
La reserva territorial de Homex es equivalente
a 54,500 viviendas de interés social y 3,700 de
interés medio en 11.6 millones de metros
cuadrados.
•
No hay que olvidar que los socios del grupo de
control (ZN Trust además de IEP), tienen una
participación en Crédito Inmobiliario y Crédito
y Casa. No sería de extrañar que una posible
asociación con otras SOFOLES y/o una
adquisición de algún banco podría implicar un
beneficio indirecto para Homex pues dichas
SOFOLES podrían incrementar el número de
hipotecas en beneficio de Homex.
30.5%
22.6%
22.6%
14.9%
BALANCE
(millones de pesos al 30 de septiembre de 2004)
Sep-04 Jun-04 Sep-03
Activo total
6,078
6,019 2,362
Efectivo y valores
897
1,817
110
Otros Activos Circ.
4,881
4,009 2,150
Largo plazo
6
5
5
Fijo (Neto)
146
76
24
Diferido
92
72
38
Otros Activos
56
40
34
Pasivo total
2,657
2,785 1,127
Deuda con costo C.P.
365
637
352
Otros pasivos C.P.
1,546
1,346
456
Deuda con costo L. P.
167
234
40
Otros Pasivos
579
569
280
Capital Contable
3,421
3,234 1,234
Interés Minoritario
48
36
1
ANALISIS FINANCIERO
Liquidez
Deuda CP/Deuda Total
Pvo mon extr a Ptotal
Deuda Nta a Cap Cont
PTotal a Cap Cont
3.0x
2.9x
68.7% 73.1%
0.0%
0.0%
-10.7% -29.3%
77.6% 86.1%
2.8x
89.8%
0.0%
22.8%
91.3%
Publicación elaborada por Casa de Bolsa Banorte (Banorte Securities International Ltd.) con base en fuentes consideradas como fidedignas. El inversionista deberá tomar en cuenta que en la elaboración del presente informe relativo a valores,
instrumentos o inversiones, no han sido tomados en consideración sus objetivos específicos de inversión, su posición financiera o su perfil de riesgo, por lo que se sugiere asesoramiento específico y especializado, previamente a las decisiones de
inversión que asuma. En virtud de lo anterior, siempre se entenderá que la presente publicación no implica la certificación de los criterios y datos expuestos por el editor, por lo que las decisiones de inversión siempre serán responsabilidad del
inversionista. Prohibida la reproducción total o parcial de este documento.
2
Certificación del Analista
Yo, Francisco Suárez Savín, certifico que los puntos de vista y opiniones que se expresan en este documento son reflejo fiel de mi
opinión personal sobre la(s) compañía(s) objeto de este reporte, de sus afiliadas y de los valores que ha emitido. Asimismo
certifico que no he recibido, no recibo, ni recibiré compensación directa o indirecta alguna a cambio de expresar una opinión en
sentido especifico en este documento.
Declaraciones relevantes
Casa de Bolsa Banorte y sus filiales, incluyendo Grupo Financiero Banorte, brindan una amplia gama de servicios además de banca de inversión, tales como banca
corporativa, entre otros, a un gran número de corporaciones en México y en el extranjero. El lector deberá asumir que Casa de Bolsa Banorte o sus filiales reciben
una remuneración por parte de dichas corporaciones por concepto de los servicios antes mencionados.
Conforme a las leyes mexicanas vigentes, los Analistas Bursátiles tienen permitido mantener posiciones largas o cortas en acciones de empresas que cotizan en
la Bolsa Mexicana de Valores y en fondos de inversión. Sin embargo, los Analistas Bursátiles tienen que observar ciertas reglas que regulan su participación en el
mercado con el fin de prevenir, entre otras cosas, la utilización de información privada en su beneficio.
Remuneración de analistas
La remuneración de los Analistas se basa en actividades y servicios que van dirigidos a beneficiar a los clientes inversionistas de Casa de Bolsa Banorte y sus
filiales. Dicha remuneración se determina con base en la rentabilidad general de la empresa y en el desempeño individual de los Analistas. Sin embargo, los
inversionistas deberán advertir que nuestros analistas no reciben pago directo alguno por transacción específica alguna en banca de inversión.
Actividades de banca de inversión durante los últimos doce meses
Casa de Bolsa Banorte o sus filiales han obtenido ingresos por los servicios de banca de inversión por parte de las siguientes empresas o sus filiales, las cuales
podrían ser objeto de análisis en el presente reporte: Alfa, Cablemas, CEMEX, Corporación GEO, DeMet, G. Acción, Grupo Financiero Banorte, Hylsamex,
Hipotecaria Nacional, Jugos Del Valle, Su Casita, Urbi, Xignux.
Actividades de banca de inversión durante los próximos tres meses
Casa de Bolsa Banorte o sus filiales esperan recibir o pretenden obtener ingresos por los servicios de banca de inversión por parte de compañías o sus filiales,
las cuales podrían ser objeto de análisis en el presente reporte.
Guía para las recomendaciones de inversión
La RECOMENDACIÓN DE INVERSIÓN es un parámetro que indica el RENDIMIENTO total esperado en los próximos doce meses. El rendimiento total requerido para
una recomendación dada depende del nivel de RIESGO de cada acción. En la siguiente tabla se muestran los parámetros que se utilizaron para determinar la
recomendación de inversión que se expresa en los documentos a los que se anexa esta nota. Estos parámetros se revisan periódicamente y se modifican en
función de varios factores, entre los que se destacan, el nivel de las tasas de interés, las expectativas en cuanto al comportamiento futuro de esta variable y
también en función de la tendencia y volatilidad de los mercados de capitales:
Riesgo
Bajo
Medio
Alto
COMPRA
>13.5%
>16.5%
>19.5%
MANTENER
<13.5% > 9.0%
< 16.5% > 11%
< 19.5% > 13%
VENTA
<9.0%
<11%
<13%
Recomendación
Para la definición del riesgo se han considerado tres factores: 1) La volatilidad del precio de la acción relativa al desempeño del índice de la Bolsa. 2) La
bursatilidad de la acción y 3) la fortaleza financiera de la empresa emisora. Con estos tres factores construimos un índice de riesgo que utilizamos para agrupar
las emisiones en tres niveles: Bajo, Medio y Alto riesgo.
Aunque este documento ofrece un criterio general de inversión, exhortamos al lector a que busque asesorarse con sus propios Consultores o Asesores Financieros, con el fin
de considerar si algún valor de los mencionados en el presente reporte se ajusta a sus metas de inversión, perfiles de riesgo y posición financiera.
Determinación de precios objetivo
Para el cálculo de los precios objetivo, Casa de Bolsa Banorte utiliza una combinación de metodologías generalmente aceptadas entre los analistas financieros, incluyendo de
manera enunciativa, más no limitativa, el análisis de múltiplos, flujos descontados, suma de las partes o cualquier otro método que pudiese ser aplicable en cada caso
específico. No se puede dar garantía alguna de que se vayan a lograr los precios objetivo calculados por Casa de Bolsa Banorte, ya que esto depende de diversos factores
endógenos y exógenos que afectan tanto el desempeño de la empresa como las tendencias del mercado de valores en el que cotiza.
LA INFORMACIÓN CONTENIDA EN EL PRESENTE REPORTE HA SIDO OBTENIDA DE FUENTES QUE CONSIDERAMOS COMO FIDEDIGNAS, PERO NO HACEMOS DECLARACIÓN ALGUNA RESPECTO DE
NI CASA DE BOLSA BANORTE, S.A. DE C.V. NI BANORTE SECURITIES INTERNATIONAL ACEPTAN RESPONSABILIDAD ALGUNA POR CUALQUIER PÉRDIDA QUE SE
DERIVE DEL USO DE ESTE REPORTE O SU CONTENIDO.
SU PRECISIÓN O INTEGRIDAD.